莆田正榮金融財富中心法拍

莆田第一高樓正榮金融財富中心的司法拍賣事件，是當前房地產行業風險出清與城市地標命運交織的典型案例。

一、項目基本情況：莆田的“天際線夢想”

規劃定位與規模

正榮金融財富中心位于莆田市荔城區荔園路與天妃路交叉口西南側，是正榮地產在莆田打造的超高層地標項目。項目規劃高度200.5米，總層數43層（地上40層、地下3層），總建筑面積66,182.10平方米，其中地上建筑面積42,163.10平方米，地下建筑面積24,019.00平方米。

原定功能與愿景

該項目原計劃打造莆田首個超200米5A級寫字樓，并引入喜來登酒店，規劃用途為集商業、商貿物流、酒店及辦公于一體的城市綜合體。作為正榮財富中心整體項目的一部分，它曾承載著將木蘭溪兩岸打造為莆田金融聚集地和城市新名片的愿景。

二、建設歷程與停工原因：從高光到停滯

時間線

? 2018年4月：項目正式開工建設

? 2020年12月：主體結構封頂

? 2022年2月：因資金問題全面停工，至今已爛尾4年

停工直接原因

項目停工的直接原因是開發商正榮地產資金鏈斷裂。2022年2月18日，正榮地產公告無法償付5300萬美元票據利息，正式宣告債務違約，引發連鎖反應。作為正榮在莆田的重點項目，金融財富中心隨之陷入無限期停工狀態。

工程現狀

目前大樓主體結構已基本完工，但機電工程、幕墻工程、夜景工程及內部裝修等均未完成，建筑框架裸露，周邊環境雜草叢生。

三、司法拍賣詳情：2.666億起拍的命運轉折點

拍賣基本信息

? 拍賣時間：2026年3月5日上午10:00

? 拍賣平臺：淘寶網司法拍賣平臺（阿里資產）

? 起拍價：2.666億元

? 評估價：約3.81億元（原評估總價值4.0446億元，剔除已售的167個車位價值2360.8915萬元）

? 保證金：2000萬元

? 加價幅度：50萬元

? 土地使用權終止日期：2052年1月24日

拍賣標的范圍

拍賣標的為“正榮金融財富中心A地塊二期3#樓及地下室二”的房地產，國有土地使用權面積16,048.95平方米，土地使用權人為正榮財富（福建）置業有限公司。

市場關注度

截至2026年1月30日，該拍賣標的已吸引434次圍觀，21人設置提醒，但尚未有人報名。

四、背后推手：正榮地產的系統性危機

公司現狀

正榮地產（06158.HK）作為閩系房企代表，曾被譽為“黑馬”，2018年躋身千億房企俱樂部并成功上市。但如今已陷入全面危機：

? 財務惡化：2025年上半年營收46.45億元，同比暴跌81.16%；歸母凈虧損64.63億元；總負債844.85億元，凈資產-21.20億元，已資不抵債

? 債務違約：境內9只存續債券全部展期（存量47.14億元），境外13只中資離岸債（約29.572億美元）全部違約

? 實控人涉案：創始人歐宗榮于2025年1月被依法采取強制措施，截至2026年2月已“失聯”13個月

破產審查

2025年3月，中城國際（香港）投資管理有限公司向福建省福州市中級人民法院申請對正榮集團有限公司進行破產審查，標志著其債務風險進入司法處置階段。

資產處置潮

莆田金融財富中心并非正榮唯一被法拍的資產：

? 上海青浦正榮中心：以5.2億元起拍價流拍

? 上海虹橋總部大樓：經歷7次流拍后，2024年3月以29億元成交，較2021年估值86億元貶值66%

? 莆田祖宅：評估價2.3億元的歐式莊園，最終以3800萬元“撿漏”，僅為評估價的16.5%

五、莆田樓市背景：分化調整中的區域市場

整體環境

莆田樓市正經歷深度調整，呈現“整體筑底、分化加劇”的特征。2026年預計全市整體均價將在當前水平震蕩筑底，但板塊價值差距持續拉大。

政策導向

2025年住建部發布新版《住宅項目規范》，明確規定高層住宅容積率不超過3.1，建筑高度不超過80米。這一政策背景下，200.5米的超高層項目面臨新的規劃合規性考量。

爛尾樓處置案例

莆田已有成功盤活爛尾樓的先例：

? 中央名苑：爛尾10年后，通過“破產清算+債權人自籌”模式，于2025年7月全面復工，預計2026年交房

? ECO地塊：經歷六次法拍后，于2025年12月由莆田媽祖工藝城股份有限公司以2.674億元競得

六、項目價值與挑戰分析

優勢因素

1. 地段價值：位于木蘭溪旁核心區域，扼守莆田南北、東西交通黃金十字點，20分鐘直達動車站，交通便利

2. 地標屬性：作為莆田第一高樓，具有不可復制的城市象征意義和品牌價值

3. 工程進度：主體結構已封頂，續建主要集中于內部工程，相比從零開始可節省大量時間和成本

4. 價格優勢：起拍價2.666億元較評估價3.81億元折價約30%，有一定價格吸引力

主要挑戰

1. 續建資金：完成機電、幕墻、裝修等工程仍需大量資金投入，市場傳言需約3億元

2. 商業風險：莆田商業地產面臨過剩壓力，部分商圈招商率不足30%

3. 政策合規：超高層建筑是否符合新的規劃規范存在不確定性

4. 品牌陰影：正榮品牌負面效應可能影響項目未來運營

七、潛在買家與前景展望

潛在接盤方類型

1. 地方國資平臺：如各地城投公司，具有政策使命和資金優勢

2. 專業資產管理公司（AMC）：擅長處置不良資產，可通過債務重組盤活項目

3. 實力房企：特別是閩系或全國性房企，尋求低成本擴張機會

4. 產業資本：酒店管理集團或金融機構，看重長期運營價值

成功盤活的關鍵

1. 資金保障：確保續建資金充足，避免二次爛尾

2. 功能重塑：根據市場變化調整業態規劃，提高項目適應性

3. 政策支持：爭取政府在規劃調整、稅費減免等方面的支持

4. 運營能力：引入專業運營團隊，確保項目建成后的持續活力

對莆田城市發展的意義

若成功盤活，該項目將：

? 消除城市“傷疤”，提升木蘭溪沿岸城市形象

? 完善區域商業配套，帶動周邊價值提升

? 為其他爛尾項目處置提供示范案例

? 增強市場信心，促進房地產行業良性循環

八、結語：地標命運的十字路口

正榮金融財富中心的法拍，不僅是一處資產的司法處置，更是中國房地產行業深度調整期的一個縮影。它見證了閩系房企從狂飆突進到集體遇困的周期輪回，也考驗著城市治理者與市場參與者的智慧與韌性。

2026年3月5日的拍賣結果，將決定這座200.5米高樓是繼續沉睡，還是重獲新生。無論結局如何，這一事件都已為房地產行業的風險防控、企業的理性擴張、城市的可持續發展提供了深刻的警示與思考。

對于莆田而言，這不僅是處置一處爛尾樓，更是對城市發展理念、產業布局邏輯、風險管控機制的一次全面檢驗。地標的命運，終將映照出城市發展的成熟度與韌性。