天津南市，房價從2010年18500漲到58000，如今走完一輪漲跌周期

天津南市是和平區(qū)的百年商埠核心，藏著天津衛(wèi)的市井繁華，從南市食品街的津味小吃到鼓樓的明清韻味，再到萬全小學的書香文脈，房價的起伏都和這片區(qū)域的歷史底蘊與學區(qū)優(yōu)勢緊緊相連，很多在這里生活、求學、經(jīng)商的人，都親身經(jīng)歷了房價從穩(wěn)健到飆升再到理性回歸的完整過程。

2010年的時候，南市二手房均價大概在18500元/㎡，那時候樓市整體平穩(wěn)，沒有大幅波動，周邊多是上世紀八十年代的老舊里弄和九十年代的多層住宅，還有少量2000年后建的小高層，買房以本地自住為主，投資的人很少，價格跟著市場緩慢微調(diào)，一年漲幅也就幾百元每平米。

2010到2014年這四年，南市房價慢慢往上走，2014年12月均價到了24800元/㎡，年均漲幅不算大，主要是和平區(qū)核心地段的稀缺性支撐，加上南市板塊的生活與教育配套成熟，南市食品街、萬全小學、天津市眼科醫(yī)院都在步行范圍內(nèi)，剛需家庭愿意為優(yōu)質(zhì)學區(qū)和便捷生活買單，價格穩(wěn)步抬升。

2015年是天津樓市的關(guān)鍵節(jié)點，京津冀一體化提速與學區(qū)房政策紅利疊加，土拍市場熱度飆升，多地地價快速上漲，帶動整個市區(qū)房價上行，南市也跟著啟動，當年房價從年初的24000元/㎡左右，一路漲到年末接近42000元/㎡，半年多的時間漲幅超過18000元/㎡，市場情緒一下子被點燃。

那時候南市的次新小區(qū)最先漲價，比如2005年前后建成的新文化花園等樓盤，因為房齡相對小、靠近學區(qū)、物業(yè)完善，報價比老小區(qū)高出3000-4000元/㎡，老里弄住宅也跟著水漲船高，原本兩萬出頭的房子，很快摸到30000元/㎡的門檻，看房的人絡(luò)繹不絕，中介門店每天都有不少為孩子上學咨詢的家長。

2016到2018年，南市房價進入持續(xù)上漲通道，2016年均價突破42000元/㎡，2017年站穩(wěn)45000元/㎡，2018年接近48000元/㎡，這幾年天津城市發(fā)展提速，外來人口增多，學區(qū)改善需求釋放，加上市場上投資需求入場，南市作為和平區(qū)核心學區(qū)板塊，成為不少家長置業(yè)的首選。

這段時間里，南市的小區(qū)分化開始顯現(xiàn)，房齡新、物業(yè)好、學區(qū)對口的小區(qū)，漲幅遠高于老舊里弄，比如新文化花園新景居這類2006年后的小區(qū)，報價一度逼近52000元/㎡，而1985年左右的老里弄，價格在43000元/㎡上下，差距慢慢拉開。

2019年是南市房價沖高的關(guān)鍵一年，上半年市場熱度達到頂峰，5月后調(diào)控政策收緊，給過熱的學區(qū)房市場降溫，但房價依舊慣性上行，2019年中南市二手房均價達到58000元/㎡，部分萬全小學學區(qū)優(yōu)質(zhì)房源成交價突破60000元/㎡，這是南市房價的歷史最高點，也是很多家長記憶里學區(qū)房最貴的階段。

峰值時期，南市核心位置的房源，哪怕是中等房齡的小區(qū)，掛牌價都在55000元/㎡以上，買家議價空間很小，房東惜售情緒濃厚，不少人覺得學區(qū)房還會繼續(xù)漲，投資客也把目光放在這里，覺得和平區(qū)核心學區(qū)的房子抗跌性強，不會輕易降價。

2019年下半年開始，市場風向轉(zhuǎn)變，調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力，二手房交易節(jié)奏放緩，南市房價從最高點開始小幅回落，2019年末均價回落到54000元/㎡左右，這時候市場還沒有明顯降溫，只是漲幅停住，價格進入橫盤狀態(tài)，買家開始觀望，不再像之前那樣盲目出手。

2020年市場有一波小幅反彈，南市房價短暫回升到55000元/㎡，但沒能突破之前的高點，這波反彈主要是階段性學區(qū)需求釋放，沒有持續(xù)的購買力支撐，反彈過后，房價繼續(xù)走緩，市場從賣方市場慢慢轉(zhuǎn)向買賣雙方均衡的狀態(tài)。

2021年是南市房價正式進入下跌通道的年份，上半年均價還能維持45584元/㎡，下半年開始快速回落，10月降到40847元/㎡，年末只有36173元/㎡，同比下跌23.29%，一年時間跌掉超9000元/㎡，下跌的速度和幅度都超出很多人的預期。

