2025總結與展望｜城市篇：2025預期筑底與探底回穩并行，2026弱復蘇與深分化的“L”型橫盤維持

☉ 文／克而瑞

2025預期筑底與探底回穩并行

2026弱復蘇與深分化的“L”型橫盤維持

2025年，中國住宅市場在政策持續優化調整與宏觀經濟復雜環境的雙重作用下，總體呈現出“量價企穩、結構分化、預期重塑”的復雜態勢。市場告別了過去的高速增長模式，進入一個以“止跌回穩”為核心、推動高質量發展的新階段。展望2026年，預計市場將繼續在鞏固調整中尋求新供求平衡，政策將以鞏固穩中有進態勢、防范化解風險為主要方向，住宅市場成交規模將在低位筑底的基礎上存在結構性回暖可能，而價格整體預計將保持窄幅盤整，城市間的分化將進一步加劇。城市更新、好房子將成為行業重要的亮點，綠色、智能、健康、安全的產品將獲得溢價，社區配套和服務的重要性凸顯。

summary

總結

0 1

全年總住房成交需求相對穩定，部分二三線城市同比正增長

2025年是中國房地產市場自深度調整周期邁入企穩修復階段的關鍵一年。政策由“托底紓困”轉向“優化提振”， 主基調延續了“因城施策”的靈活框架，從年初延續前期“保交樓、穩需求、防風險”的托底措施，到年中以來，政策重心明顯轉向全面提振市場信心、激活合理住房需求。

行業發展新模式的內涵和外延進一步豐富完善，系統性政策支持框架成型。需求端支持全面強化：全國層面，首付比例、房貸利率均已降至歷史低位，公積金貸款政策也大幅放寬。一線及核心二線城市陸續放松了實施多年的限購政策。供給端金融支持持續：“金融十六條”等政策的接續實施，保障了優質房企的合理融資需求，防止風險蔓延。同時，城市房地產融資協調機制作用逐步顯現，重點支持項目建設和交付。

在一系列釋放需求、穩定供給、重塑結構的政策組合拳引導下，新增住房成交規模筑底企穩，價格調整漸近尾聲，城市分化由能級梯隊到個例持續深化。

首先，整體市場量穩價跌、以價換量尋求新平衡。以克而瑞·普睿數智監測數據顯示，2025年全國30個重點城市一手加二手住房成交面積約3.26億平方米，同比降7%，絕對量與2022年基本相當，為行業調整四年以來中間水平，說明居民住房有效需求基本穩定。與此同時，房價下行壓力猶存，但跌幅趨緩。70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數在2025年大部分時間處于環比微跌或持平狀態，同比跌幅持續收窄。二手房市場價格下行趨勢更為明顯，大量房源以價換量，反映出市場預期仍偏謹慎和價格調整尚未完全結束的現實。然而，部分核心城市核心區域的優質項目已率先止跌企穩。

與此同時，在規模總量相對穩定的背景下，部分市場調整時間較長、量價回撤力度較大的城市如重慶、南寧、合肥、昆明等城市今年普遍率先實現10%以內的同比正增長，說明行業止跌回穩正在有序實現、市場調整漸進尾聲。

其次，城市分化在2025年出現了前所未有的深度。京滬深和杭州、成都、西安等少數核心一二線城市，憑借強大的產業、人口虹吸能力和政策松綁的杠桿效應，有效需求基數龐大且高端住宅投資保值效應仍在，市場韌性相對較強。

其它二線和多數三四線城市，由于基本面支撐薄弱、住房庫存高企未變，政策刺激效果有限，難以從根本上扭轉市場需求疲軟的局面，價格承壓顯著。

分化不僅表現在城市層面的成交量價，更體現在結構端和產品項目端。核心城市改善型大戶型和高端住宅產品成交占比提升，核心區位、擁有優質學區或產業配套的項目銷售去化更快，而無配套、遠郊項目則乏人問津甚至降價打折也難以帶動持續穩定去化，這種顯著分化說明資產的溢價與折價同時被放大。

