樓市熱評(píng)丨1月70城商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅總體收窄

來(lái)源：市場(chǎng)資訊

01 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局：1月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅總體收窄

02 央行：繼續(xù)實(shí)施好適度寬松的貨幣政策

03 多家房企推動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs發(fā)行

PART.01

一、央行：繼續(xù)實(shí)施好適度寬松的貨幣政策

中國(guó)人民銀行2月10日發(fā)布的2025年第四季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告提出，繼續(xù)實(shí)施好適度寬松的貨幣政策，發(fā)揮增量政策和存量政策集成效應(yīng)。把促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)、物價(jià)合理回升作為貨幣政策的重要考量，根據(jù)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)和金融市場(chǎng)運(yùn)行情況，把握好政策實(shí)施的力度、節(jié)奏和時(shí)機(jī)，持續(xù)營(yíng)造適宜的貨幣金融環(huán)境。

在下一階段貨幣政策主要思路部分，《報(bào)告》明確，著力推動(dòng)保障性住房再貸款等金融政策措施落地見(jiàn)效，完善房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)性制度，助力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

點(diǎn)評(píng)

本次央行報(bào)告?zhèn)鬟f的信號(hào)明確：宏觀環(huán)境友好、金融支持精準(zhǔn)、行業(yè)方向明確。對(duì)購(gòu)房者而言，置業(yè)成本與政策環(huán)境保持友好；對(duì)企業(yè)而言，流動(dòng)性與融資環(huán)境持續(xù)改善；對(duì)行業(yè)而言，正從深度調(diào)整走向新發(fā)展階段。2026 年，政策底全面夯實(shí)，市場(chǎng)底進(jìn)一步確認(rèn)，在適度寬松的貨幣環(huán)境與長(zhǎng)效制度支撐下，行業(yè)確定性顯著增強(qiáng)，平穩(wěn)健康發(fā)展已是大勢(shì)所趨。

二、重慶出臺(tái)一攬子房地產(chǎn)新政：多子女家庭購(gòu)房補(bǔ)貼2萬(wàn)至3萬(wàn)

2月9日，重慶出臺(tái)的房地產(chǎn)新政明確，對(duì)符合國(guó)家政策生育二孩或三孩且至少有一個(gè)未成年子女的家庭，在中心城區(qū)購(gòu)買新建商品住房并完成網(wǎng)簽備案的，?二孩家庭補(bǔ)貼2萬(wàn)元、三孩家庭補(bǔ)貼3萬(wàn)元?，每個(gè)家庭限享一次。?

重慶也再次優(yōu)化了住房公積金貸款政策。為支持改善性住房需求，繳存人家庭使用住房公積金貸款新購(gòu)住房時(shí)，擬購(gòu)住房所在區(qū)縣（開(kāi)發(fā)區(qū)）有住房的，核減一套住房認(rèn)定套數(shù)，但有兩次及以上住房公積金貸款記錄的不得再次申請(qǐng)住房公積金貸款。

點(diǎn)評(píng)

本次重慶一攬子穩(wěn)市場(chǎng)政策的出臺(tái)，在政策形式上較為常見(jiàn)，但可感可及性較強(qiáng)，尤其是二孩、三孩購(gòu)房分別補(bǔ)貼2、3萬(wàn)元，范圍廣且精準(zhǔn)，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)明確，無(wú)復(fù)雜門檻，將顯著為剛需自住家庭購(gòu)房減負(fù)。

公積金政策成為多地政策優(yōu)化的重要內(nèi)容，公積金政策的優(yōu)勢(shì)在于優(yōu)化模式多樣，可在提取方式、額度、利率、年齡限制、還款方式、提取標(biāo)準(zhǔn)等多個(gè)維度進(jìn)行調(diào)整；且目前多數(shù)地區(qū)的公積金貸款使用率尚未觸頂，仍有顯著提升潛力，后續(xù)仍有較大的優(yōu)化空間與效能釋放空間。

三、福建印發(fā)《關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，系統(tǒng)推進(jìn)“好房子”建設(shè)

2月8日，福建印發(fā)《關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，其中提出，系統(tǒng)推進(jìn)“好房子”建設(shè)。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善“市場(chǎng)+保障”的住房供應(yīng)體系。實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程，全鏈條提升住房設(shè)計(jì)、建造、維護(hù)、服務(wù)水平，大力推進(jìn)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設(shè)。構(gòu)建住宅建筑現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系。穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造，支持老舊住房自主更新、原拆原建。持續(xù)推動(dòng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。實(shí)施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)。

點(diǎn)評(píng)

