上海樓市新政！“滬七條” 明日起施行，“小陽春”行情提前鎖定

2月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設管理委等五部門聯(lián)合發(fā)布《關于進一步優(yōu)化調整本市房地產政策的通知》（以下簡稱“滬七條”），從調減住房限購、優(yōu)化公積金貸款、完善個人住房房產稅三大維度推出7項具體舉措，政策自2026年2月26日起正式施行。此次新政以“梯度松綁、分區(qū)施策”為核心，大幅降低新市民購房門檻，精準激活剛性與改善性需求，同時堅守“房住不炒”底線，為上海房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展注入新動力。業(yè)內人士分析認為，多重政策紅利疊加下，上海樓市“小陽春”行情已提前鎖定，市場將迎來量升價穩(wěn)、結構優(yōu)化的修復窗口。

限購政策大幅松綁 非滬籍購房門檻再降低

此次新政對住房限購政策的調整力度顯著，核心圍繞非滬籍居民購房資格、套數展開優(yōu)化，同時將居住證年限納入購房資格認定體系，實現購房門檻的梯度降低。

在社保年限要求上，非滬籍居民家庭或成年單身人士購買外環(huán)內住房的社保/個稅繳納年限，從原來的3年大幅縮短至連續(xù)1年及以上，這意味著滿足1年社保條件的非滬籍群體，購房范圍從此前僅能購買外環(huán)外住房，擴大至全市范圍。對于社保/個稅繳納滿3年的非滬籍群體，政策進一步放開套數限制，在原有限購基礎上，可在外環(huán)內增購1套住房，即外環(huán)內限購2套，外環(huán)外則不限套數，為非滬籍改善型需求提供了更多操作空間。

針對在滬穩(wěn)定居住但未繳納社保的群體，新政也給出了購房路徑：持《上海市居住證》滿5年及以上的非滬籍居民，無需提供社保/個稅證明，即可在全市范圍內限購1套住房。這一舉措重點覆蓋了從事城市基礎服務、企業(yè)總部在外地等特殊群體，讓長期在滬工作生活的人群獲得置業(yè)歸屬感，彰顯城市溫度。

公積金貸款全面升級 貸款額度、套數認定雙優(yōu)化

作為降低購房資金成本的關鍵舉措，此次公積金貸款政策迎來全方位優(yōu)化，從額度提升、套數認定、群體支持三方面發(fā)力，讓剛需和改善群體均能享受政策紅利，其中首套房貸最高額度提升至全國領先水平。

貸款額度方面，繳存人家庭購買首套住房的公積金最高貸款額度，從160萬元提高至240萬元；若疊加多子女家庭20%和綠色建筑15%的上浮政策，最高可上浮35%，家庭貸款額度可達324萬元，處于全國領先水平，將大幅減輕購房者的首付和月供壓力。

此次政策優(yōu)化，還完善了多子女家庭公積金貸款支持力度：此前多子女家庭僅首套房可享受貸款額度上浮20%，新政將這一優(yōu)惠擴大至二套房，進一步體現對多子女家庭住房改善需求的有力支持。

套數認定上，新政落實公積金“認房不認貸”，打破此前貸款次數的限制：已使用過公積金貸款的本市繳存人家庭，只要在本市無住房或僅有1套住房，且結清公積金貸款，再次購房即可申請公積金貸款，讓更多置換家庭能享受公積金的低利率優(yōu)勢。多子女家庭則成為政策重點支持對象，其公積金貸款額度上浮20%的政策，從首套住房拓展至二套住房，實現“二套向首套看齊”，精準滿足多子女家庭的改善需求。

房產稅細則優(yōu)化 滬籍置換需求再獲支持

為進一步支持居民置換改善，此次新政對個人住房房產稅政策進行人性化微調，優(yōu)化免征口徑，消除滬籍家庭子女成年后置換住房的稅費顧慮，從持有端降低置業(yè)成本。

新政明確，自2026年1月1日起，本市戶籍居民家庭的子女成年后，新購或置換的住房若屬于成年子女家庭唯一住房（除未成年時與父母、外祖父母共同擁有的住房外），可暫免征收個人住房房產稅。此前，滬籍子女成年后置換住房時，即便新住房為家庭唯一住房，仍可能涉及房產稅繳納，此次調整徹底解決了這一痛點。

對于已繳納稅款但后續(xù)家庭住房情況變化符合免征條件的，購房者可向稅務機關重新申報認定，從認定次月起調整納稅，并退還2026年1月1日后多繳納的稅款，政策執(zhí)行的靈活性和人性化顯著提升。

政策組合發(fā)力 市場迎來“量升價穩(wěn)”修復窗口

此次“滬七條”是上海繼2023年以來又一輪綜合性房地產政策優(yōu)化，形成“資格+資金+成本”的組合發(fā)力，業(yè)內專家普遍認為，政策精準覆蓋不同購房群體，將有效修復市場預期，促進新房與二手房市場的聯(lián)動循環(huán)。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，此次7項舉措惠及面廣，覆蓋非滬籍、滬籍、多子女家庭、城市基礎服務從業(yè)者等各類群體，在當前樓市穩(wěn)中向好的背景下，增量政策將進一步鞏固市場態(tài)勢，促進供求關系平衡，帶動新房、二手房市場形成良性循環(huán)。

上海鏈家研究院負責人李根表示，“滬七條”兼顧穩(wěn)市與民生，梯度松綁的政策設計讓剛需與改善同步受益，既加速了置換鏈條的順暢流轉，又堅守“房住不炒”底線，預計市場將迎來結構優(yōu)化的修復窗口，上海房地產市場將更快回歸平穩(wěn)健康運行軌道。

“新政的落地讓上海樓市‘小陽春’行情提前鎖定。”上海中原地產分析師盧文曦分析道，此前上海樓市已出現“暖冬”現象，二手房連續(xù)3個月成交量超2萬套，掛牌量下降且議價空間收窄，疊加此次新政的精準支持，市場成交將穩(wěn)步釋放，房價有望盡快走出底部。而政策的快速落地也穩(wěn)定了市場預期，讓購房者能盡早制定置業(yè)規(guī)劃，為馬年上海樓市奠定穩(wěn)健的發(fā)展基礎。

“滬七條”新政的出臺，不僅為申城房地產市場注入活力，也為全國市場傳遞了積極信號。政策通過精準施策釋放合理住房需求，將居住需求支撐與資產配置優(yōu)勢相結合，推動房地產市場從“政策驅動”向“需求驅動”轉變，助力行業(yè)實現高質量發(fā)展。

原標題：《上海樓市新政！“滬七條” 明日起施行，“小陽春”行情提前鎖定》

欄目編輯：金旻矣

本文作者：新民晚報 楊玉紅