借名買房遇執行查封？北京房產律師助力申請執行人守住執行權益

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

被告鄭曉雨（執行申請執行人）與被執行人李哲、閻博文、馬子軒因勞動爭議糾紛訴至法院，后進入執行程序，案外人李洪斌（李哲父親）因一號房屋被查封，提起執行異議之訴，案號相關判決分別為A號、B號判決。

鄭曉雨與李哲等人的勞動爭議案件，法院作出A號判決，判令李哲等人向鄭曉雨支付相關費用，該判決經二審法院作出B號判決予以維持，判決生效后鄭曉雨向法院申請強制執行，法院依法受理執行案件。

執行過程中，法院依法預查封了登記在被執行人李哲名下的一號房屋（不動產預告登記證號為相關化名，該房屋尚未辦理不動產權證書，僅辦理預售商品房買賣預告登記），查封期限為三年。

案外人李洪斌（李哲父親）主張，一號房屋系其借用李哲名義購買，房屋的首付款、稅費、貸款分期、物業費、供暖費等全部相關費用均由其實際支付，其才是該房屋的實際權利人，房屋被查封執行侵害了其合法權益。李洪斌曾就該房屋執行事宜向法院提出執行異議申請，被法院駁回后，訴至法院，提出三項訴訟請求：1. 停止對一號房屋的執行并解除查封；2. 確認其為一號房屋的實際權利人；3. 本案訴訟費用由被告承擔。

庭審中，鄭曉雨辯稱，李洪斌與李哲系父女關系，二人互相認可借名買房主張無效，房屋物權以登記為準，二人之間即便存在款項往來，也應屬于借貸關系，李洪斌無權提起執行異議之訴。被執行人李哲認可李洪斌的全部訴訟請求，確認一號房屋所有相關費用均由李洪斌出資，其僅系名義登記人。

裁判結果

法院經審理，結合案件事實及相關法律規定，依法作出判決，判決如下：駁回案外人李洪斌的全部訴訟請求。

該判決生效后，一號房屋的查封、執行程序可繼續推進，鄭曉雨作為申請執行人的合法權益得以維護，李洪斌主張停止執行、確認房屋權利的訴求均未得到支持。

法院說理

法院認為，本案的核心爭議焦點是：李洪斌以其與李哲存在借名買房關系、系一號房屋實際權利人為由，請求停止對該房屋的執行、解除查封并確認其物權，是否具有事實和法律依據。結合案件事實及法律規定，具體說理如下：

第一，借名買房關系不能排除法院強制執行。人民法院在執行生效法律文書確定的金錢債權過程中，對登記在被執行人名下的房屋實施強制執行，案外人以其與被執行人存在借名買房關系、系房屋實際所有權人為由，請求停止執行的，依法不予支持。本案中，即便李洪斌所述屬實，其與李哲之間確實存在借名買房關系，二人之間的借名登記約定僅在雙方內部產生債權債務關系，并不發生物權變動的法律效力，不能據此認定李洪斌系涉案房屋的不動產物權所有權人，其享有的僅為內部債權，而非物權，無權以此對抗外部申請執行人鄭曉雨的合法執行權利。

第二，物權公示原則優先于內部借名約定。根據物權公示原則，設立、變更、轉讓和消滅不動產物權，必須采用法律規定的公示方式（即不動產登記），才能取得對抗第三人的法律效力。借名買房中，借名人與出名人之間的內部約定，不得對抗善意的外部申請執行人。本案中，一號房屋的預售商品房買賣預告登記權利人為李哲，至今未辦理不動產權證書，亦未辦理任何權利變更登記手續，從物權公示角度，李哲系該房屋的合法權利人，法院對其名下房屋采取查封、執行措施，符合法律規定。

第三，李洪斌自身存在過錯，應自行承擔相應風險。借名登記合同系借名人與出名人之間的合意，李洪斌自愿將其出資購買的房屋登記在李哲名下，其對房屋登記在他人名下的風險本身具有過錯；且實踐中，借名買房協議往往存在規避國家法律、政策的情形，因此產生的相關法律風險，應由借名人自行承擔。本案中，李洪斌自愿借用李哲名義購房并辦理預告登記，相應的執行風險應由其自行承擔，無權要求停止對房屋的執行。

