上海樓市放大招，地產(chǎn)預(yù)期別太大

新春伊始，上海便吹響了樓市放松沖鋒號(hào)。

2月25日，上海市印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》。

重點(diǎn)內(nèi)容很實(shí)在：

非上海戶籍的，社保或個(gè)稅滿1年，又或者持有居住證滿5年，就有了外環(huán)內(nèi)購房1套的資格，外環(huán)外可以不限套數(shù)買買買。公積金首套貸款最高到240萬元，多子女家庭、買綠色建筑的，最高還能到324萬元。還有下調(diào)二手房交易稅費(fèi)，擴(kuò)大房產(chǎn)稅免稅面積，多孩家庭最高15萬元購房補(bǔ)貼的實(shí)惠。整體來看，對(duì)剛需和改善型購房需求是很大幫助。

既沒有徹底取消限購，也沒有取消房產(chǎn)稅試點(diǎn)，本著的也還是“穩(wěn)字當(dāng)頭”的理念。

上海打響的新春頭炮，人們都在猜想北深廣是否會(huì)各自跟進(jìn)，也在暢想房地產(chǎn)是否會(huì)再來一波。

但理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感。

房地產(chǎn)的黃金年代，過去了，就是過去了。

1.地產(chǎn)造富game over！

21世紀(jì)的前二十年，房地產(chǎn)可以說是中國經(jīng)濟(jì)最大的財(cái)富引擎和造富推手。

在那個(gè)黃金周期里，人們只要從事或者投資房地產(chǎn)相關(guān)的東西，就能獲得巨大的收益。

時(shí)過境遷，如今的房地產(chǎn)作為投資品，無論在哪里，一線城市二線三線，都不再是好品種。

2025年6月30日，《亞洲金融》曾發(fā)布2025年中國城市房價(jià)跌幅排行榜，顯示與房價(jià)歷史最高點(diǎn)相比，中國有50個(gè)城市的房價(jià)跌幅超過30%，包括人們看來最能抗跌的北上廣深。

杭州、寧波、合肥等城市，更是直接腰斬。

2026年1月19日，國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站公布了2025年12月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。

數(shù)據(jù)顯示，2025年12月份，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體下降、同比降幅擴(kuò)大。

二手房售價(jià)環(huán)比也是全部下降，其中北京下降1.3%，廣州下降1%，上海和深圳均下降0.6%。

當(dāng)房價(jià)只漲不跌的預(yù)期被打破，房子就不再是人們追捧的投資品，人們買房的熱情也就持續(xù)變淡。

最直觀的體現(xiàn)，就是在銷售數(shù)據(jù)上。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年全國新建商品房銷售面積同比下降8.7%，銷售額下降12.6%，較2021年峰值收縮近半。

同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降17.2%，新開工面積下降20.4%。

顯然，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處在行調(diào)整周期，并不是風(fēng)向標(biāo)城市一兩次政策松動(dòng)就可以乾坤大挪移。

加上經(jīng)濟(jì)增長和人口增長兩大關(guān)鍵預(yù)期的影響，房地產(chǎn)當(dāng)年的造富輝煌，必定是一去不復(fù)返了。

不要說什么核心城市會(huì)不一樣，預(yù)期改變，再怎么談核心，也是癡心。

2.地產(chǎn)走向next lever

未來的房地產(chǎn)怎么辦？

從好的層面看，房地產(chǎn)行業(yè)依然重要，創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)總量依然巨大。

根據(jù)2025年GDP初步核算結(jié)果，房地產(chǎn)業(yè)加建筑業(yè)增加值占國民經(jīng)濟(jì)比重為12.1%。

更重要的是，房地產(chǎn)關(guān)系著鋼鐵、水泥、家電、家具等一大波上下游小伙伴的生存發(fā)展，關(guān)系著幾千萬人的飯碗，對(duì)投資、消費(fèi)、就業(yè)這些關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)指標(biāo)影響巨大，仍然是支撐國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。

這樣一個(gè)重要的產(chǎn)業(yè)，當(dāng)然是會(huì)保持持續(xù)發(fā)展的。

更何況，住有所居，是人們少不了的需求，無論市場(chǎng)如何波動(dòng)，人們都是要住房子的，有條件是要住更大更好房子的。

從不好的層面看，房地產(chǎn)必須認(rèn)清自己的位置。

走出曾經(jīng)那個(gè)無比繁榮的舒適圈，走向未來必定挑戰(zhàn)巨多的博弈場(chǎng)。

其實(shí)政策導(dǎo)向早就明確了，房子是用來住的，不是炒的。

剛開始的時(shí)候，許多人只是當(dāng)作口號(hào)，視而不見。

如今，一大批套在山頂?shù)娜诉€在風(fēng)中凌亂，就應(yīng)該認(rèn)真的清醒的面對(duì)現(xiàn)實(shí)。

規(guī)規(guī)矩矩的跟原有的金融投資屬性說再見，老老實(shí)實(shí)的回歸到居住這一基本民生屬性，是房地產(chǎn)行業(yè)唯一的出路，也是希望把房產(chǎn)當(dāng)投資的人，應(yīng)有的認(rèn)知。

因?yàn)檎呱希m然會(huì)不斷為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)出新政吹暖風(fēng)，但卻不會(huì)再將房地產(chǎn)作為短期刺激工具，而是強(qiáng)調(diào)“止跌回穩(wěn)”與長效機(jī)制建設(shè)。

因?yàn)檫壿嬌希績r(jià)以前那種“易漲難跌”的普漲局面早就不在，暴富神話早已被一個(gè)個(gè)套牢鬼故事取代，炒房族已經(jīng)是過去式。

因?yàn)樾枨笊希I房者閉眼下單，追著上車的情緒早已冷卻，大家更注重居住品質(zhì)、配套服務(wù)與長期價(jià)值，“好房子”才是大家出手的關(guān)鍵。

因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)上，那些拼周轉(zhuǎn)率搞大躍進(jìn)的草莽英雄，都已經(jīng)一敗涂地，房地產(chǎn)企業(yè)降低負(fù)債率是大勢(shì)所趨，現(xiàn)房銷售也會(huì)是大勢(shì)所趨，

未來，誰能夠管理更精細(xì)，運(yùn)營更專業(yè)，讓買房者更稱心如意，誰才能夠活得體面，活得長遠(yuǎn)。

體量巨大的房地產(chǎn)行業(yè)，未來還會(huì)伴著中國經(jīng)濟(jì)航船破浪前行。

但前行的姿態(tài)，一定也必須是穩(wěn)健的，健康的。

上海的新春頭炮也好，未來的更多呵護(hù)也好，都是為了讓房地產(chǎn)行穩(wěn)致遠(yuǎn)，絕不是再來一次房價(jià)大拉升。

未來可期，但千萬不要上頭！