湖南最大的小區(qū)，密密麻麻的高樓，卻是住著高達(dá)10萬多人，堪比一座小城市

在長沙，有這樣一個(gè)住宅小區(qū)，實(shí)際常住人口約8 萬人，高峰時(shí)段含流動(dòng)人口接近10 萬人，占地面積約100 萬平方米（1 平方公里）。這片超大樓群由158 棟高層住宅密集排布而成，沿江形成一道壯觀的 “世紀(jì)墻”，人口密度遠(yuǎn)超國內(nèi)多數(shù)縣城城區(qū)。

湘江世紀(jì)城位于長沙市開福區(qū)，地處湘江、瀏陽河、撈刀河三水交匯處。項(xiàng)目占地面積約100 萬平方米，總建筑面積約400 萬平方米，共計(jì)158 棟高層，約2.2 萬戶，分為17 個(gè)苑區(qū)管理，容積率 3.5，建筑密度較高。航拍視角下，樓群排布緊密、氣勢(shì)壯觀，也因高密度布局備受關(guān)注。

規(guī)劃入住人口約為6萬人，但實(shí)際常住人口主流說法在8萬人左右。 高峰期的廣義人口，包括租戶、流動(dòng)人口和商業(yè)人流，可以達(dá)到10萬人甚至更高。 2萬多戶家庭，平均每戶3.5到4人，輕松突破了8萬人的居住規(guī)模。 這個(gè)人口體量相當(dāng)于一個(gè)普通縣城的主城區(qū)人口，戶數(shù)相當(dāng)于一個(gè)小鎮(zhèn)的全部家庭總數(shù)。

2009年湘江世紀(jì)城的開盤價(jià)僅為2710元每平方米。 根據(jù)2025年的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，這個(gè)小區(qū)的二手房均價(jià)出現(xiàn)了波動(dòng)。 安居客數(shù)據(jù)顯示，湘江世紀(jì)城詠江苑2025年12月的房?jī)r(jià)為8619元/㎡，11月為8773元/㎡，10月為9433元/㎡。 象盒找房網(wǎng)2025年的區(qū)域成交榜單顯示，湘江世紀(jì)城的參考均價(jià)為7400元/㎡。 另一份2025年長沙二手房成交量排行榜顯示，湘江世紀(jì)城的成交均價(jià)同樣為7400元/㎡。 盡管不同平臺(tái)數(shù)據(jù)略有差異，但整體價(jià)格區(qū)間在7400元至9500元每平方米之間，依然是長沙剛需購房者的“性價(jià)比之選”。

教育配套是湘江世紀(jì)城吸引家庭購房的核心籌碼。 小區(qū)配套的小學(xué)包括清水塘江灣小學(xué)和清水塘第二小學(xué)，具體劃分以金泰路為界。 配套的初中是北雅中學(xué)，這是一所開福區(qū)公辦優(yōu)質(zhì)初中。 購買了湘江世紀(jì)城房產(chǎn)的業(yè)主子女可以直接配套入讀北雅中學(xué)。 這種“雙書包”配置為業(yè)主子女提供了從小學(xué)到初中的連貫教育保障。 對(duì)于二手房買家，需要注意學(xué)位使用政策。 如果前業(yè)主已經(jīng)以此房產(chǎn)作為依據(jù)入學(xué)，則自前業(yè)主子女入學(xué)之日起滿6年后方能再次享受配套入學(xué)政策。

小區(qū)內(nèi)部商業(yè)配套齊全，實(shí)現(xiàn)了居民足不出區(qū)的便捷生活。 世紀(jì)金源購物中心（后更名為方圓薈）是大型商業(yè)綜合體。 華潤萬家超市曾長期服務(wù)該區(qū)域，但在2025年3月宣布閉店并撤出湖南市場(chǎng)。 閉店原因包括顧客購物習(xí)慣改變、電商平臺(tái)沖擊以及周邊商圈競(jìng)爭(zhēng)加劇。 除了大型商超，小區(qū)底商遍布各種超市、飯店、藥房和診所，社區(qū)菜場(chǎng)滿足日常采購需求。 生態(tài)資源方面，小區(qū)零距離湘江風(fēng)光帶，綠化率高達(dá)60%。