近期，江西、深圳、福建等多地密集推進(jìn)城市更新，凸顯其作為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要抓手地位。城市更新通過(guò)老舊小區(qū)、城中村等改造，能增加住房?jī)?yōu)質(zhì)增量供應(yīng)，同時(shí)帶來(lái)大量安置需求，并直接拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。此外，更新項(xiàng)目建設(shè)及后續(xù)運(yùn)營(yíng)能創(chuàng)造更多工作崗位，吸引流動(dòng)人口集聚，而人口流入又會(huì)進(jìn)一步釋放剛性和改善性住房需求，形成良性循環(huán)。

PART.02

市場(chǎng)

一、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局：1月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅總體收窄

2月13日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2026年1月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。2026年1月份，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅總體收窄、同比下降。

1月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同。其中，上海持平，北京、廣州和深圳分別下降0.3%、0.6%和0.4%。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅與上月相同。

具體城市來(lái)看，共有62個(gè)城市新建商品住宅售價(jià)指數(shù)環(huán)比下降，3個(gè)城市環(huán)比持平，5個(gè)城市環(huán)比上漲。其中，大連漲幅為0.2%領(lǐng)漲，合肥、廈門、武漢、南充漲幅0.1%。徐州、襄陽(yáng)以跌幅0.9%領(lǐng)跌，天津跌幅0.8%。

1月份，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.5%，降幅比上月收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降0.2%、0.4%、0.7%和0.6%。二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.5%和0.6%，降幅分別收窄0.2個(gè)和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

具體城市來(lái)看，67個(gè)城市均環(huán)比下跌，1個(gè)城市持平，2個(gè)城市上漲。其中，徐州以0.4%領(lǐng)漲，湛江漲幅0.3%。而北海以1.2%跌幅領(lǐng)跌，南昌、秦皇島、包頭、徐州、九江跌幅1%。

點(diǎn)評(píng)

2026年1月，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體進(jìn)入周期性交易淡季，多數(shù)城市新房供需雙降呈量縮價(jià)穩(wěn)態(tài)勢(shì)。從70 城房?jī)r(jià)降幅收窄可以看出，市場(chǎng)筑底企穩(wěn)的信號(hào)明確，如果二手房?jī)r(jià)格能夠持續(xù)企穩(wěn)、成交保持活躍，有望推動(dòng)市場(chǎng)的止跌企穩(wěn)。

2026年，行業(yè)底部確認(rèn)需要四個(gè)確定性，其中就包括房?jī)r(jià)的確定性。從市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)筑底，部分二手房已經(jīng)超跌。30城二手成交均價(jià)較最高點(diǎn)回撤39%，30城382個(gè)小區(qū)可比價(jià)格較高點(diǎn)跌幅中位數(shù)26.07%，30城2053個(gè)小區(qū)租金回報(bào)率中位數(shù)2.06%。房?jī)r(jià)已至最低位。

2022年至今，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)歷4年調(diào)整期，二手房房?jī)r(jià)調(diào)整幅度已較最高位下跌39%，遠(yuǎn)超國(guó)際平均水平。2025年12月，住建部部長(zhǎng)發(fā)表署名文章《推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展》，其中提到“保持房地產(chǎn)市場(chǎng)供需基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定”。這也將成為“十五五”期間，房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的重要發(fā)力點(diǎn)。

二、1月深圳二手房錄得量創(chuàng)近10個(gè)月新高

據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2026年1月，深圳二手房共計(jì)錄得6802套，環(huán)比增長(zhǎng)2.9%，同比大幅增長(zhǎng)45.5%，創(chuàng)近10個(gè)月新高。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)指出，這是市場(chǎng)連續(xù)11個(gè)月錄得量破5000套，表明市場(chǎng)已走出低谷，置業(yè)者信心顯著修復(fù)，為后續(xù)“小陽(yáng)春”行情奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

點(diǎn)評(píng)

除了深圳以外，北京、上海二手房市場(chǎng)回暖跡象明顯。上海單月成交面積171萬(wàn)平方米，環(huán)比持平，同比上漲22%，較2025年月均還有5%的漲幅；北京成交面積135萬(wàn)平方米，環(huán)比下降8%，同比上升15%，較2025年月均上升2%。1月重點(diǎn)20城二手房成交已連續(xù)三個(gè)月上升。二手房市場(chǎng)的穩(wěn)定，對(duì)于整體市場(chǎng)回穩(wěn)有著非常重要的意義。

PART.03

企業(yè)

一、多家房企推動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs發(fā)行

2月11日，華聯(lián)股份發(fā)布公告，公司擬作為劣后級(jí)有限合伙人參與設(shè)立北京元?jiǎng)?chuàng)聯(lián)商業(yè)企業(yè)管理中心（有限合伙），認(rèn)繳出資5億元，以推動(dòng)龍德廣場(chǎng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs申報(bào)發(fā)行工作。

