京東產(chǎn)發(fā)沖刺港交所，以國際化與資本效率重塑估值敘事

疊加服務(wù)中國產(chǎn)業(yè)出海及京東集團生態(tài)支撐兩大因素，京東產(chǎn)發(fā)的差異化及稀缺性更為鮮明。

本文為IPO早知道原創(chuàng)

作者｜蘇打

當(dāng)全球化供應(yīng)鏈重構(gòu)進入深水區(qū)，服務(wù)于中國創(chuàng)新經(jīng)濟的供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施正迎來從“本土深耕”到“全球布局”的價值躍遷關(guān)鍵期。

據(jù)IPO早知道消息，京東產(chǎn)發(fā)于日前正式向香港聯(lián)交所遞交A1申請文件。招股書顯示，作為京東集團旗下現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)及管理平臺，截至2025年9月30日，京東產(chǎn)發(fā)已在境內(nèi)29個省級行政區(qū)及境外10個國家和地區(qū)，開發(fā)、擁有或管理285個現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，總建筑面積約2710萬平方米，資產(chǎn)管理規(guī)模總額為1215億元（人民幣，下同）。

同時，其總計開發(fā)、持有或管理的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施包括259個物流園、20個產(chǎn)業(yè)園以及6個數(shù)據(jù)中心基礎(chǔ)設(shè)施。

2023年、2024年及2025年前9個月，京東產(chǎn)發(fā)營收分別為28.68億元、34.17 億元、30.02 億元，年平均增長率約為20%。2025年前9個月，其調(diào)整凈利潤達8.23億元，同比增長77%。資產(chǎn)管理規(guī)模至2025年9月已較從2023年初增長28.1%，擴張態(tài)勢明顯。

從估值視角出發(fā)，招股書中透露出的三個關(guān)鍵線索頗值得關(guān)注，即國際化破局、輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型以及產(chǎn)業(yè)生態(tài)加持。它們分別從估值坐標切換、估值溢價提升以及長期估值錨點三個維度，為京東產(chǎn)發(fā)的“長坡厚雪”之路打開想象空間。

據(jù)胡潤發(fā)布的《2025 全球獨角獸榜》，京東產(chǎn)發(fā)以545億元估值躋身全球前100名。此前，其曾引入高瓴資本、華平投資、紅杉中國、貝萊德等知名機構(gòu)參投。

值得一提的是，普洛斯（GLP）亦計劃沖刺港交所，預(yù)計將于年初提交招股書。這意味著，全球兩大采用“開發(fā)+基金+REITs”模式的企業(yè)或?qū)⒂谏习肽辍跋嘤觥备酃桑韮蓚€稀缺標的。

疊加服務(wù)中國產(chǎn)業(yè)出海及京東集團生態(tài)支撐兩大因素，京東產(chǎn)發(fā)的差異化及稀缺性更為鮮明。若能通過IPO完成從“中國發(fā)展速度最快的物流地產(chǎn)開發(fā)及運營商”到“全球現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施投資及資管平臺”的估值躍遷，京東產(chǎn)發(fā)或?qū)橹袊禄ㄆ髽I(yè)的全球化估值提供全新參照。

一、「破局」國際化，切換估值坐標

開放共贏的新出海浪潮下，技術(shù)與服務(wù)的國際化已成為核心估值支點。能否支撐深度全球化及跨區(qū)域運營，是資本市場評判出海企業(yè)是否具備“長期價值”的關(guān)鍵所在。

而京東產(chǎn)發(fā)的國際化布局正中這一核心訴求。據(jù)仲量聯(lián)行報告，截至2025年9月30日，其1,215億元資產(chǎn)管理規(guī)模中，12.8%位于境外。而據(jù)招股書，2023年初，其海外資產(chǎn)管理規(guī)模占比僅約3.7%。2023年末、2024年末，其海外資產(chǎn)管理規(guī)模總額分別為7.2%和10.7%。