這一輪下跌，有多方面的原因，全國樓市調(diào)控持續(xù)收緊，天津出臺二手房相關(guān)指導規(guī)則，學區(qū)房政策調(diào)整，投資客陸續(xù)離場，二手房掛牌量不斷增加，南市本身老小區(qū)居多，房齡偏大、無電梯、戶型落后的短板逐漸顯現(xiàn)，對比河西和南開的新房，競爭力不斷下降。

南市板塊的商業(yè)氛圍也在慢慢變化，新興商圈分流了客流，傳統(tǒng)商業(yè)的增值預期降低，買房人更看重居住品質(zhì)和未來發(fā)展，南市的老房子在產(chǎn)品力上不占優(yōu)勢，價格自然跟著往下走。

2022到2023年，南市房價延續(xù)下跌趨勢，2022年均價維持在40000元/㎡左右，2023年繼續(xù)回落，年末降到37000元/㎡上下，這段時間里，房東降價賣房的情況越來越多，為了促成成交，不少房源主動降價1500-2000元/㎡，議價空間明顯變大。

老舊小區(qū)的跌幅比次新小區(qū)更大，1980-1990年的老里弄住宅，單價從峰值的53000元/㎡，跌到32000元/㎡左右，跌幅超過40%，而2010年后的次新小區(qū)，價格相對堅挺，跌幅在20%左右，小區(qū)品質(zhì)、房齡和學區(qū)對口情況，成為影響價格的核心因素。

2024年市場進入深度調(diào)整周期，南市房價繼續(xù)理性回歸，全年均價從年初的42747元/㎡，跌到年末的39200元/㎡，環(huán)比、同比都保持下跌態(tài)勢，市場上以學區(qū)剛需為主，投資需求幾乎消失，買家看房更謹慎，只選性價比高的學區(qū)房源。

這一年里，南市的二手房掛牌量持續(xù)高位，成交周期拉長，很多房源掛了半年都沒成交，房東只能不斷下調(diào)價格，從最初的堅持高價，到后來接受市場價，再到愿意讓利成交，市場徹底變成買方主導，價格沒有了上漲的動力。

2025年南市房價保持窄幅波動下跌的態(tài)勢，1-12月均價從41000元/㎡左右，逐步降到38653元/㎡，月度跌幅不大，但持續(xù)向下，沒有出現(xiàn)反彈的跡象，片區(qū)內(nèi)不同小區(qū)的價格分化越來越明顯，靠近萬全小學、房齡新、物業(yè)好的小區(qū)，價格更穩(wěn)。

比如南市商圈的商住兩用公寓，價格一直偏低，2025年均價在18000-20000元/㎡，幾乎沒有波動，而純住宅的次新小區(qū)，均價在42000元/㎡左右，老破小小區(qū)在35000-38000元/㎡，不同產(chǎn)品的價格差距越來越大。

2026年2月，南市二手房均價為48830元/㎡，相比1月的51530元/㎡，環(huán)比下跌5.24%，相比去年同期，也有明顯跌幅，當前市場上，學區(qū)剛需小戶型成交相對活躍，大戶型改善房源成交冷清，價格依舊保持平穩(wěn)回落的狀態(tài)。

現(xiàn)在南市買房的，基本都是為孩子上學的剛需家庭和本地改善住戶，要么是陪讀家庭，要么是老人自住，看重的是學區(qū)資源、生活便利和歷史底蘊，很少有人再抱著投資升值的想法，大家買房更看重總價、戶型、物業(yè)，不再盲目追求片區(qū)光環(huán)。

周邊的中介門店里，每天咨詢的人以家長為主，成交多是小戶型學區(qū)房，房東報價都很實在，不會像以前那樣虛高，買家可以慢慢挑、慢慢談，議價空間一般在1500-2000元/㎡，急售的房源降價幅度會更大。

南市的老小區(qū)因為房齡問題，很多沒有電梯，戶型偏小、采光一般，加上停車難、綠化少，即便價格降了不少，也不如河西的新房受歡迎，只有預算有限、看重學區(qū)資源的剛需，才會選擇這類房子。

次新小區(qū)因為居住體驗更好，價格相對堅挺，比如2015年后建成的新匯華庭等小區(qū)，均價在52000元/㎡左右，比老小區(qū)高出5000-8000元/㎡，但對比房價峰值，還是跌了超8000元/㎡，整體依舊處于回調(diào)階段。

從2010年的18500元/㎡，到2019年的60000元/㎡峰值，再到2026年2月的48830元/㎡，南市房價走過了完整的漲跌周期，每一次價格變化，都和市場環(huán)境、片區(qū)發(fā)展、居住需求緊密相關(guān)，沒有脫離樓市的整體規(guī)律。

住在南市的老住戶，看著身邊的房價從穩(wěn)健到瘋漲，再從高位慢慢回落，心態(tài)也從最初的興奮，變成現(xiàn)在的平和，大家更關(guān)注日常的生活便利和孩子的教育，房價的漲跌，只是生活里的一段經(jīng)歷，不再像以前那樣牽動人心。