2月9日和2月10日，新城發(fā)展（01030.HK）與其控股的新城控股（601155.SH）在中國(guó)香港舉行非公開(kāi)路演活動(dòng)，交流對(duì)象為基金、銀行等金融機(jī)構(gòu)。會(huì)上，新城控股和新城發(fā)展的相關(guān)人士介紹，2026年公司希望發(fā)行各類型、多層次REITs類產(chǎn)品，目前在評(píng)估資產(chǎn)總額最多80億元，融資用途聚焦置換高成本短久期債務(wù)（如美元債、開(kāi)發(fā)貸等），轉(zhuǎn)向8–15年期低成本資金或股權(quán)類資金。

2月10日，首開(kāi)股份（600376.SH）發(fā)布關(guān)于開(kāi)展商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs申報(bào)發(fā)行工作及相關(guān)授權(quán)事項(xiàng)的公告。公告稱，公司選取華僑村商街項(xiàng)目、璞瑅商街項(xiàng)目、宋家莊福茂項(xiàng)目三項(xiàng)資產(chǎn)作為標(biāo)的資產(chǎn)發(fā)行商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs。

點(diǎn)評(píng)

2025年12月31日證監(jiān)會(huì)出臺(tái)《中國(guó)證監(jiān)會(huì)關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》，為更多優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供了退出和融資渠道，Wind統(tǒng)計(jì)顯示，截至2月12日，已有12只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs集中申報(bào)，合計(jì)擬募資規(guī)模逾380億元，本輪項(xiàng)目申報(bào)的底層資產(chǎn)類型豐富，涵蓋了購(gòu)物中心、奧特萊斯、酒店、辦公樓、商業(yè)綜合體多種業(yè)態(tài)。當(dāng)前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)存量規(guī)模較大，有眾多優(yōu)秀項(xiàng)目存在存量盤活的需求，未來(lái)或?qū)⒂懈嗥髽I(yè)通過(guò)發(fā)行商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的方式盤活存量資產(chǎn)、拓寬權(quán)益融資渠道。

二、頭部房企掀起社區(qū)春晚熱潮

隨著春節(jié)臨近，2026年房企業(yè)主春晚的參與主體實(shí)現(xiàn)全面擴(kuò)容，發(fā)展為行業(yè)內(nèi)的普及性動(dòng)作，頭部房企與區(qū)域房企各有布局、協(xié)同發(fā)力，共同掀起社區(qū)春晚熱潮。

比如綠城中國(guó)舉辦第二十三屆全國(guó)性業(yè)主春晚，落地上海、福建等多地；華潤(rùn)置地更是以“Bling 生活有星光”為主題開(kāi)啟首屆全國(guó)業(yè)主春晚，聯(lián)動(dòng)20個(gè)地區(qū) 24 城打造分會(huì)場(chǎng)，成為其年度社群運(yùn)營(yíng)的核心動(dòng)作，美的置業(yè)已連續(xù)四年舉辦“了不起的鄰居”業(yè)主春晚，覆蓋全國(guó)18 城形成品牌效應(yīng)。

其他房企的區(qū)域/項(xiàng)目層面則將業(yè)主春晚作為深耕本地市場(chǎng)的重要抓手，保利發(fā)展上海、蕪湖、陜西等多地舉辦不同主題春晚，保利置業(yè)、國(guó)貿(mào)地產(chǎn)也分別在廣西、海南打造本土化春晚活動(dòng)，強(qiáng)化區(qū)域口碑與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

點(diǎn)評(píng)

房企對(duì)業(yè)主春晚的重視，本質(zhì)是存量時(shí)代“以客戶為中心”社群運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略的落地，核心通過(guò)晚會(huì)強(qiáng)化情感連接與價(jià)值認(rèn)同，實(shí)現(xiàn)業(yè)主粘性提升、老帶新轉(zhuǎn)化與品牌口碑沉淀的多重目標(biāo)。

在產(chǎn)品硬件日趨同質(zhì)化的背景下，業(yè)主春晚打造的社區(qū)文化與情感體驗(yàn)，成為房企差異化競(jìng)爭(zhēng)的抓手，能沉淀獨(dú)特品牌標(biāo)簽。

