上海發布樓市“新七條”！專家：帶動置換鏈條的良性循環

2月25日，上海市五部門聯合發布樓市新政，?進一步調減住房限購政策、優化住房公積金貸款政策并完善個人住房房產稅政策?，自2月26日起施行。??

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析指出，“此次7項政策，圍繞多項住房需求展開。其既涉及非滬籍和滬籍家庭，也包括從事城市基礎服務的相關人員、多孩家庭等，具有惠及面廣、精準施策的特點。綜合來看，其體現了對各類住房需求的進一步支持，尤其包括職住平衡、宜居安居、剛需改善等需求維度。”

他還強調，“在促進各子市場交易活躍的同時，‘新七條’也將促進各市場之間的循環健康發展，尤其是帶動置換鏈條的順暢。舉例來說，相比此前市區購房需3年社保的要求，當前非滬籍家庭僅需滿足1年即可購房，即入市節奏有望加快。其若認購一套二手房，則將帶動房東的房源掛牌出售和置換，并帶動包括新房市場的去庫存。”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，“上海在新春伊始就出臺新措施，在降成本、降門檻、提預期方面的信號非常明顯，政策針對性也比較強，對于3月份的節后小陽春，具有較大的帶動作用。”

“在政策加持、開發商促銷，以及季節性旺季等三重利好下，3月份會形成一個小高峰。4-5月份，關鍵要看3月份的市場能否在政策加持、預期提振下，帶動賣舊買新的良性循環，讓更多新市民、非戶籍在政策鼓勵和預期提振下實現上車，并驅動戶籍和有房一族改善。如果能，則上半年就會形成企穩的局面。”

進一步調減住房限購政策

服務宜居安居，促進職住平衡，聚焦滿足居民合理住房需求，《通知》明確進一步調減住房限購政策。

一是縮短非滬籍居民購買外環內住房所需繳納社保或個稅年限。對非本市戶籍居民家庭或成年單身人士購買外環內住房的，購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續繳納滿1年及以上。

二是符合條件非滬籍居民可在外環內增購1套住房。對在本市繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非本市戶籍居民家庭或成年單身人士，在執行現有住房限購政策基礎上，可在外環內增購1套住房。

三是符合條件的持《上海市居住證》群體可在本市購買住房。對持《上海市居住證》滿5年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，在本市限購1套住房，無需提供繳納社保或個稅證明。

按照上述規定，非滬籍居民家庭或成年單身人士，自購房之日前在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的，在外環外購買住房不限套數，在外環內限購1套住房；連續繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的，在外環內限購2套住房。持《上海市居住證》滿5年及以上的，在全市范圍內限購1套住房。

優化住房公積金貸款政策

發揮公積金支持住房消費作用，滿足繳存人在不同階段的宜居安居需求，《通知》規定優化住房公積金政策。

一是適度提高住房公積金最高貸款額度。將繳存人家庭購買首套住房的公積金貸款最高額度從160萬元提高至240萬元，疊加多子女家庭和購買綠色建筑最高貸款額度上浮政策（最高上浮35%），本市公積金家庭貸款最高額度可達到324萬元。對購買第二套住房的最高貸款額度也相應予以提高。

二是優化貸款套數認定。對于已使用過公積金貸款的本市繳存人家庭，在本市無住房或僅有1套住房、且當前已結清住房公積金貸款的，在本市再次購房時可申請公積金貸款。

三是擴大多子女家庭購房支持范圍。公積金貸款支持政策的適用范圍從購買首套住房拓展至購買第二套住房。即對多子女家庭購買第二套住房的，最高貸款額度在本市最高貸款額度基礎上上浮20%。

完善個人住房房產稅政策

支持居民置換改善需求，《通知》規定自2026年1月1日起，對本市戶籍居民家庭中的子女成年后，購買住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收個人住房房產稅。即對購房人于未成年時（或于本市個人住房房產稅試點前）已與父母、（外）祖父母共同擁有住房的，在本市新購或置換住房后，該住房仍屬于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同擁有住房外），暫免征收個人住房房產稅。

購房人家庭住房情況發生變化，符合上述條件的，可向應稅住房所在地稅務機關重新辦理個人住房房產稅納稅信息申報、認定，從稅務機關重新認定之次月起調整納稅，并退還所屬期在2026年1月1日以后多繳納的稅款。

采寫：南都·灣財社記者王艷玲