交通出行是湘江世紀(jì)城居民面臨的主要痛點(diǎn)之一。 小區(qū)西側(cè)有地鐵4號(hào)線沿湘江布局，東側(cè)有地鐵1號(hào)線順芙蓉北路延伸，但站點(diǎn)與居民區(qū)保持著尷尬距離。 百度地圖步行測(cè)距數(shù)據(jù)顯示，世紀(jì)城各苑區(qū)到最近的1號(hào)線開福區(qū)政府站，最近的詠春苑需走780米，最遠(yuǎn)的融江苑則要跨越2公里路程。 早高峰時(shí)段，芙蓉北路與福元路交叉口的擁堵讓自駕通勤者陷入困境。 公交接駁效率也受到福元大橋堵車的影響。

停車位不足是另一個(gè)長期存在的難題。 小區(qū)規(guī)劃車位約1.8萬個(gè)，而商品房數(shù)量約2萬套，車位配比不足1:1。 實(shí)際車輛保有量遠(yuǎn)超車位數(shù)量，晚高峰小區(qū)內(nèi)外堵成“停車場(chǎng)”，路邊違停、搶車位是常態(tài)。 2024年12月，開福區(qū)芙蓉北路街道金泰路社區(qū)通過“社區(qū)治理紅色合伙人”協(xié)商制度，對(duì)湘江世紀(jì)城詠江苑靠湘江北路沿線的人行道空坪隙地進(jìn)行改造。 將原本“野生”生長的停車坪“轉(zhuǎn)正”，實(shí)施“白改黑”提質(zhì)，引進(jìn)第三方智能停車管理，新增了一個(gè)面積近2000平方米、擁有48個(gè)泊位的智慧停車場(chǎng)。

高密度建筑帶來了居住體驗(yàn)上的折扣。 樓間距狹窄，影響了低樓層的采光和通風(fēng)。 容積率高，公共空間被擠壓，綠化景觀受到限制。 電梯在早晚高峰期擁擠，等待時(shí)間長。 人口密度過高也加大了社區(qū)管理壓力。 公共空間擁擠，部分區(qū)域存在占道經(jīng)營、垃圾清理不及時(shí)、噪音擾民等問題。 物業(yè)公司管理如此龐大的社區(qū)面臨巨大挑戰(zhàn)。 由于樓棟外觀雷同、內(nèi)部路網(wǎng)復(fù)雜，GPS信號(hào)容易受到遮擋，導(dǎo)致外賣員、快遞員和訪客經(jīng)常迷路，形成了“導(dǎo)航失靈”的奇特現(xiàn)象。

2025年，長沙地鐵8號(hào)線的規(guī)劃消息給湘江世紀(jì)城居民帶來了希望。 作為長沙規(guī)劃中的地鐵環(huán)線，8號(hào)線初步規(guī)劃擬沿福元路敷設(shè)，西接4號(hào)線福元大橋西站，東連1號(hào)線馬廠站，恰好從湘江世紀(jì)城北側(cè)穿過。 居民們積極呼吁在福元大橋東側(cè)增設(shè)“湘江世紀(jì)城站”，以直接服務(wù)十萬住戶，并實(shí)現(xiàn)與1號(hào)線、4號(hào)線的高效銜接。 芙蓉北路街道辦事處曾主動(dòng)致函開福區(qū)發(fā)改局與規(guī)劃局，并聯(lián)合人大代表準(zhǔn)備提交相關(guān)提案。

在有限的預(yù)算下，你是更看重極致的便利與性價(jià)比，還是更追求舒適的居住體驗(yàn)與社區(qū)品質(zhì)？ 這個(gè)10萬人的“垂直城市”給出了它的答案，而你的答案又是什么？