0 2

新房供求：整體仍處“L”型回穩中,供給不足仍顯著約束成交規模

2025年新增供應持續縮量，成交規模同比則再降18%，但降幅顯著收窄。據克s而瑞·普睿數智監測數據顯示，全國重點30城市新建商品住宅新增供應面積已不足1億平僅約9265萬平方米，同比再減少9%，以此推算全國110個重點城市新增供應面積僅約1.61億平方米，同比下降19.6%，新房供應不足約束可見一斑，預計這種情況仍將在未來2-3年內持續存在，直至達成新的供求平衡。同樣的數據顯示，全國重點30城市新建商品住宅成交面積約1.16億平方米，同比減少18%，以此推算全國110個重點城市新房成交面積約1.99億平方米，同比下降18.8%。至此，全年新房供求比約0.81，已經連續三年保持在0.8左右，說明整體新房市場供不應求持續去庫存。

從近五年行業調整曲線看，整體新房市場仍處于“L”型止跌回穩通道中，維持了2021年快速下跌之后穩步筑底的態勢。具體到月度表現看，又走出了一條清晰的“年初沖高—年中新低—年末翹尾回穩”? 的波動曲線。

從城市分化角度看，大體可分為以下幾類：

（1）上海、北京、深圳、成都、杭州、西安等6個熱點城市熱度梯度回落，上下半年市場形勢快速變化，項目去化率高位回落，核心區高端項目一房難求到開盤未售罄，外圍項目承壓降價；

（2）成都新房成交面積近1200萬平方米遙遙領先，廣州、天津、西安、武漢、杭州、上海等超500萬平方米居第二梯隊，但同比降幅都在20%左右；

（3）其他多數二線及三四線城市成交規模同比降幅仍在3成左右，持續壓制價格預期和企業拿地投資意愿，短期尚難走出“低成交—高庫存—價格承壓”的負向螺旋式下跌循環。

0 3

二手成交：全年總量新高、呈先升后降再穩走勢

2025年，二手房市場與新房不再是簡單的聯動關系，而是形成了涇渭分明的“雙軌運行”體系，兩者在價格體系、客戶群體、流通邏輯上均出現顯著背離。2025年新房“限價錨”逐漸消失，不再簡單受“備案價”管制，新房預證價格逐步市場化疊加新房階段降價促銷雙重影響，部分熱點板塊新房與周邊二手房“價格倒掛”逐漸消失，使得二手房價格調整真正進入“深水區”，其價格下跌幅度遠超新房，尤其是樓齡老、品質差、無學區加持的房源價格跌幅更大。板塊內，新房與二手房價格差距拉大，尤其是次新房大量掛牌，分流新房剛需和改善客群，促進二手房成交規模持續高位。

據克而瑞·普睿數智監測數據顯示，2025年全國重點30城市二手住宅累計成交面積約2.14億平方米，為新房面積的1.85倍，同比持平微增0.2%，再次創2021年行業調整以來規模新高。

從城市維度看，一線城市 “以價換量”效果顯著，全年成交面積同比增長2%。其中上海、深圳成交量明顯反彈同比分別增長7%和4%，尤其300萬元總價以內剛需成交占比超60%，位于產業核心區或優質學區周邊房源價格更抗跌，同時市場掛牌量先高后落，但“老破小”與“次新品質盤”價格走勢差別大，前者價格多數區域基本企穩，租金回報率超過2%；成都、杭州、天津、西安、武漢、南京等核心強二線城市二手房市場走出了內生驅動下的“獨立行情”， 憑借“產業-人口”正循環支撐展現出強大的市場內生修復能力，全年成交面積超過或接近1000萬平方米，2-3倍于新房成交規模，顯示出相當大的住房市場容量空間；

prospect

展望

0 4

預計2026年“弱復蘇、深分化”的“L”型筑底橫盤仍將維持

綜合2025年的城市市場運行基礎、宏觀環境、政策導向及行業量價自身規律，我們對2026年主要城市市場趨勢做出如下判斷：

首先，行業環境和政策面：2026年的宏觀經濟環境預期為溫和復蘇，這為房地產市場的止跌回穩提供了外部基礎。房地產市場政策堅持延續寬松基調，在“穩投資、促消費、防風險”的總要求下，需求端的支持政策（如下調商貸和公積金貸款利率、購房財稅補貼等）大概率會保持并持續優化；供給端發力“好房子”和城市更新，加速新發展模式構建，通過產品迭代刺激從“有房住”到“住好房”的改善需求有序釋放，加大“好房子”從土地到產品的開發建設供應疊加城市更新舊城改造的投資量對沖部分商品房投資下滑的影響，并為宏觀經濟提供新的穩定器。

