上海剛剛發(fā)布樓市新政：怎么看待這次年初的“大動(dòng)作”？

為更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，2月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市財(cái)政局、市稅務(wù)局、市公積金管理中心等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），自2026年2月26日起施行。

核心政策要點(diǎn)

1.放寬外環(huán)內(nèi)購(gòu)房限制：非滬籍家庭或單身人士購(gòu)買外環(huán)內(nèi)住房，社保連續(xù)繳納年限由 3 年降至 1 年，可購(gòu) 1 套；連續(xù)繳納社保滿 3 年的非滬籍家庭，允許在外環(huán)內(nèi)增購(gòu) 1 套。

2.支持長(zhǎng)期居住群體購(gòu)房：明確持有居住證滿 5 年即可獲得購(gòu)房資格，突破以往僅以社保為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的限制，進(jìn)一步覆蓋在滬穩(wěn)定就業(yè)生活人群。

3.提高公積金貸款額度：首套住房公積金最高貸款額度由 160 萬元提升至 240 萬元；疊加多子女家庭、綠色建筑最高 35% 上浮政策，單筆最高可貸至 324 萬元，二套房公積金額度同步上調(diào)。

4.執(zhí)行公積金 “認(rèn)房不認(rèn)貸”：名下無住房或僅有 1 套住房且公積金貸款已結(jié)清的，再次購(gòu)房可按規(guī)定申請(qǐng)公積金貸款。

5.加大多子女家庭支持力度：將多子女家庭公積金優(yōu)惠政策適用范圍由首套房拓展至二套房，切實(shí)支持改善性住房需求。

6.優(yōu)化房產(chǎn)稅免征政策：滬籍家庭子女成年后購(gòu)買家庭唯一住房，暫免征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅，減輕青年家庭首次置業(yè)負(fù)擔(dān)。

一、進(jìn)一步調(diào)減住房限購(gòu)政策

服務(wù)宜居安居，促進(jìn)職住平衡，聚焦?jié)M足居民合理住房需求，《通知》明確進(jìn)一步調(diào)減住房限購(gòu)政策。

一是縮短非滬籍居民購(gòu)買外環(huán)內(nèi)住房所需繳納社保或個(gè)稅年限。對(duì)非本市戶籍居民家庭或成年單身人士購(gòu)買外環(huán)內(nèi)住房的，購(gòu)房所需繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，調(diào)整為購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。

二是符合條件非滬籍居民可在外環(huán)內(nèi)增購(gòu)1套住房。對(duì)在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的非本市戶籍居民家庭或成年單身人士，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策基礎(chǔ)上，可在外環(huán)內(nèi)增購(gòu)1套住房。

三是符合條件的持《上海市居住證》群體可在本市購(gòu)買住房。對(duì)持《上海市居住證》滿5年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，在本市限購(gòu)1套住房，無需提供繳納社保或個(gè)稅證明。

按照上述規(guī)定，非滬籍居民家庭或成年單身人士，自購(gòu)房之日前在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿1年及以上的，在外環(huán)外購(gòu)買住房不限套數(shù)，在外環(huán)內(nèi)限購(gòu)1套住房；連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的，在外環(huán)內(nèi)限購(gòu)2套住房。持《上海市居住證》滿5年及以上的，在全市范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房。

二、優(yōu)化住房公積金貸款政策

發(fā)揮公積金支持住房消費(fèi)作用，滿足繳存人在不同階段的宜居安居需求，《通知》規(guī)定優(yōu)化住房公積金政策。

一是適度提高住房公積金最高貸款額度。將繳存人家庭購(gòu)買首套住房的公積金貸款最高額度從160萬元提高至240萬元，疊加多子女家庭和購(gòu)買綠色建筑最高貸款額度上浮政策（最高上浮35%），本市公積金家庭貸款最高額度可達(dá)到324萬元。對(duì)購(gòu)買第二套住房的最高貸款額度也相應(yīng)予以提高。

二是優(yōu)化貸款套數(shù)認(rèn)定。對(duì)于已使用過公積金貸款的本市繳存人家庭，在本市無住房或僅有1套住房、且當(dāng)前已結(jié)清住房公積金貸款的，在本市再次購(gòu)房時(shí)可申請(qǐng)公積金貸款。