行業(yè)向“開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)”轉(zhuǎn)型后，業(yè)主春晚作為社群運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵觸點(diǎn)，既能收集業(yè)主需求，又能為后續(xù)社群活動(dòng)引流。業(yè)主春晚為業(yè)主、物業(yè)、房企搭建了溝通平臺(tái)，多方協(xié)作的籌備與執(zhí)行過(guò)程可緩解社區(qū)矛盾，強(qiáng)化鄰里互助氛圍，降低物業(yè)運(yùn)營(yíng)壓力。從零散活動(dòng)升級(jí)為戰(zhàn)略IP，業(yè)主春晚的發(fā)展是房企社群運(yùn)營(yíng)思維的轉(zhuǎn)變，已成存量競(jìng)爭(zhēng)標(biāo)配。

PART.04

土地

一、廣州5宗地塊攬金16.5億元，白鵝潭陸居路地塊延期競(jìng)拍

2月13日，廣州完成2026年春節(jié)前最后一輪土地出讓，5宗地塊全部成功出讓，單日攬金16.5億元。本輪土拍涵蓋番禺、白云、花都三區(qū)，包含2宗涉宅用地及3宗商業(yè)用地。

宅地方面，番禺區(qū)鐘村街市廣路北側(cè)地塊由敏捷旗下公司以底價(jià)7.97億元競(jìng)得，樓面價(jià)12233元/㎡，地塊占地7萬(wàn)㎡，需配建3.3萬(wàn)㎡中小學(xué)用地，將引入省實(shí)九年一貫制學(xué)校。

花都區(qū)雅瑤東路以北、廣花公路以東CA0303020地塊由花都城投以5.7億元底價(jià)拿下，樓面價(jià)8180元/㎡，緊鄰花都湖國(guó)家濕地公園及在建地鐵8號(hào)線北延段雅瑤站。

值得關(guān)注的是，原定于同日出讓的白鵝潭陸居路地塊已延期至3月27日競(jìng)拍，該地塊起拍價(jià)12億元，規(guī)劃限高248米。此外，天河馬場(chǎng)地塊將于2月25日出讓，起拍價(jià)186億元，已吸引多家央國(guó)企關(guān)注。

點(diǎn)評(píng)

兩幅宅地均以底價(jià)成交，整體延續(xù)了節(jié)前土地市場(chǎng)以“底價(jià)成交”的主基調(diào)。開(kāi)年熱度偏低有兩個(gè)重要的原因：一個(gè)是1月份成交的地塊多是2025年末供應(yīng)的“年度收尾地塊”，優(yōu)質(zhì)地塊占比偏低；另一方面，1月作為傳統(tǒng)樓市淡季，房企多處于總結(jié)復(fù)盤、制定年度預(yù)算的階段，拿地積極性不高。多數(shù)去年拿地較多的央企、國(guó)企本月并未展開(kāi)投拓鋪排。隨著節(jié)后供地窗口期開(kāi)啟，上海、北京、廣州等重點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊陸續(xù)入市，疊加房企拿地信心逐步修復(fù)，預(yù)計(jì)上半年土地市場(chǎng)熱度將逐步回升。另外，從拿地房企來(lái)看，本次敏捷拿地也進(jìn)一證明民企投資積極性有所修復(fù)。

二、成都一宅地溢價(jià)23%成交

2月10日，成都錦江區(qū)1宗住宅用地出讓，規(guī)劃建筑面積29769.05平方米，起始樓面價(jià)16500元/平方米，折合起始價(jià)4.91億元。最終該地塊由成都市錦江區(qū)統(tǒng)一建設(shè)有限公司以樓面價(jià)20300元/平方米競(jìng)得，成交總價(jià)6.04億元，溢價(jià)率23.03%。

點(diǎn)評(píng)

首先，該地塊具有稀缺性，這是錦江區(qū)二環(huán)內(nèi)攀成鋼板塊近十年來(lái)的首次土地供應(yīng)，板塊處于長(zhǎng)期斷供狀態(tài)，最近項(xiàng)目于2021年開(kāi)盤并已售罄。此外，交通便利，地鐵2、6、8、13號(hào)線環(huán)繞，距8號(hào)線凈居寺站、6號(hào)線三官堂站約700米。另外，教育、商業(yè)、醫(yī)療等配套成熟。地塊雖面臨周邊界面陳舊等挑戰(zhàn)，但其核心區(qū)位、成熟配套及極低的供應(yīng)頻率，決定了其未來(lái)項(xiàng)目大概率將瞄準(zhǔn)高端改善市場(chǎng)。

從成都本次土拍可以看出，當(dāng)前房企拿地策略從“唯地段論”轉(zhuǎn)向“綜合價(jià)值評(píng)估”，更加聚焦配套成熟、去化風(fēng)險(xiǎn)低的確定性地塊，產(chǎn)品可控性和去化確定性，成為拿地決策的核心考量。