相當可怕！年輕人逃離悉尼！急搶首套房，政府補貼反成房價推手，3個月暴漲10%！

01

“相當可怕”：數據揭示年輕父母為何紛紛逃離悉尼

一張交互式熱力圖顯示，悉尼55%的區域被列為 “完全無法負擔”，這些郊區的大量居民正快速遷往地方地區。

悉尼郊區人口持續流失，地方城鎮人口則不斷增長 —— 全市房價中位數增速遠超薪資漲幅，迫使年輕父母離開悉尼，只為買得起能容納全家的房子。

一項針對房價、人口流動和出生率的數據分析顯示：悉尼房價最難以承受的郊區正在流失人口，而相對可負擔的郊區人口增速暴漲。與此同時，悉尼出生率持續下滑，地方城鎮卻迎來 “嬰兒潮”。

由數據機構Primara Research和Airteam制作的交互式熱力圖，展現了 2001 年至 2024 年新南威爾士州（NSW）住房可負擔性的惡化趨勢。

圖表顏色由淺至深漸變，炭黑色代表 “完全無法負擔” 區域 —— 住宅價格中位數是家庭收入中位數的9 倍以上。

圖表的人口增長板塊依據澳大利亞統計局（ABS）2001—2024 年數據，用綠色標注人口增長區域，紫色標注人口流失區域。

數據顯示，悉尼 55%的區域屬于 “完全無法負擔”，其中大量郊區正在流失人口，而新州沿海各地的地方區域人口則在增長。

2024 財年，大悉尼地區整體實現凈移民正增長，新增107538人（主要為海外移民），但向澳大利亞其他地區流失了41000人，高于 2023 財年的38000人。

2024 財年，墨爾本（2.7%）、布里斯班（2.7%）、珀斯（3.1%）的人口增速，均遠高于悉尼（2%）。

“悉尼一直有人流向其他地區，這本身就說明住房可負擔性是核心原因。” 畢馬威（KPMG）城市經濟學家特里?羅恩斯利（Terry Rawnsley）表示。

“這批外流人口大多是年輕人，他們首次置業，而悉尼的房價門檻高得像座山，根本翻不過去。于是他們轉向亨特地區、紐卡斯爾、昆士蘭州東南部，或是翻越大分水嶺去往更遠的地方。”

羅恩斯利稱，35 歲以下人群過去更傾向于前往悉尼就業、求學，但這一趨勢正在逆轉，因為這個群體根本買不起房。

他指出，悉尼居民的生育意愿降低，而亨特、臥龍崗、黃金海岸等地區出現嬰兒潮，原因是人們想買房、生孩子，卻在悉尼無力實現。

32 歲的博思馬和 30 歲的妻子卡拉（Kara）在 2024 年下定決心搬家 —— 固定房貸利率到期，而第三個孩子即將出生，家庭需要更大空間。

“那真的相當可怕，我們每個月都在入不敷出，還房貸要靠存款，積蓄一點點被掏空。我們不得不認真考慮搬去別的地方。” 博思馬說。

“在悉尼有房，可我們的可支配收入卻越來越少，所有東西都越來越貴，我們只能不斷調整計劃、降低預期。”

博思馬是木匠兼木工教師，他在科夫斯港南部以86 萬澳元買下土地，正花費約40 萬澳元自建房屋，并在 Instagram 上記錄建房過程。他的妻子經營著泳裝品牌Winki Suits。

“我們買了一小塊農場，離海灘只有 7 分鐘車程…… 有小溪和水壩，地勢平坦，樹木很多。”

博思馬說，比他年長 5 到 10 歲的朋友當年還能從公寓換成雙聯別墅，但如今房價漲幅太大，他們已經做不到了。

“最讓人心碎的一點是，我們根本買不起、住不起自己長大的地方。”

“我們完全沒可能留在悉尼，尤其是北部海灘。希望我們現在搬去的地方，將來我的孩子也能一直住下去。”

地產數據平臺Cotality1 月數據顯示：悉尼房屋與公寓合并價中位數為120 萬澳元，地方地區合并中位數為74 萬澳元，全國中位數為91 萬澳元。

麥格拉思?曼利房產（McGrath Manly）中介維姬?蘭姆（Vicki Lamb）表示，她負責的區域房價已經失控，主力客群變成了搬進豪華公寓的精簡住宅人群。

“他們賣掉大房子換公寓，把公寓價格也推到了普通人買不起的地步，可憐的年輕人徹底被房價排除在外。” 蘭姆說。

“父母們都在想辦法幫孩子入市…… 和孩子共同買房，這是唯一的辦法。”