三是擴(kuò)大多子女家庭購(gòu)房支持范圍。公積金貸款支持政策的適用范圍從購(gòu)買首套住房拓展至購(gòu)買第二套住房。即對(duì)多子女家庭購(gòu)買第二套住房的，最高貸款額度在本市最高貸款額度基礎(chǔ)上上浮20%。

三、完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策

支持居民置換改善需求，《通知》規(guī)定自2026年1月1日起，對(duì)本市戶籍居民家庭中的子女成年后，購(gòu)買住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。即對(duì)購(gòu)房人于未成年時(shí)（或于本市個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)前）已與父母、（外）祖父母共同擁有住房的，在本市新購(gòu)或置換住房后，該住房仍屬于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同擁有住房外），暫免征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。

購(gòu)房人家庭住房情況發(fā)生變化，符合上述條件的，可向應(yīng)稅住房所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)重新辦理個(gè)人住房房產(chǎn)稅納稅信息申報(bào)、認(rèn)定，從稅務(wù)機(jī)關(guān)重新認(rèn)定之次月起調(diào)整納稅，并退還所屬期在2026年1月1日以后多繳納的稅款。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉點(diǎn)評(píng)

1、政策出臺(tái)的背景

首先，進(jìn)入2026年，上海新房市場(chǎng)動(dòng)力開始減弱，根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，1月份上海新房成交同環(huán)比下降在30%-40%之間。盡管有春節(jié)假期和季節(jié)性因素的影響，但考慮到春節(jié)在2月中下旬，樓市的動(dòng)力在減弱。突出表現(xiàn)在購(gòu)房需求剛性、剛改主體地位增強(qiáng)，對(duì)“低總價(jià)、中小戶型”需求增加，導(dǎo)致部分新房需求轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，二手房連續(xù)幾個(gè)月保持在2.2萬套左右的高位。

其次，二手房中小戶型、中低價(jià)位占比明顯增加，比如1月份300萬總價(jià)以下的二手房交易，占比達(dá)到65%，90平方米以下的占比達(dá)到64%，都比2025年12月增加了，顯示市場(chǎng)主力需求開始小戶型化、低總價(jià)化，這就導(dǎo)致賣舊買新的置換需求轉(zhuǎn)不動(dòng)了，直接沖擊到新房的銷售。

2、經(jīng)濟(jì)“開門紅”的需要

2026年是“十五五”的開局之年，據(jù)2026年2月發(fā)布的《上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃綱要》及市長(zhǎng)龔正主持的系列會(huì)議精神，今年經(jīng)濟(jì)工作的核心要求可概括為：確保GDP增長(zhǎng)5%左右，全力實(shí)現(xiàn)“開門紅”，堅(jiān)持“穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破”，強(qiáng)調(diào)早謀劃、早部署、早啟動(dòng)、早落實(shí)，確保一季度實(shí)現(xiàn)“開門紅”，為全年打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。經(jīng)濟(jì)開門紅，需要各部門、各單位都要實(shí)現(xiàn)開門紅，而樓市基于其高客單價(jià)、高總價(jià)，無論投資，還是消費(fèi)貢獻(xiàn)，都是開門紅的重點(diǎn)。

3、政策重點(diǎn)為何在于激活非戶籍購(gòu)房

此次九條，第一大部分“進(jìn)一步調(diào)減住房限購(gòu)政策”，均在于給非戶籍購(gòu)房松綁，比如外環(huán)內(nèi)社保降至一年，社保1年外環(huán)外不限套數(shù)，社保3年可在外環(huán)內(nèi)增購(gòu)1套，居住證滿5年及以上可不用社保。從上述政策看，外環(huán)外基本放開限購(gòu)了，旨在去新房庫(kù)存，推動(dòng)環(huán)上海都市圈；外環(huán)內(nèi)一年社保、3年社保可增購(gòu)一套等，旨在激活二手房交易，帶動(dòng)新房交易。

