二手房都破1.2億日元，東京房價還會漲嗎？

昨晚，我在銀座和幾位從上海過來的老朋友新年聚會，席間，一位朋友忽然問我：“你在東京住了這么多年，日本的房價，尤其是東京的房價，還會繼續漲嗎？現在已經這么高了，不會到頂了吧？”我認真地點點頭，說：“還會漲，而且漲勢可能還會持續一段時間。”

朋友一聽，忙追問理由，我先告訴了她2份最新的市場調查數據。

日本房地產市場調查公司“東京Kantei”在2月19日發布了2026年的房地產市場調查速報，這份報告顯示：東京的二手房平均價格（以實用面積70平米為統計標準），已經達到了1億2123萬日元（約540萬元人民幣）大關，創下了歷史新高！比起2025年1月的調查數據，漲幅高達34%。也就是說，在短短一年時間里，東京二手房的價格漲了三分之一。

那么，東京新建的公寓樓的平均價格是多少呢？日本不動產經濟研究所于今年1月公布的調查數據表明，東京都23區新建公寓樓的平均價格（也以實用面積70平米為統計標準），已經達到1億5315萬日元（約685萬元人民幣），比去年同期增加了21%。

以上這兩個“新舊”住宅的調查數據，說明東京房價之漲，已經不是小打小鬧，而是實實在在的“狂飆”。

東京的房價，為什么會如此瘋漲？我總結了三個主要理由。

第一個理由，是“回歸都心”的趨勢已經成氣候。日本人過去喜歡那種郊外田園式的別墅生活，一戶建（獨立住宅），前后有小花園，周末修剪草坪，聽起來很詩意。但現在，這種生活方式正在被取代，取而代之的是市中心那些24小時五星級賓館式服務的塔式高級公寓。為什么這么說呢？因為現代人的生活節奏太快了。東京的通勤時間長達一小時以上是常態，如果你住在郊外，每天光是擠地鐵就夠受的。而住在都心，比如港區、千代田區或中央區，開門就是地鐵站，樓下就有便利店、健身房、游泳池，甚至還有專屬的禮賓服務。公寓大樓配備了高端安保系統、共享辦公空間和屋頂花園，生活像住在豪華酒店一樣舒適。

今年1月，我去參觀了位于六本木的一座新建塔式公寓。那大樓高達50層，每層戶型設計得精致極了，客廳能看到東京塔的夜景。開發商告訴我，這種公寓的目標客戶是“成功人士”——企業高管、創業者、甚至是外國投資者。住在這里，不僅僅是住一個房子，更是象征著一種生活地位。

數據顯示，2025年以來，東京23區的塔式公寓成交量增長了25%以上，而郊外一戶建的銷售則同比下降了10%。這種“回歸都心”的浪潮，不是一時興起，而是社會變遷的必然結果。

第二個理由，是有錢人越來越多。這一點，可能很多人會覺得夸張，但事實擺在那里。這幾年，日本經濟開始強勁復蘇，擺脫了“失去的三十年”的魔咒。許多企業的純利潤屢創新高，管理層干部的工資加上績效獎金，更是水漲船高。另一方面，東京股市的暴漲，更是制造了一大批“新富豪”。日經平均指數從2025年初的4萬多日元（點），直沖現在的6萬日元大關，這漲幅堪比上世紀80年代的泡沫期。通過炒股致富的群體，已經悄然出現。不僅僅是專業投資者，許多普通上班族也加入炒股大軍，實現了財富積累。根據日本證券交易所的數據，2025年個人投資者賬戶數量增加了15%。

這種財富效應對房地產的刺激是顯而易見的。有錢人多了，自然會追逐優質資產，而東京的房產，就是最好的保值工具。尤其是外國人投資的涌入，把東京視為“財富安全港灣”。2025年，外國人在東京購房的比例達到了歷史最高的8%，他們看中的是日元的穩定和房產的升值潛力。對于有錢人來說，1億日元的公寓，不過是他們資產配置的一部分。相反，房價越高，越能吸引高端買家，形成一種“越貴越買”的循環。

第三個理由，是國民信心的大增。這可能是最根本的原因。日本人經歷了泡沫經濟崩潰后太久的低迷期，大家一度對未來很悲觀。但現在，情況完全不同了。一方面，日本整體經濟向好，已經徹底走出了泡沫經濟的陰影。GDP增長率穩定在2%以上，失業率降到歷史低點2.5%。大學畢業生就業率連年達到98%。企業普遍加薪，許多公司每年加薪5%以上，甚至有的科技企業和商社加薪20%。東京的餐廳，每小時1200日元（約55元人民幣）的時薪還招不到人。日本政府也推動“工資上漲循環”，讓薪資增長成為國家戰略。這一切，都讓日本國民看到了“明天的日子會比今天更好”的希望，人們開始敢于“消費未來”。

日本銀行協會的調查顯示：日本國民儲蓄率從疫情高峰的20%降到現在15%。這意味著大家更愿意花錢了。這種心態轉變，直接刺激了房地產需求。在日本，買房貸款可以貸到70歲，這在其他國家很少見。所以，即便是普通上班族，也敢出手。

所以，回歸都心、有錢人增多、國民對未來信心大增，這三大要素，構成了東京房地產市場持續上漲的堅實支撐。不僅是東京，現在大阪高級公寓樓的房價，也已經接近于東京。當然，除了以上三大要素之外，日本勞動力成本和建筑材料價格的上漲、東京和大阪市中心可建土地的緊缺，也助推了房價一路向前。

日本不動產經濟研究所的最新報告稱，這種漲勢會繼續推高東京市中心的房價，至少在未來5-10年內，不會逆轉。