逐年提升的數(shù)字，清晰展現(xiàn)出京東產(chǎn)發(fā)從本土玩家到“國際玩家”的轉(zhuǎn)型軌跡。

2020年起，京東產(chǎn)發(fā)便開始在海外部分關(guān)鍵物流樞紐區(qū)域落地高標準物流基礎(chǔ)設(shè)施。2023年，京東產(chǎn)發(fā)曾完成對英國考文垂一處物流園的收購，項目按時竣工后便實現(xiàn)近100%的出租率；2025年7月和11月，其曾先后完成與阿布扎比機場自由區(qū)（ADAFZ）的合作簽約，以及與沙特MODON的戰(zhàn)略合作備忘錄簽署。

截至2025年9月30日，其高標準物流基礎(chǔ)設(shè)施已覆蓋海外10個國家和地區(qū)，并通過50余座物流園編織起覆蓋全球主要經(jīng)貿(mào)樞紐的倉儲服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。其國際團隊規(guī)模已擴充至近600人，確保了全球各地業(yè)務(wù)表現(xiàn)的一致性和戰(zhàn)略的高效落地。

系統(tǒng)性的海外擴張，無疑將為京東產(chǎn)發(fā)提供充分的增長彈性和確定性。

一方面，多元化的地域布局顯著降低了京東產(chǎn)發(fā)對單一市場的依賴風(fēng)險。例如，其考文垂物流園實現(xiàn)近100%出租率的同時，迪拜杰貝阿里自貿(mào)區(qū)的項目亦在交割即完成客戶入駐，進一步鞏固抗周期韌性。

另一方面，深度綁定中國企業(yè)從產(chǎn)品外銷到供應(yīng)鏈出海，同步開啟了高確定性的需求來源。近年來，中國企業(yè)不斷增加海外擴張的廣度與深度，從以產(chǎn)品驅(qū)動的模式轉(zhuǎn)向以供應(yīng)鏈為基礎(chǔ)的戰(zhàn)略，“這種全球化趨勢為京東集團生態(tài)系統(tǒng)在物流、產(chǎn)業(yè)發(fā)展及更廣泛的B2B基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)務(wù)帶來新的增長動力。”

在印尼雅加達，國內(nèi)一家家電品牌因業(yè)務(wù)拓展尋求短期倉儲租賃解決方案時，京東產(chǎn)發(fā)憑借其高效的項目運營能力和當(dāng)?shù)貓F隊的專業(yè)服務(wù)，不僅快速解決了客戶的倉儲短缺問題，更通過優(yōu)化庫內(nèi)動線設(shè)計，顯著提升了客戶的物流效率。憑借優(yōu)異的服務(wù)體驗，雙方的合作關(guān)系由短期租賃成功升級為長期戰(zhàn)略伙伴；同樣在印尼市場，面對國內(nèi)某新茶飲品牌在當(dāng)?shù)鼗焖贁U張需求，京東產(chǎn)發(fā)依托其高質(zhì)量的倉儲服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和本地響應(yīng)能力，迅速為其提供了關(guān)鍵戰(zhàn)略位置的倉儲支持，有力地保障了該品牌門店網(wǎng)絡(luò)的高速發(fā)展。

從中國本土物流地產(chǎn)運營商，到實質(zhì)參與全球供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施重構(gòu)，海外敘事的扎實落地，將有力推動京東產(chǎn)發(fā)的估值坐標從“中國發(fā)展速度最快的物流地產(chǎn)開發(fā)及運營商”切換至“全球現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施投資及資管平臺”，令資本市場對其未來收入來源、客戶多樣性、資產(chǎn)流動性給予更高溢價。而這，又將反哺其融資能力與并購動能，形成正向循環(huán)。

二、擊穿資本效率，成就「稀缺」標的

公開市場中，稀缺標的由于“不可替代的價值”和“未來的確定性收益”，往往能獲得市場的額外定價。

京東產(chǎn)發(fā)在招股書中提及，其已構(gòu)建起“一個極具延展性的商業(yè)模式，能夠產(chǎn)生可持續(xù)現(xiàn)金流。”其中包括即基礎(chǔ)設(shè)施解決方案、資產(chǎn)價值提升及基金/合伙投資平臺管理。迄今，其已成功連續(xù)推出基金和REIT，并正通過系統(tǒng)性的資本循環(huán)戰(zhàn)略，加速向資產(chǎn)管理人模式轉(zhuǎn)型。