住建部召開全國住房城鄉建設工作會議指出，2026年工作重點之一就是著力穩定房地產市場，重點是：因城施策控增量、去庫存、優供給，結合城市更新、城中村改造盤活利用存量用地，推動收購存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。優化和精準實施保障性住房供應，實施房屋品質提升工程，有序推進“好房子”建設；進一步發揮房地產項目“白名單”制度作用，支持房地產企業合理融資需求。城市政府要用足用好房地產調控自主權，適時調整優化房地產政策，支持居民剛性和改善性住房需求，推動房地產市場平穩運行；加快構建房地產發展新模式，有序搭建基礎性制度，在房地產開發上，做實房地產開發項目公司制。在房地產融資上，推行主辦銀行制。在商品房銷售上，推進現房銷售制，實現“所見即所得”，從根本上防范交付風險。繼續實行預售的，規范預售資金監管，切實維護購房人合法權益。同時，深化住房公積金制度改革。

其次，城市市場供求量價層面：預計2026年成交量的修復優先于價的回穩，結構性分化繼續加深。一方面，在政策托底和低基數效應下，隨著改善需求占比繼續提升，剛需群體受價格止跌回穩預期推動，釋放意愿將逐步增強。預計2026年全國重點城市新房銷售面積將呈現低位弱修復態勢，全年同比實現小幅增長或基本持平的可能性較大。但另一方面，土地成交連續3年保持低位且能夠正常開工開發形成新上市房源規模繼續縮減，僅個別一二線能保持良性運行，供給約束成交規模回升的態勢不會根本轉變。

全國房價快速下行態勢預計持續至一季度甚至上半年，全年預計將呈現“整體走平、局部有升有降、新房結構性穩中有升與二手先跌后穩”的格局。一線及部分強二線城市核心地段、高性價比好房子價格有望率先企穩，高端住宅在整體新房成交結構占比呈現穩中有增態勢，也將結構性帶動新房房價持穩微增。二手房成交仍主要依托于剛需客群驅動，成交主要為區域、配套、價格兼顧的高性價比房源，短期內二手房市場“以價換量”趨勢延續；大部分三四線城市及一二線城市外圍板塊，房價仍將繼續在底部區域徘徊。

再次，城市間、項目間分化還將持續加劇：核心一二線城市核心區域，尤其短期內得益于高得房率的新規住宅、四代宅產品集中入市，開盤去化率基本延續高位震蕩，外圍區域的項目去化將面臨承壓；二線和多數三四線城市成交規模將延續筑底行情，經歷近五年調整之后多數城市規模重回年均100萬-200萬平方米左右的“正常”底部區間，市場規模處于跌無可跌狀態，整體樓市不太會有明顯波動，但仍不乏“好房子”改善需求的熱銷項目機會，核心區域配套、產品俱佳的項目仍能熱銷，但難改整體市場持續去庫存的格局。

總而言之，2025年的中國住宅市場是一個 “預期探底與筑底企穩并行” 的年份。市場在一系列政策干預下，暫時遏制了螺旋式下滑的風險、初步實現止跌回穩的目標，但深層次的結構性庫存問題和房價下跌預期仍未完全解決，市場信心的修復仍需要一個更長過程。展望2026年，市場整體將進入“弱復蘇、緩平衡、深分化”的“L”型筑底橫盤階段。在保持政策的連續性和穩定性基礎上，給予市場明確的穩定預期。企業回歸產品與服務本身，打造高品質適銷對路的“好房子”，為自住購房需求釋放提供從容可預期的條件，對區域、城市、地段、產品進行精細化甄別，真正實現“住得好”的生活品質提升，最終重塑城市市場新的供求平衡，實現房地產行業高質量發展。

排版：xy