中央定調：2026年樓市出現重磅信號，今明兩年，該買房還是賣房？

最近回老家碰到我二舅，去年剛在我們那四線小城買了套三室，本來想著給兒子結婚用，結果半年跌了15%，現在天天蹲在小區門口看中介掛牌價，愁得飯都吃不下。他拉著我問了三遍：“你說現在這房價，是不是真的沒救了？我那幾十萬首付，難道就這么打水漂？” 其實不止我二舅，身邊好多人都在糾結——2026年都到了，中央剛定調樓市的重磅信號，今明兩年到底該買房還是賣房？

這個問題真問到點子上了。五年前誰能想到？人口從2019年就開始負增長了，城鎮化速度慢得像蝸牛爬，以前擠破頭往北上廣深跑的人，現在不少都回了老家或者縣城。國家統計局的數據明擺著，70個大中城市房價環比還在跌，但奇怪的是，還是有人攥著錢猶豫：現在進場到底虧不虧？

要搞懂這個問題，得先想明白——房價到底為啥漲為啥跌？ 先看一組扎心的數據吧：中國大多數三四線城市，住房自有率已經超過90%了，啥意思？十戶人家有九戶有房；二線城市也差不多，80%以上；一線城市低一點，但也有50%多。 這說明啥？真正沒房住、必須買房的人，已經沒多少了。

以前房價為啥漲得猛？主要靠兩撥人：一波是農村往城里跑的，一波是小城市往大城市擠的。現在呢？這兩撥人都少得可憐。城鎮化慢了，人口總量負增長，連北上廣深都有人往外走，你說房子賣給誰？ 有人可能會說“我有改善需求啊，想換個大的”，這話沒錯，但你得想清楚——改善不是憑空多一個人買房，是賣掉一套再買一套，對整個市場來說，總需求沒增加。 所以光靠“住”這個需求，大多數城市房價真沒啥上漲動力了。

但也不是所有城市都涼透了，為啥？因為房子不光是用來住的，還是資產啊。只要是資產，就繞不開“錢”這個字。 舉個例子：你手里有100萬存銀行，以前一年利息1萬5，現在降息了，一年只剩1萬。這點利息夠干啥？你肯定會想，不如拿出來找點別的門路。買理財？買黃金？還是買套房？ 社會上錢越來越多，利息越來越低，這些錢總得找地方放吧？這就是為啥會有通脹。而房子，歷來都是抗通脹的好東西。

所以未來大多數城市房價能不能漲，主要看通脹。如果印的錢還是多，利息還是低，物價普遍漲，那房子也會跟著漲。但這種漲和以前不一樣——不是一年漲30%那種猛漲，是慢慢漲，跟著西紅柿土豆一起漲的那種溫和漲。 想靠這個發財？難！想靠這個保值？有可能，但也得看運氣。

那北上廣深這些一線城市呢？肯定不一樣啊。它們有兩個特殊點：一是住房自有率沒那么高，還有不少人沒房；二是政策空間大。 比如限購這事，要是哪天一線城市全面取消限購，會不會有一波人沖進來？肯定會啊，周邊小城市的有錢人，早就想在大城市買套房了。 但這種漲，和以前全民炒房的漲不一樣，更像是政策催出來的階段性行情，一陣風過去就沒了。 而且你得看中央態度啊，現在定調是“穩樓市”，不是“刺激樓市”，那種全民炒房的日子真的過去了。

回頭看過去二十年，買房的邏輯其實很簡單——閉著眼睛買，躺著就能賺錢。為啥？因為有人不斷進城，錢不斷印出來，房子永遠不夠住。 現在呢？這三條都變了：人少了，房子夠了，錢雖然還在印，但不會再猛往樓市里灌了，國家不允許，市場也不答應。

那現在買房賣房到底咋想？給你三個實在建議： 第一個，別指望買了就漲。以后房價能穩住，就算勝利；能跑贏通脹，就算賺到。 第二個，看清楚城市。一線和強二線還有點底子，三四線城市，除非你自己住，否則真得掂量掂量，別瞎買——我二舅買的那個郊區盤，現在中介都懶得推，說掛半年都賣不出去。 第三個，搞清楚目的。要是自住，啥時候買都行，只要你扛得住短期波動；要是投資，得算細賬——租金能有多少？持有成本（物業費、稅費這些）多少？未來賣給誰？這些都得想明白，別光聽中介瞎忽悠。

說一千道一萬，房子還是那個房子，但時代已經不是那個時代了。買房這件事，從“怎么賺更多”變成“怎么不虧”，從賭一把變成算細賬。想通這個，你就知道該咋辦了——別再抱著“房價永遠漲”的舊邏輯不放，不然真的要踩坑。

參考資料：

國家統計局《70個大中城市商品住宅銷售價格月度報告》

新華社《中央經濟工作會議解讀：穩樓市仍是2026年重點》