為何要激活非戶籍？2025年12月到2026年1月，上海滬籍購(gòu)房約占 55% - 60%，非滬籍購(gòu)房約占 40% - 45%。但同時(shí)，戶籍住房自有率比較高，非戶籍人群規(guī)模大，2024年為983.49萬人，占常住人口總數(shù)的比重約為40%。非戶籍人群購(gòu)房意愿高，對(duì)購(gòu)房成本和門檻比較敏感。更重要的是，激活非戶籍購(gòu)房，才能消化二手房居高不下的庫(kù)存，穩(wěn)定二手房?jī)r(jià)格，并促進(jìn)賣舊買新、賣小買大的循環(huán)，這是暢通市場(chǎng)循環(huán)，解決當(dāng)下市場(chǎng)存在的腸梗阻癥結(jié)的關(guān)鍵。

4、公積金政策力度非常大

一方面，貸款最高額度從160萬元提高至240萬元，疊加多子女家庭和購(gòu)買綠色建筑最高貸款額度上浮政策（最高上浮35%），最高額度可達(dá)到324萬元；另一方面，在本市無住房或僅有1套住房、且當(dāng)前已結(jié)清住房公積金貸款的，在本市再次購(gòu)房時(shí)可申請(qǐng)公積金貸款。

首先，政策針對(duì)當(dāng)前購(gòu)房家庭以剛需和剛改為主，對(duì)價(jià)格和成本、門檻比較敏感，公積金貸款最高達(dá)到324萬，多子女家庭還能上浮20%。考慮到300萬以下二手房占比65%，使得很多家庭無需再出資，僅靠公積金就能購(gòu)買住房。

其次，新房方面，上海300-500萬占比25%，500萬以上占比65%。這樣，二手房交易能加速的話，再考慮到目前貸款利率很低，交易稅費(fèi)也降至歷史最低，就能帶動(dòng)新房交易。

需要注意的是，居民購(gòu)房積極性下降，導(dǎo)致公積金池子水位上升，個(gè)貸率在2026年以來持續(xù)下降，也為政策實(shí)施做了保障。當(dāng)然，國(guó)家明確了公積金改革是26年工作重點(diǎn)，上海在公積金上的大力度，也意在此。

5、支持戶籍居民子女購(gòu)房，挖掘購(gòu)房潛力

目前，包括上海在內(nèi)，住房政策的著力點(diǎn)，都在挖掘需求潛力。除了上面講的非戶籍，2024年全市居民人均可支配收入91,987元，上海成為全國(guó)首個(gè)居民年人均可支配收入突破9萬元大關(guān)的城市。可見上海居民之富裕，當(dāng)然主要是戶籍居民家庭，同時(shí)根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，上海戶籍家庭的住房自有率約為68%-70%，住房潛力不算大，考慮到上海戶籍人口老齡化明顯，住房自有率高，“老錢”比較多，潛在的需求就是為子女買房。稅費(fèi)政策就是為了激活戶籍潛在的需求。

6、政策的影響

上海在新春伊始就出臺(tái)九條措施，在降成本、降門檻、提預(yù)期方面的信號(hào)非常明顯，政策針對(duì)新也比較強(qiáng)，對(duì)于3月份的節(jié)后小陽(yáng)春，具有較大的帶動(dòng)作用。同時(shí)，1-2月新房市場(chǎng)比較弱，交易量下滑。不僅政府要實(shí)現(xiàn)開門紅，開發(fā)商沖刺全年業(yè)績(jī)，也要開門紅，3月份的銷售是開門紅的關(guān)鍵，預(yù)計(jì)開發(fā)商在3月份會(huì)拿出好產(chǎn)品，性價(jià)比比較高，定價(jià)適宜，而且在促銷政策上也會(huì)比較激進(jìn)。在政策加持、開發(fā)商促銷，以及季節(jié)性旺季等三重利好下，3月份會(huì)形成一個(gè)小高峰。對(duì)于 4-5月份，關(guān)鍵要看3月份的市場(chǎng)能否在政策加持、預(yù)期提振下，帶動(dòng)賣舊買新的良性循環(huán)，讓更多新市民、非戶籍在政策鼓勵(lì)和預(yù)期提振下實(shí)現(xiàn)上車，并驅(qū)動(dòng)戶籍和有房一族改善。如果能，則上半年就會(huì)形成企穩(wěn)的局面

