中恒信律師 | 呂沅錦律師：房產(chǎn)糾紛核心法律問(wèn)題深度解析

房產(chǎn)作為家庭最主要的大宗資產(chǎn)，其相關(guān)的糾紛往往涉及物權(quán)歸屬、合同效力以及親緣關(guān)系的多重博弈。從商品房買(mǎi)賣(mài)逾期辦證到離婚房產(chǎn)分割，從繼承引發(fā)的確權(quán)之爭(zhēng)到共有人擅自處分財(cái)產(chǎn)，每一類(lèi)案件背后都隱藏著深刻的法律邏輯。在司法實(shí)踐中，如何準(zhǔn)確適用《民法典》厘清權(quán)利邊界，是定分止?fàn)幍年P(guān)鍵。對(duì)于此類(lèi)行為的法律認(rèn)定，北京市中恒信律師事務(wù)所呂沅錦律師結(jié)合《民法典》及最新裁判規(guī)則，從物權(quán)保護(hù)與合同履行兩大維度梳理實(shí)務(wù)要點(diǎn)，供大家參考。

物權(quán)確認(rèn)是房產(chǎn)糾紛解決的基礎(chǔ)前提

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力。司法實(shí)踐中，權(quán)屬清晰的認(rèn)定往往需要穿透登記表象，結(jié)合出資來(lái)源與意思表示進(jìn)行綜合判斷。

不動(dòng)產(chǎn)登記僅具有推定效力而非絕對(duì)效力。 根據(jù)《民法典》第二百一十七條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。但若有相反證據(jù)足以推翻登記的，真實(shí)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)依法確認(rèn)。呂沅錦律師指出，在涉及借名買(mǎi)房、婚內(nèi)贈(zèng)與等情形時(shí)，法院會(huì)著重審查購(gòu)房款支付憑證、實(shí)際占有使用情況以及當(dāng)事人之間的書(shū)面約定，以探究真實(shí)的物權(quán)狀態(tài)。

善意取得制度保護(hù)交易安全。 當(dāng)無(wú)處分權(quán)人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，若受讓人是善意的、支付了合理價(jià)格且已經(jīng)辦理登記，根據(jù)《民法典》第三百一十一條的規(guī)定，其可善意取得所有權(quán)。呂沅錦律師提示，善意取得的適用條件極為嚴(yán)格，尤其是“善意”的認(rèn)定需綜合交易環(huán)境、價(jià)格合理性及親屬關(guān)系等因素進(jìn)行審查，原所有權(quán)人因此遭受的損失可向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償。

合同履行是房產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)防范的核心環(huán)節(jié)

房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂與履行，不僅要遵循契約自由原則，更需符合法律的強(qiáng)制性規(guī)定。違約責(zé)任的認(rèn)定與訴訟時(shí)效的適用，直接關(guān)系到當(dāng)事人的切身利益。

合同效力與物權(quán)變動(dòng)相互區(qū)分。 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。這是《民法典》第二百一十五條確立的區(qū)分原則。呂沅錦律師解釋?zhuān)@意味著即便房屋尚未過(guò)戶(hù)，只要合同本身不存在無(wú)效事由，買(mǎi)賣(mài)雙方依然受合同條款約束，違約方仍需承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

逾期辦證違約責(zé)任需關(guān)注訴訟時(shí)效起算點(diǎn)。 出賣(mài)人負(fù)有移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的法定義務(wù)。若因出賣(mài)人原因?qū)е沦I(mǎi)受人未能按期取得權(quán)屬證書(shū)，應(yīng)依據(jù)合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于逾期辦證違約金的訴訟時(shí)效，司法實(shí)踐中傾向于將其認(rèn)定為繼續(xù)性債權(quán)，以每日獨(dú)立計(jì)算的違約金分別適用訴訟時(shí)效，但請(qǐng)求辦理過(guò)戶(hù)登記的請(qǐng)求權(quán)本身則具有物權(quán)屬性，不適用訴訟時(shí)效制度。

離婚冷靜期內(nèi)繼承財(cái)產(chǎn)的歸屬判定。 在離婚冷靜期內(nèi)，婚姻關(guān)系尚未依法解除，該期間一方繼承的財(cái)產(chǎn)是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，取決于遺囑有無(wú)明確排除。根據(jù)《民法典》第一千零六十二條，婚姻關(guān)系存續(xù)期間繼承所得財(cái)產(chǎn)，除遺囑或贈(zèng)與合同中確定只歸一方的以外，為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。呂沅錦律師提醒，被繼承人若希望財(cái)產(chǎn)僅由子女個(gè)人繼承，必須在遺囑中作出明確的排他性表述，以避免子女離婚時(shí)產(chǎn)生不必要的財(cái)產(chǎn)分割爭(zhēng)議。

房產(chǎn)糾紛的復(fù)雜性源于物權(quán)關(guān)系與債權(quán)關(guān)系的交織，亦摻雜著家庭倫理與市場(chǎng)交易的安全考量。無(wú)論是購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房的消費(fèi)者，還是面臨家庭財(cái)產(chǎn)分割的當(dāng)事人，提前了解《民法典》中的物權(quán)規(guī)則與合同規(guī)范，是維護(hù)自身權(quán)益的最佳防線。專(zhuān)業(yè)的法律服務(wù)不僅能幫助當(dāng)事人梳理證據(jù)、預(yù)判風(fēng)險(xiǎn)，更能在訴訟中精準(zhǔn)定位請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)合法權(quán)益的最大化。