現(xiàn)在的南市，市井氣息依舊濃厚，南市食品街、早市、商場都還在，居民的生活節(jié)奏沒有因為房價變化而改變，房子回歸居住屬性，房價也回到符合片區(qū)價值的水平，剛需買房的門檻，相比峰值時期降低了不少。

片區(qū)內(nèi)的老舊小區(qū)改造一直在推進，加裝電梯、翻新路面、優(yōu)化綠化，慢慢提升居住品質(zhì)，雖然房價沒有再回到高點，但居住舒適度在提高，這也是很多老住戶愿意留在南市的原因，比起房價漲跌，安穩(wěn)的生活更重要。

南市作為和平區(qū)的百年商埠核心，沒有新興板塊的高速發(fā)展，卻有著不可替代的歷史底蘊與學區(qū)優(yōu)勢，房價的起伏，只是這片區(qū)域發(fā)展的一個縮影，未來房價會繼續(xù)保持平穩(wěn)，以自住需求為主，不會再出現(xiàn)大幅暴漲或暴跌的情況。

當前市場上，南市的二手房報價普遍在45000-50000元/㎡，具體看小區(qū)房齡、樓層、戶型、裝修，老破小單價低，次新小區(qū)單價高，商住兩用房源價格更低，不同預算的剛需，都能在這里找到合適的房子。

2026年以來，南市二手房成交以50-80㎡的小戶型為主，總價在250-400萬之間，這類房源最受歡迎，大戶型房源因為總價高，成交很少，價格也相對更低，市場需求完全偏向?qū)W區(qū)剛需。

很多房東賣房，都是為了置換到河西或南開的新房，把南市的老房子賣掉，補差價換更好的居住環(huán)境，這也導致南市的掛牌量一直處于高位，供大于求的局面，短期內(nèi)不會改變，價格也就沒有上漲的支撐。

南市的配套依舊成熟，地鐵2號線、4號線、7號線交匯，萬全小學、天津市眼科醫(yī)院、大悅城等齊全，這是片區(qū)最大的優(yōu)勢，也是房價能保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)，即便經(jīng)歷了下跌，也沒有跌到2015年之前的水平，核心地段的價值依舊存在。

對比天津其他板塊，南市房價的跌幅屬于中等水平，河西梅江、西青中北鎮(zhèn)等熱門板塊跌幅更大，南市因為以學區(qū)自住為主，投資客少，下跌的幅度相對溫和，沒有出現(xiàn)大幅跳水的情況，市場一直保持理性狀態(tài)。

2026年的南市樓市，沒有炒作，沒有跟風，買房和賣房都很理性，房東按市場價報價，買家按需選擇，房價圍繞48830元/㎡的均價小幅波動，偶爾有急售房源降價，也不會影響整體的價格走勢。

住在南市的人，早已習慣了房價的平穩(wěn)，每天出門購物、接送孩子、品嘗小吃，生活依舊按部就班，房價的數(shù)字，只是房產(chǎn)中介系統(tǒng)里的一行數(shù)據(jù)，不再是大家茶余飯后熱議的話題，日子過得踏實，比什么都重要。

片區(qū)內(nèi)的老小區(qū)，雖然房齡大，但鄰里關(guān)系和睦，生活成本低，很適合老人居住，年輕人則更傾向于次新小區(qū)，兼顧學區(qū)和居住品質(zhì)，不同人群的需求，都能在南市得到滿足，這也是這片百年商埠的魅力所在。

從房價上漲到下跌，再到現(xiàn)在的平穩(wěn)，南市用十幾年的時間，完成了樓市的一輪周期，沒有驚天動地的變化，只有貼合生活的起伏，對于普通人來說，房子是用來住的，房價穩(wěn)定，生活安穩(wěn)，就是最好的狀態(tài)。

現(xiàn)在南市的二手房市場，成交量不大，但成交都很實在，沒有虛假報價，沒有炒作跟風，每一套成交的房子，都是買家自住使用，市場回歸最本真的狀態(tài)，房價也回到了匹配居住價值的合理區(qū)間。

未來南市的房價，會跟著天津樓市整體走勢走，以平穩(wěn)為主，小幅波動，老舊小區(qū)改造和歷史文化街區(qū)保護持續(xù)推進，居住品質(zhì)提升，會讓房價更穩(wěn)，片區(qū)依舊是和平區(qū)適合自住的核心板塊，歷史底蘊和學區(qū)資源，永遠是這里的核心優(yōu)勢。

2026年2月，南市二手房均價48830元/㎡，不同小區(qū)價格差異明顯，老小區(qū)32000-38000元/㎡，次新小區(qū)48000-52000元/㎡，商住房源18000-20000元/㎡，買家可以根據(jù)預算和需求，從容挑選合適的房源。

南市的房價故事，沒有華麗的轉(zhuǎn)折，沒有極端的起伏，就是百年商埠城區(qū)普通居民的生活寫照，從穩(wěn)健到?jīng)_高，再到回落平穩(wěn)，一切都順應市場規(guī)律，也順應這片區(qū)域的市井節(jié)奏，踏實、平淡，卻又充滿津味溫度。