即便悉尼遠郊曾經的可負擔區域，如今也變得極度或完全無法負擔。過去五年，布萊克敦（Blacktown）“完全無法負擔” 區域占比從 0% 飆升至 43%。

“在悉尼想找個宜居的地方…… 無論去哪都一樣，只是房貸壓力和買不起的程度不同而已。”Primara Research 數據研究主管彼得?德倫南（Peter Drennan）說。

“我一直試圖從數據里尋找轉機，但完全看不到。”

“過去五年，約 65%—70% 的地區房價變得更難負擔，沒有任何跡象顯示情況在好轉。”

州政府一直強硬推翻地方議會政策，允許熱門郊區修建公寓，以增加供應、平衡需求 —— 經濟學理論認為這能壓低房價，但專家警告，恐怕為時已晚。

“悉尼陷入了困境，住房壓力短期內不會緩解。但這也倒逼政府加快推進區劃改革、降低建筑成本，這樣才能在悉尼建起更多可負擔住房，緩解人才流失。” 羅恩斯利說。

02

澳18歲少年急搶首套房，政府補貼反成房價推手，3個月暴漲10%

澳洲政府旨在支持首次置業者的補貼計劃正面臨“適得其反”的質疑。

年僅18歲的Dylan Buckle正在尋找人生第一套住房。他坦言，由于擔心等待太久會被市場徹底淘汰，自己迫切希望利用工黨政府推出的“5%首付計劃”盡早入市。

在他看來，住房負擔能力已成為迫在眉睫的問題。

“過去三個月內，公寓價格就上漲了8%到10%，我的借貸能力直接決定了能買什么樣的房子，”Dylan表示，如果再等兩三年，入門級市場中恐怕再也沒有他能負擔得起的房產。

房產中介透露，政府的首次置業擔保計劃（First Home Guarantee Scheme）雖幫助儲蓄較少的買家免去了昂貴的貸款機構抵押保險，但同時也加劇了入門級市場的競爭，在無形中推高了房價。

Dylan對該政策的看法十分復雜。他承認，如果沒有這項計劃，他可能需要更長時間才能入市，且屆時的購房成本會因房價上漲而更高。

但與此同時，大量年輕買家受政策吸引涌入市場，確實對房價上漲產生了推波助瀾的作用。

除了政策影響，昆州房價的快速攀升也讓Dylan倍感壓力。目前他已獲得Great Southern Bank的貸款預批，將目標鎖定在布里斯班市中心35萬至45萬澳元區間的單身公寓。

他表示，身邊人的共識都是“買房要趁早”，這種對錯失機會的恐懼（FOMO）一直籠罩著他。

Great Southern Bank首席客戶官Rolf Stromsoe指出，研究顯示近半數澳洲人將房價上漲視為買房的最大障礙。除了約40%的受訪者擔心房價持續走高外，房源供應的嚴重不足也讓買家感到強烈的緊迫感。

Experian Australia總監Brian Bond則提醒，近期加息對家庭信貸壓力的影響不可小覷。根據最新的消費者壓力晴雨表，抵押貸款及信用卡持有者的違約風險在過去一年中持續上升。

Bond表示，隨著通脹推高日常開支，現有的財務壓力將進一步加劇。特別是正掙扎于住房和托兒成本的年輕群體，以及面臨醫療和公用事業開支上漲的低收入老年群體，在加息潮中顯得尤為脆弱。

針對當前形勢，Stromsoe建議置業者在認真看房前必須做足準備，包括明確預算、盡早咨詢貸款機構或專業經紀人，以全面了解自身的負擔能力并獲取專家意見。

03

新州政府為綠色住宅投資4800 萬元每年生產1000 套低碳住宅

新州政府宣布，向位于Orange 的Green Timber Tech 提供480 萬澳元補助，支持其每年生產超過1,000 戶綠色低碳住宅，并創造超過50 個在地就業機會。