第四，李洪斌要求確認房屋物權的訴求，缺乏法律依據。根據相關法律規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。本案中，一號房屋現預告登記在李哲名下，并非登記錯誤，李洪斌以借名買房關系為由，請求法院直接確認其為房屋所有權人，不符合法律規定。李洪斌如欲主張相關權利，應基于其與李哲之間的借名買房合同關系，另行解決，而非通過執行異議之訴直接主張物權確權。

勝訴辦案心得

結合本案辦理過程、法院裁判思路，就借名買房相關執行異議之訴的勝訴關鍵、實務要點及申請執行人維權技巧，總結如下心得。

1. 明確核心原則：借名買房內部約定不能對抗外部執行，這是勝訴核心。本案中，我方始終緊扣“物權公示原則”和“借名買房僅產生內部債權”兩大核心法律要點，明確主張李洪斌與李哲的內部借名約定，不能對抗鄭曉雨作為外部申請執行人的合法權利，最終說服法院駁回李洪斌的執行異議請求——這也是此類案件申請執行人勝訴的關鍵突破口，提醒申請執行人，遇到借名買房執行異議時，可重點圍繞該原則展開抗辯。

2. 緊盯物權登記狀態，筑牢勝訴基礎。物權以登記為準，這是不動產糾紛的核心裁判規則。本案辦理過程中，我們重點提交了一號房屋預告登記在被執行人李哲名下、未辦理任何權利變更登記的相關證據，明確證明李哲系該房屋的合法公示權利人，法院對其名下房屋采取執行措施合法有據，徹底反駁了李洪斌“實際權利人”的主張。這提醒申請執行人，面對借名買房執行異議時，務必重點核查房屋的登記狀態，以此作為抗辯的核心依據。

3. 精準反駁案外人與被執行人的內部合意，打破其抗辯邏輯。本案中，李洪斌與李哲系父女關系，二人互相認可借名買房主張，試圖以此說服法院支持異議請求。我們當庭抗辯，二人系近親屬，其內部認可不具有對抗外部第三人的法律效力，即便存在款項往來，也可認定為借貸關系，而非借名買房，進一步削弱了對方的抗辯力度。實踐中，此類案件常出現被執行人與案外人互相認可借名的情形，申請執行人可委托專業律師，從親屬關系、證據真實性、法律關系定性等角度，精準反駁其內部合意的效力。

4. 明確區分“債權”與“物權”，精準援引法律依據。本案中，對方的核心誤區是將借名買房的內部債權，等同于不動產物權。我們在庭審中清晰區分二者的法律差異，明確援引相關法律及司法解釋，主張借名買房僅產生內部債權義務關系，不發生物權變動，案外人享有的并非物權，無權排除強制執行，這一抗辯思路完全契合法院的裁判邏輯。這也體現了專業房產律師在法律適用、法律關系定性上的優勢，能夠精準抓住對方誤區，高效推進維權。

5. 重視案外人的過錯認定，強化我方抗辯力度。法院裁判中明確指出，借名人對房屋登記在他人名下具有過錯，應自行承擔相關風險。本案辦理過程中，我們重點強調，李洪斌自愿借用他人名義購房，自身存在明顯過錯，相應的執行風險應由其自行承擔，無權要求停止執行、損害申請執行人的合法權益，這一主張得到了法院的支持。提醒申請執行人，面對借名買房執行異議時，可重點主張案外人的自身過錯，進一步鞏固勝訴優勢。

最后，提醒廣大執行申請執行人：遇到案外人以借名買房為由提出執行異議、試圖阻礙執行時，無需恐慌，借名買房的內部約定不能對抗外部合法執行權利，物權公示原則是維護申請執行人權益的核心保障。若遇到此類糾紛，建議及時委托專業的律師介入，精準把握裁判規則、梳理證據鏈、明確抗辯思路，才能最大程度維護自身的合法執行權益，確保執行程序順利推進。本律師團隊專注于房產執行異議、借名買房糾紛多年，擁有豐富的勝訴案例及實務經驗，可全程代理申請執行人維權，助力客戶守住合法權益、順利實現債權。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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