無書面借名協議也能贏！借名買房律師教你憑證據要回房產

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

原告甲公司（實際購房人）與被告乙公司（名義購房人）、第三人丙公司（房屋出賣人）因一號房屋借名買房糾紛訴至法院，案號為A號判決。

2001年7月4日，甲公司因想享受更大購房折扣，經其法定代表人林澤宇與乙公司法定代表人趙景明協商，借用乙公司名義，與丙公司簽訂《商品房買賣合同》，購買一號房屋。

合同簽訂后，甲公司全額支付了該房屋相關款項，房屋交付后，一直由甲公司實際占有、使用，期間甲公司正常繳納物業管理費、供暖費、水電費等全部相關費用，并對房屋進行了裝修，但始終未辦理房屋權屬轉移登記。

后因辦理房屋過戶事宜協商無果，甲公司作為原告起訴至法院，請求判令乙公司、丙公司協助其辦理一號房屋權屬轉移登記手續（登記至甲公司名下），并由乙公司承擔本案訴訟費用。

庭審中，被告乙公司經法院依法送達開庭傳票，無正當理由拒不到庭參加庭審，亦未作出任何答辯。第三人丙公司述稱，同意按照法院生效法律文書履行配合義務，不提出異議。

裁判結果

1. 第三人丙公司于本判決生效后十日內，配合原告甲公司辦理一號房屋的權屬轉移登記手續，將該房屋過戶至甲公司名下；

2. 駁回原告甲公司的其他訴訟請求。

注：甲公司當庭明確表示，房屋過戶過程中產生的一切稅費等相關費用，均由其自行承擔。

法院說理

法院認為，借名買房合同關系的成立，一般需滿足三個核心條件：一是雙方存在借名買房的意思合意；二是全部購房相關款項由借名人實際出資；三是房屋由借名人實際占有、使用。結合本案事實，具體評述如下：

第一，關于借名買房意思合意的認定。庭審中，甲公司陳述，因兩公司法定代表人關系較好，雙方未簽訂書面借名買房協議，僅達成口頭約定。法院認為，現行法律、法規并未規定借名買房合同必須采用書面形式，當事人訂立合同可以采用書面、口頭或其他形式。結合甲公司持有案涉《商品房買賣合同》原件的事實，能夠認定甲公司與乙公司就借名購買一號房屋達成口頭合意具有高度蓋然性，該合意真實有效，法院予以采信。

第二，關于購房款項的實際出資。第三人丙公司確認已全額收到一號房屋相關款項，但因年代久遠，無法確認實際交款方。甲公司提交了記賬憑證、支票存根、收款收據等完整財務票據，能夠充分證明其系案涉房屋全部款項的實際出資人，法院對此予以認定。

第三，關于房屋的實際占有、使用。甲公司與丙公司均提交了入伙手續書、房屋移交檢查記錄表等證據，能夠證明丙公司系向甲公司實際交付房屋；同時，甲公司提交的物業管理費、供暖費等繳費發票、房屋裝修相關手續，能夠證明其接收房屋后，對房屋進行了裝修，并長期實際占有、使用該房屋，履行了房屋實際權利人的相關義務。

綜上，法院認定，甲公司與乙公司之間成立合法有效的借名買房合同關系，該關系系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，雙方均應依約全面履行合同義務?，F一號房屋已具備辦理權屬登記的條件，且甲公司自愿承擔過戶相關費用，其要求將房屋過戶至自身名下的訴訟請求，具有充分的事實和法律依據，法院予以支持。

另，乙公司經法院合法傳喚，無正當理由拒不到庭參加訴訟，視為其放棄抗辯、舉證、質證的權利，不影響法院根據查明的事實依法作出裁判。

勝訴辦案心得

結合本案辦理過程及法院裁判思路，就借名買房糾紛的勝訴關鍵及實務要點，總結如下心得，供有類似需求的當事人參考。

1. 借名買房無書面協議，并非必然敗訴。實踐中，很多借名買房雙方基于信任（如朋友、熟人關系）未簽訂書面協議，這是此類糾紛的常見痛點，也是當事人擔心無法勝訴的核心顧慮。但本案明確說明，法律并未強制要求借名買房合同必須采用書面形式，口頭合意結合其他佐證證據，亦可被法院認定。本案中，我們重點提交了甲公司持有購房合同原件的關鍵證據，結合借名原因的合理性（享受購房折扣），成功說服法院認定雙方口頭借名合意成立，這也是本案勝訴的核心突破口之一。

2. 實際出資憑證，是借名買房勝訴的核心證據。借名買房的本質是“實際出資人為真實權利人”，因此，留存完整的出資證據至關重要。本案辦理過程中，我們全面梳理了甲公司支付購房相關款項的全部財務票據（記賬憑證、支票存根、收款收據等），形成完整的證據鏈，即便第三人無法確認交款方，法院也能據此明確認定甲公司系實際出資人——這提醒當事人，借名買房過程中，務必留存好每一筆款項的支付憑證，避免因證據缺失導致敗訴。

3. 實際占有、使用的相關證據，不可或缺。除了出資證據，房屋實際占有、使用的證據，是佐證借名事實的重要補充，能夠進一步印證“實際出資人為真實權利人”。本案中，我們不僅提交了甲公司繳納物業管理費、供暖費、水電費等全部日常費用的發票，還提交了房屋移交手續、裝修手續等證據，形成完整的證據閉環，充分證明甲公司自房屋交付后一直實際占有、使用該房屋，進一步鞏固了勝訴基礎。

4. 應對出名人缺席庭審，需做好充分舉證準備。本案中，被告乙公司無正當理由拒不到庭參加庭審，視為放棄抗辯權利，但這并不意味著原告可以無需充分舉證。我們在庭審前全面梳理證據、完善舉證思路，庭審中清晰陳述案件事實、精準援引法律規定，即便對方缺席，也能讓法院通過完整的證據鏈查明案件事實，最終支持我方當事人的訴訟請求。

5. 合理協調第三人，可降低過戶成本、提高勝訴效率。本案中，第三人丙公司明確表示愿意配合法院生效判決履行義務，我們抓住這一要點，在庭審中明確提出“由第三人直接配合甲公司辦理過戶手續”，既避免了二次訴訟、減少當事人訴累，也降低了過戶成本，得到了法院的支持。這也提醒我們，在借名買房糾紛中，合理協調房屋出賣人（第三人）的態度，能夠有效提高維權效率、降低維權成本。

6. 當事人應明確自身義務，減少勝訴阻礙。本案中，我們建議甲公司當庭明確表示自愿承擔房屋過戶過程中的全部稅費，這一舉措消除了法院對“過戶成本爭議”的顧慮，也體現了甲公司履行合同義務的誠意，為法院支持我方過戶請求提供了額外助力。

最后，提醒廣大當事人：借名買房存在諸多法律風險（如出名人反悔、房屋被查封、無法過戶等），建議盡量簽訂書面借名協議，明確雙方權利義務；若已發生借名買房糾紛，無需恐慌，應及時委托專業的房產律師介入，梳理證據鏈、明確維權思路，才能最大程度維護自身的合法房產權益——本律師團隊專注于房地產糾紛、借名買房糾紛多年，擁有豐富的勝訴案例及實務經驗，可全程代理當事人維權，助力當事人高效拿回房產、順利辦理過戶。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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