與目前港股已上市的地產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施類企業(yè)相比，京東產(chǎn)發(fā)“重出海、深運營”的模式已頗為罕見，而上述提及的基金/合伙投資平臺管理即“基金+公募REITs”這一輕資產(chǎn)模式，又進一步夯實了其稀缺性標簽。

招股書顯示，其管理費收入在2020年至2024年的平均復(fù)合增長率達到了30%，年均實現(xiàn)資產(chǎn)增值變現(xiàn)收益人13億元 ，累計回報率達初始成本的40%；截至2025年9月30日，其基金管理規(guī)模已由2022年的255億元大幅提升至410億元，占資產(chǎn)管理總規(guī)模的33.7%，包括其主導(dǎo)設(shè)立的5只核心基金、1只開發(fā)基金、1只收購基金、一個合伙投資平臺，以及在上海證券交易所的1只基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（即嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT）。

值得一提的是，基金中剩余的805億元資產(chǎn)，更將為公司未來發(fā)展基金與合伙投資平臺管理業(yè)務(wù)提供豐富儲備。

較高的資本效率，向來是資本市場最為看重的核心指標，這進一步增加了京東產(chǎn)發(fā)的關(guān)注度。與此同時，海外優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的注入也將進一步提升其國際配置的吸引力。

當(dāng)前，港股正經(jīng)歷“中國資產(chǎn)重估”與“估值洼地修復(fù)”雙重邏輯。國際投資者尤其青睞兼具中國新經(jīng)濟基因、全球收入潛力及美元計價或?qū)_匯率風(fēng)險能力的標的。

這一維度上，京東產(chǎn)發(fā)的海外資產(chǎn)以當(dāng)?shù)刎泿庞媰r、租約多為長期穩(wěn)定現(xiàn)金流，且已有項目吸引機構(gòu)投資者參與，這使其收入結(jié)構(gòu)更具多樣性，盈利受單一市場波動影響更小，符合全球資本對“高質(zhì)量、低相關(guān)性、高透明度”中國資產(chǎn)的配置需求。

例如，京東產(chǎn)發(fā)與當(dāng)?shù)睾献骰锇楹献鳎晒κ召徯录悠乱豁椢锪髻Y產(chǎn)組合，并在一年內(nèi)將部分股權(quán)出售予一家機構(gòu)投資者，從而快速實現(xiàn)資本循環(huán)；在阿聯(lián)酋的一項綠地開發(fā)項目中，其與當(dāng)?shù)睾献骰锇楹献鞑⒐餐顿Y，同時擔(dān)任該項目的資產(chǎn)管理人。

這種高效的資本循環(huán)戰(zhàn)略不僅實現(xiàn)了更靈活、更全面的業(yè)務(wù)拓展，更向資本市場傳遞出其資產(chǎn)具備高流動性、高透明度和強退出路徑的信號，成為京東產(chǎn)發(fā)估值溢價的關(guān)鍵來源之一。

三、產(chǎn)業(yè)生態(tài)加持，長期估值深層錨點

為保證稀缺溢價的穩(wěn)定性，優(yōu)質(zhì)標的業(yè)績增長需持續(xù)匹配估值水平，京東產(chǎn)發(fā)的一個“殺手锏”之一，是其“依托京東集團生態(tài)系統(tǒng)的獨特項目獲取能力”。

自2007年從京東物流戰(zhàn)略中醞釀而生，至2018年開始獨立運營，11年間，京東產(chǎn)發(fā)在服務(wù)京東供應(yīng)鏈生態(tài)系統(tǒng)的增長過程中，積累了對商流和物流的深入洞察，發(fā)展出整合資源的獨特能力，以及促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、助力產(chǎn)業(yè)升級的能力。