但同時(shí)，上海限購(gòu)政策的調(diào)整，對(duì)環(huán)長(zhǎng)三角周邊城市可能帶來負(fù)面影響，比如非戶籍不再返鄉(xiāng)置業(yè)，而是選擇在上海買房。下一步，要加快推進(jìn)長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)協(xié)同，產(chǎn)業(yè)鏈合理布局，以產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)就業(yè)和住房需求的理性分布，這是避免上海虹吸的關(guān)鍵。

億翰智庫(kù)點(diǎn)評(píng)

第一、從時(shí)間點(diǎn)看，上海這次屬于搶跑，在所有城市里搶了個(gè)先機(jī)，春節(jié)假期剛過，就放出大招，當(dāng)然，這次動(dòng)用的政策工具也在預(yù)期內(nèi)，可能也是醞釀很久，就等一個(gè)時(shí)間點(diǎn)放出來。

第二、從動(dòng)因上看，沒有什么疑問，市場(chǎng)好的時(shí)候，政策沒必要出來。當(dāng)前，市場(chǎng)的表現(xiàn)已經(jīng)到了官方認(rèn)為可以把政策放出來的點(diǎn)，所以五部委也是春節(jié)假期結(jié)束就快速開工，把政策放出來。在預(yù)期很低的時(shí)刻，把預(yù)期內(nèi)的政策放出來，能給市場(chǎng)帶來一些生機(jī)，也不用擔(dān)心政策的出臺(tái)會(huì)帶來市場(chǎng)的過熱。

單單看2月二手房網(wǎng)簽情況，根據(jù)樓市日歷數(shù)據(jù)，截至2026年2月24日，上海二手房網(wǎng)簽不到9000套，而2025年2月這一口徑的數(shù)據(jù)是接近17000套，預(yù)計(jì)2月的同比降幅會(huì)超過40%，市場(chǎng)表現(xiàn)確實(shí)偏冷，政策是時(shí)候出來了。

第三、從具體的政策內(nèi)容看，限購(gòu)放開，公積金松綁，房產(chǎn)稅減負(fù)都符合我們一直以來對(duì)政策方向的判斷，縮短社保/個(gè)稅繳納年限，放開外環(huán)限購(gòu)套數(shù)、公積金貸款額度提升等政策，都屬于政策工具箱內(nèi)儲(chǔ)備政策，目的也是為把購(gòu)房的門檻降低，把購(gòu)房者加杠桿的空間放大，給購(gòu)房者減負(fù)，以支持這些有需求的購(gòu)房者買房釋放需求，“滬七條”政策的出臺(tái)或?qū)?dòng)一波住房需求的釋放，給市場(chǎng)注入活力，但也不要想著單一的政策能把市場(chǎng)徹底從底部拉起來，畢竟當(dāng)時(shí)市場(chǎng)下行的根子也并不完全在行業(yè)內(nèi)，需求端的政策并不能“治本”。從過往政策出臺(tái)后，市場(chǎng)的表現(xiàn)也能看出這一點(diǎn)，政策出臺(tái)后，市場(chǎng)大概率會(huì)有即時(shí)的反饋，但是政策作用卻未能持續(xù)。

第四、其他城市會(huì)不會(huì)跟？大概會(huì)跟，但是就這幾個(gè)方向的政策，很多城市已經(jīng)沒有太多空間，除了個(gè)別城市，絕大多數(shù)的城市已經(jīng)是“無限購(gòu)”的狀態(tài)，可以說是松無可松，政策還有約束的城市，政策的松動(dòng)也只是時(shí)間的問題，上海已經(jīng)出了政策，其他還有政策空間的城市預(yù)計(jì)也會(huì)很快跟進(jìn)。

第五、從全國(guó)的數(shù)據(jù)來看，2025年全國(guó)新房成交額是8.4萬億，不足2021年的一半，房地產(chǎn)市場(chǎng)終究是要走出規(guī)模主導(dǎo)的階段，進(jìn)入到品質(zhì)發(fā)展主導(dǎo)的階段，政策重心之一需要落位于，發(fā)掘更多在產(chǎn)品端有優(yōu)勢(shì)，有突破的地方型企業(yè)，比如河南的建控（春節(jié)期間，鄧州建控未來天境銷售額突破1.5億）、哈爾濱的匯龍、臨沂的舜泰置業(yè)、瀘州的恒創(chuàng)、貴州的麒龍等等，鼓勵(lì)支持這些企業(yè)建設(shè)“好房子”，推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。