目前公司已新增8 名全職員工，包括2 名專攻「木工＋科技制造」的學徒。

Green Timber Tech 采用預制（prefabricated）模組建筑技術：

• 墻體、地板與屋頂于工廠預制

• 運至現場后僅需約兩天完成組裝

• 適用于區域住宅、社會住宅、災害重建、校舍及私人住宅

工廠化生產可降低天候影響、加快施工速度并提升品質一致性。

新住宅設計特點：

• 使用可再生人工林木材

• 高科技制程降低材料浪費

• 建筑氣密性高，冷暖氣能耗降低

• 碳足跡減少超過60%

政府表示，在住房短缺與氣候挑戰并存的情況下，此模式兼顧供給速度與環境永續。

本次補助來自新州政府4.8 億澳元的凈零制造計畫，支持低碳制造與區域產業發展。

Rose Jackson 住房廳長宣布，政府將與Green Timber Tech 合作建造32 戶永續社會住宅，加速提供安全住房。

新州能源廳長Penny Sharpe說，這是新州鄉鎮的重大勝利。我們不僅資助永續住宅，更資助能在一個周末內完成建造的住宅。

新州住房廳長Rose Jackson說，工廠化生產讓我們能更快交付更多住宅，減少延誤風險。

Green Timber Tech 執行長Pete Morrison說，這項投資是對區域制造與現代建筑技術的重大肯定。我們將在Orange 擴展低碳制造基地，加速為新州提供所需住房。

04

打折賣房給子女？小心被追繳巨稅，澳專家警告：晚年或向子女要錢

隨著澳洲生活成本壓力日益加劇，不少父母為了幫助子女置業，選擇將名下房產以大幅折扣的價格“內部轉讓”。

然而理財專家指出，這種慷慨之舉看似雙贏，實則潛伏著巨大的財務危機，甚至可能導致父母晚年被迫依賴子女養老。

Super Guy創始人兼首席執行官Chris Strano表示，雖然折價賣房給家人能省下中介傭金和營銷費用，并讓父母在有生之年親眼見證子女獲益，而非等到去世后才進行遺產轉移，但其中隱藏的財務風險不容忽視。

值得注意的是，澳洲稅務局（ATO）在資產增值稅（CGT）的征收上采取“市場價值替代原則”。

這意味著，無論父母給子女打了幾折，政府依然會按照房產的市場全價來計算賣家應繳納的稅款。

在這種情況下，父母實際拿到的房款減少了，但需要繳納的稅金卻一分不少。與此同時，Strano提醒稱，買方通常也需要按市場全價繳納印花稅，即使是家庭成員之間的親情轉讓也無法豁免。

對于依賴投資房養老的群體來說，低價賣房的代價可能更為慘重。Strano警告稱，這種做法會直接削弱長期的退休保障，一旦養老金（super）或其他投資出現波動，父母很可能會面臨資金枯竭的窘境，最終不得不向子女尋求經濟援助。

此外，家庭關系的平衡也是一大挑戰。如果家中有多個子女，僅向其中一人提供“親情價”房產極易引發不公平的心理落差。

專家建議，在進行此類遺產規劃時，必須統籌考慮如何平衡對其他子女的安排。

雖然出售投資房可能涉及資產增值稅及未來收益損失，但Strano認為，從優化退休生活的角度來看，適時賣房具有以下五大優勢：

1. 降低資產集中風險

即便擁有多處房產，單件房產通常也占據了個人財富的極大比重。通過在退休時將其套現，可以降低對單一資產的過度依賴。

Strano 建議投資者反思：如果房價暴跌25%、租金中斷或產生巨額維修費，自己的退休生活是否還能維持？

1. 釋放資金流動性

退休開支通常需要穩定的現金流，而房產最大的弊端在于無法分拆變現。

Strano形象地比喻道：“你不能為了籌集5萬澳元買車或度假，就賣掉家里的浴室或客廳，但股票或基金卻可以根據需要小額減持。”

1. 實現多樣化投資組合

賣房所得資金可以重新配置到更符合退休需求的組合中。相比于房產的波動，退休人員更需要回報穩定、波動較小的投資工具，以確保退休目標的穩步實現。

1. 巧妙利用稅收政策

出售時機的選擇大有講究。如果在徹底停止工作后的下一個財年出售房產，由于當年的個人總收入降低，賣房產生的資產增值稅也可能隨之減少。

Strano補充道，若能將部分收益注入養老金（super），還能進一步降低未來的稅務負擔。

1. 徹底告別管理壓力

管理投資房往往費神費力。退休后賣掉房產，意味著不再需要應對挑剔的租客、對接房產中介或處理層出不窮的廣告和維護費用。對于追求安穩晚年的退休者來說，這種精神上的解脫同樣價值千金。

*本文圖片均源自網絡，如有侵權，請聯系后臺刪除

16

02-2026

15

02-2026

14

02-2026