2025年，京東產(chǎn)發(fā)與國內(nèi)居家大件物流企業(yè)日日順供應(yīng)鏈達成戰(zhàn)略合作，雙方首個合作的項目落地在北京，可顯著提升日日順供應(yīng)鏈在華北區(qū)域的倉儲分揀與配送效率，滿足日日順服務(wù)本地家電、電商等零售市場的旺盛需求。京東產(chǎn)發(fā)與融輝物流簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，將進一步支持融輝物流加速全國網(wǎng)絡(luò)布局，提升業(yè)務(wù)運營效率。

可以看出，京東產(chǎn)發(fā)已成為國內(nèi)“最懂零售和物流的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)及管理平臺”。

截至2025年9月30日，京東產(chǎn)發(fā)超過90%的境內(nèi)現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)中，已竣工資產(chǎn)平均出租率超90%，根據(jù)仲量聯(lián)行報告，該出租率高于新經(jīng)濟領(lǐng)域平均水平約10個百分點。

值得一提的是，截至2025年9月30日，其基礎(chǔ)設(shè)施解決方案收入中來自外部客戶的貢獻達到62.5%，“相較2018年開始獨立運營時幾乎可忽略的水平顯著提升”。

來自京東的生態(tài)動能，是京東產(chǎn)發(fā)從“被動收租”轉(zhuǎn)向“主動創(chuàng)造價值”的一大核心引擎。當(dāng)越來越多的企業(yè)需要的不僅是倉儲空間，而是從科學(xué)選址咨詢到數(shù)智化運營管理，再到生態(tài)協(xié)同的多維服務(wù)時，京東產(chǎn)發(fā)則可以憑借京東集團的科技、供應(yīng)鏈、采購等各類上下游資源，為企業(yè)提供多方面的資源。

例如，在采購方面，京東產(chǎn)發(fā)可聯(lián)動京東工業(yè)，針對庫內(nèi)硬件物流設(shè)施，結(jié)合京東生態(tài)內(nèi)的批量需求實現(xiàn)集約化采購，為客戶降低供應(yīng)鏈硬件設(shè)施采購成本。在科技方面，京東產(chǎn)發(fā)以京東科技的技術(shù)為底座，可以為客戶提供自動車流量評估、車輛調(diào)度等服務(wù)，并運用AI技術(shù)監(jiān)測庫內(nèi)作業(yè)動線和飽和度，助力客戶最大化提升作業(yè)效率。

在物流地產(chǎn)行業(yè)從“規(guī)模競爭”邁向“生態(tài)與服務(wù)競爭”的新階段，這一優(yōu)勢正成為其挑戰(zhàn)普洛斯龍頭地位的關(guān)鍵支點，推動市場重新思考一家物流地產(chǎn)投資及資管商在具備全球化生態(tài)服務(wù)能力時的估值邏輯。

結(jié)語：

所有理性估值，最終均將回歸一個本質(zhì)，即“未來能以多高的確定性，創(chuàng)造多少可歸屬股東的自由現(xiàn)金流”。

伴隨中企出海進入產(chǎn)業(yè)與服務(wù)輸出的新階段，更多高新技術(shù)及高價值產(chǎn)業(yè)“走出去”，如何在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)產(chǎn)業(yè)鏈、售后服務(wù)體系，如何真正融入當(dāng)?shù)厥袌觥㈤_發(fā)適配度更高的產(chǎn)品，甚至如何服務(wù)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)，均成為關(guān)鍵制勝因素。

而京東產(chǎn)發(fā)精準踩中當(dāng)前“中國制造國際化”的上升節(jié)點。憑借“超級節(jié)點”的優(yōu)勢地位，其近20年躬身入局、與產(chǎn)業(yè)深度耦合、服務(wù)中國出海進程的寶貴經(jīng)驗，正可用在此時。

目前，港股中能直接為中國企業(yè)全球化提供供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施支撐的平臺極少。依托“實體資產(chǎn)為載體、嵌入中國企業(yè)出海價值鏈”的商業(yè)模式，京東產(chǎn)發(fā)不僅是資產(chǎn)持有者，更是“中國供應(yīng)鏈出海的基礎(chǔ)設(shè)施共建者”。而這一特質(zhì)，將成為支撐其長期估值的“根基”。