廣州土拍封神戰(zhàn)，越秀死磕保利

文/廣州進深 嚴明會

從天亮拍到天黑，激戰(zhàn)9小時，競價243輪……

馬場地塊，這宗萬眾矚目的廣州頭號核心寶地，終于迎來了它的最終“執(zhí)筆人”——

越秀地產(chǎn)。

地塊成交總價高達236億元，住宅樓面價突破8.5萬元/㎡。

廣州新單價地王誕生！

無疑，它也是2026年廣州總價地王，乃至全國地王。

在廣州土拍歷史上，總價位列第二，僅次于當年的番禺亞運城地塊（255億元）。

至此，有關(guān)開拍前花落誰家、能拍多少、商業(yè)引進等等，所有的懸念已然落地。

而新的懸念，也自此開篇。

比如住宅會做什么產(chǎn)品，面積段如何，價格會賣多少？

可以預(yù)見，接下來馬場地塊的熱度只會越來越高。

01

這塊地到底有多火？

單看報名房企名單就知道了。

有廣州本土龍頭房企、深度參與馬場地塊前期工作的越秀；

有深耕珠江新城多年、占據(jù)地利的保利；

有自帶高端商業(yè)優(yōu)勢的華潤，有綜合實力雄厚的招商；

還有珠江實業(yè)、廣州地鐵、廣州建筑、廣州城投，這幾家也都是在廣州市場存在感極強的企業(yè)。

沒錯，清一色的國央企。

畢竟高達186億的起拍總價，未開拍就已經(jīng)登上廣州土拍總價地王TOP4。

對于民營房企來說，資金壓力不是一般的大。

更何況，地塊任務(wù)繁重。

要引入高端商業(yè)，且有6年300億銷售額的硬指標，要引入五星級酒店，還有石牌村回遷物業(yè)及人才公寓配建等要求。

一般房企很難駕馭。

為了緩解房企資金壓力，官方2月10日還發(fā)布了補充公告，表示“本次掛牌出讓在以現(xiàn)金繳納作為競買保證金的基礎(chǔ)上，增加使用保函替代現(xiàn)金作為競買保證金。”

要知道，此前馬場地塊的競買保證金高達37.28億元。

官方補充說明后，即只需要擔保有足夠充足的資金即可，無需提前繳納現(xiàn)金作為競買保證金。

所以，能報名參拍的房企，必須對自身實力有足夠的自信。

唯有底氣深厚者，方能在城市核心舞臺上從容落筆。

而每一次堅定舉牌，亦是品牌與實力的無聲證言。

02

這是近兩年，廣州土拍市場上報名房企最多的一次了。

它們號碼牌分別是：

828越秀、688保利、806華潤、88招商、888珠江實業(yè)、198廣州城投、510廣州地鐵、767廣州建筑。

總共8家房企報名，但招商臨時缺席，全程沒有出價。

所以只有7家房企競爭。

早上8:30，開拍前一個小時，廣州地鐵率先舉牌。

緊接著，華潤、越秀、廣州建筑、廣州城投、珠江實業(yè)也相繼出價。

保利則是不緊不慢，等到開拍前10分鐘才舉起小牌牌。

10點正式開拍后，硝煙瞬間彌漫，節(jié)奏非常緊湊。

幾乎是上家剛出價，下家就已急不可耐的舉牌了。

開拍20分鐘，報價已經(jīng)飆升到32輪，由于圍觀人數(shù)超過10萬 ，連服務(wù)器都崩了……

簡直太瘋狂了！

11點，競價已經(jīng)來到第59輪，廣州城投出價超198.4億元。

11：11，競價66輪，隨著廣州建筑出價，報價正式突破200億元，此時住宅樓面價已經(jīng)接近7萬元/㎡。

拍到最后，僅剩越秀、保利兩家房企還在龍虎斗。

并且，保利一出價，越秀就馬上跟進，一股死磕到底的氣勢。

最終，越秀成功奪魁，成為本場土拍的最大贏家。

03

馬場地塊位于珠江新城東區(qū)，西側(cè)即為珠江公園，地段不言而喻。

地塊用地性質(zhì)比較“復雜”。

包含住宅用地、商業(yè)用地、中小學用地，還有交通設(shè)施用地和服務(wù)設(shè)施用地。

是一個全能的“六邊形戰(zhàn)士”。

總用地面積約19.45萬㎡，出讓宗地面積17.4萬㎡，計容總建面約56.7㎡。

其中的重頭戲，除了住宅，就是商業(yè)地塊了。

AT111321地塊直指高端時尚百貨，開發(fā)商得在出讓后一個月內(nèi)進場施工，需全自持，且要求6年累計銷售額達300億元。

AT111323地塊，則要引入一家建面不低于4.5萬㎡的五星級酒店，建成運營后的6年內(nèi)，經(jīng)營產(chǎn)值貢獻累計不低于20億元。

這也是之前最大的話題度之一。

實際上，早在2025年12月，馬場地塊控制性詳細規(guī)劃就已審議通過，整個片區(qū)的規(guī)劃定位非常高。

比如，打造超10公頃世界級城央公園，構(gòu)建“頂奢百貨 高端酒店 特色體驗”一體化的高端商業(yè)體系，融入“公園 ”、“體育 ”功能，規(guī)劃包含球類、探險、社交等多元活動空間等等。

有高端住宅、有頂奢商業(yè)、有城央公園……

相當于把居住、商業(yè)、生態(tài)、文體等功能全部雜糅在這宗地塊里面。

未來面貌相當值得期待。

04

毫無疑問，馬場地塊項目將會成為廣州豪宅的新標桿。

那么，究竟會做什么產(chǎn)品呢？

大膽預(yù)測一下，聚焦高端改善，主力產(chǎn)品可能為建面約200㎡及以上的大平層，以四房、五房為主。

總價預(yù)計3000萬元起。

還有很多人會問，對于周邊二手房，有什么影響？

進深君覺得，有沖擊也有利好。

很顯然，當馬場地塊帶著全新產(chǎn)品力、頂級商業(yè)、九年制名校這些 “全能配置” 落地。

那些房齡大、戶型老舊、界面普通的二手房，競爭力只會被進一步稀釋。

而身處馬場輻射圈，直接享受高端商業(yè)賦能、城市界面全面更新。

板塊內(nèi)的房子，也會迎來一次真正的價值重估。