中海九棵樹調規，從平屋頂變坡屋頂

北京進深 徐迪 經歷兩版方案公示，一次反饋意見通告，中海通州項目總平圖終于定版了。

2月12日，通州區九棵樹南地塊6017地塊項目方案反饋意見采信情況通告，同時又更新了一版項目建設工程設計方案總平面圖。

終版總平圖給人最直觀的感受就是，視覺上更立體了一些。

這來自于項目屋頂的調整。

1、此前的平屋頂，優化成了簡化坡度形式。

這與出讓文件中關于第五立面的要求相符。

坡度不大，可以做出新中式風格。

調整后，整體建筑高度小幅增加了0.1米，相應的室內層高也會有小幅增加。

通州九棵樹南地塊6017地塊項目建設工程設計方案總平面圖↓

2、風雨連廊又一次調整。

上一版從方形改為直條形，這一次又變成圍繞物業配套樓的回字形，另一側連接到下沉庭院的樓梯。

3、鄰里中心再擴容。

兩處鄰里中心統一改成了鄰里共享空間。

同時，大門口獨棟空間，在地下又增加了一層規模，層高5.8米，可提供更多功能。

4、大門設計細化。

東側景觀大門頂部增加了一處鏤空格柵設計。

5、地面停車位再調整。

北門口的從18個縮至16個；

中央集中停車場從97個，增至101個。

6、最新技術經濟指標如下：

總建面83355㎡，地上計容面積54428㎡，不計容面積749㎡；地下建面28178㎡。

戶型方面與原版本沒有太大出入。

預計是小戶型為主，面積段預計75/92/100/119㎡。

北排兩邊的小高層：1#、2#和4#、5#，建面約100㎡，共200套；

北排中間的3#樓，建面約119㎡，共66套；

南排兩側6#樓、9#樓，建面約75㎡，共160套；

南排中間的兩棟7#、8#，建面約92㎡，共154套。

贈送簡單但是豪橫，南向通面寬開敞陽臺，進深1.5米；

北向通面寬設備平臺，進深0.8米。

由于樓棟是行列式排布，東西間距較為緊湊，沒有側邊飄窗贈送。

陽臺和設備平臺，在總平圖上來看都是結構外建筑。

但在做戶型預測時，發現陽臺這部分應該要計一半面積，否則總建面對不上。

現行通例是，按開敞陽臺報規，計一半建面，設備平臺不計建面，交付時都包進室內，大概率是這樣。

東側退線20米，實際容積率增加。

6017地塊的出讓文件中提到，沿九棵樹中路西側道路紅線向西20米范圍內空間不得建設永久性建筑，建議結合開敞空間和綠化統一設計。

九棵樹中路西側，也就是小區東側，只有大門沿紅線而建，其余的住宅樓和配套樓都退線20米 。

這樣一來，小區實際容積率會達到2.4左右。

為了最大化保證樓間距，南北樓棟和西側建筑都靠近紅線，最小距離2.9米左右。

南排4棟樓東西間距5米出頭，如果側邊開窗會形成對視，隱私性較差。

這4棟樓戶型比較狹長，側邊不能開窗的話，整體通透性和采光也會受到影響。

拿地回溯：

中海通州九棵樹地塊于11月27日完成出讓，總價12.48億元，樓面價約2.29萬元/㎡，溢價率0.97%。

項目開發主體北京海鏵房地產開發有限公司成立于2012年3月，注冊資本2000萬元，由中海發展100%持股。

中國海外發展助理總裁付熙嵬擔任項目法定代表人、董事；中海北京公司倪健剛擔任項目總經理。

今年4月初，中海曾參與過通州八里橋地塊的競拍，但最終該地塊由招商蛇口拿下，開發為朝棠攬閱項目。

中海地產以合作開發的方式參股了朝棠攬閱的項目公司，持股比例25%。

這是中海首次試水通州樓市，朝棠攬閱的市場表現讓中海印證了通州的購買力。

九棵樹項目，與八里橋的朝棠攬閱同屬通州老城區。

今年以來，通州拍出溢價的兩宗地都在老城區，除了朝棠攬閱所在的八里橋，還有中鐵建花語璟云的梨園地塊。

這一帶是成熟住區，學鐵商等配套都很完善。

離朝陽區很近，加上副中心和運河商務區的概念，對于東三環CBD外溢的剛需客群具有一定吸引力。

相關公司：中國海外發展hk00688,湖南中海控股