爭議拉滿！廣州馬場地王8.5萬/㎡、236億，是利好還是虛火？

2月25日，廣州珠江新城馬場地塊歷經9小時243輪競價，以236億元總價、8.5萬元/㎡可售住宅樓面價成交，刷新廣州樓面價紀錄，這宗CBD“絕版寶地”的出讓，既牽動著房企布局神經，也引發市場對豪宅格局與城市發展的多重討論。

作為廣州珠江新城最后一塊大體量核心用地，馬場地塊的出讓從掛牌之初就自帶熱度。據悉，該地塊總用地面積19.45萬平方米，計容總建面達56.7萬平方米，涵蓋居住、商業、商務、中小學等多種用地性質，地處“珠江新城—金融城—琶洲”黃金三角幾何中心，是串聯三大CBD功能與要素流通的關鍵樞紐，其稀缺性成為眾多房企爭搶的核心原因。

圖源：越秀集團官微

此次土拍采用線上模式，共吸引越秀、保利、華潤、招商等8家頭部房企參與角逐，因圍觀人數超10萬，廣州交易集團官網一度出現短暫宕機。競價過程中，保利、越秀、廣州城投多次頻繁加價，從186.44億元的起拍價逐步攀升，上午11點10分左右總價突破200億元，下午3點40分左右突破219億元，最終由越秀集團控股的廣州越誠達有限公司以236億元競得，綜合溢價率約26.6%，其中住宅部分溢價率約35.67%。

從價格維度來看，該地塊的成交數據創下多項公開紀錄：折合可售住宅樓面價8.5萬元/㎡，打破廣州樓面價歷史最高紀錄；236億元的總價僅次于255億元的廣州亞運城地塊，位居廣州土拍歷史總價第二。值得注意的是，該地塊起拍價186.44億元已躋身廣州土拍總價前五，其核心價值獲得市場廣泛認可。

地塊的開發門檻同樣引人關注。根據公開出讓條件，競得人需在地塊內引進一家高端時尚百貨運營企業，項目建成運營后6年內累計銷售貢獻不低于300億元；同時需建設不低于4.5萬平方米的國際知名五星級酒店及同品牌酒店式公寓，6年內累計經營產值貢獻不低于20億元，且上述物業需與土地出讓年限一致自持。此外，地塊還規劃建設幼兒園、36班九年一貫制學校及石牌村權益物業，對開發商的資金實力、綜合運營能力提出極高要求。

從區域市場影響來看，馬場地塊的成交對珠江新城豪宅市場的影響有待觀察。目前，該地塊周邊匯聚了保利玥璽灣、僑鑫匯悅臺、凱旋新世界等頂級豪宅，其中保利玥璽灣2025年開盤當日破百億，成交均價達17萬元/㎡，僑鑫匯悅臺二手房掛牌均價約25.77萬元/㎡，曾創下4.61億元的全國高層住宅成交總價紀錄。業內公開數據顯示，近期珠江新城豪宅成交呈現分化態勢，部分樓盤單價已跌破10萬元/㎡。

作為此次競得方，越秀集團的拿地動作具有一定行業指向性。克而瑞數據顯示，2025年越秀集團在廣州公開市場投入106億元競得10宗地塊，拿地金額位居行業第一，占全市涉宅用地成交總額超五分之一。此次摘地，是越秀繼去年拿地“雙第一”后，在馬年新春首場土拍中再度布局廣州核心區，其背后是企業深耕廣州的戰略定力，也契合廣州市高質量發展大會“開局大干”的號召。據悉，越秀集團將按照住建部“四好”建設理念，將該地塊打造為城市發展標桿案例，助力廣州國際消費中心城市建設。

從城市發展視角而言，馬場地塊的開發承載著多重使命。該地塊定位為“國際商都消費地·人民文體會客廳”，規劃構建“北商、南辦、西文、東居”功能布局，打造中央體育公園、高端商業地標等配套，推動高密度CBD升級為“公園中的城市”。官方預計，項目成熟后每年可貢獻GDP約346億元、新增稅收45億元、創造6萬個就業崗位，成為帶動城市能級躍升的重要載體。

總之，236億元的成交總價、8.5萬元/㎡的樓面價，是廣州核心土地價值的直觀體現，也是房地產市場的一個公開交易信號。這宗“絕版寶地”的開發，既考驗著開發商的綜合實力，也將對珠江新城的城市格局與豪宅市場產生影響，其后續落地效果需結合實際建設進展持續關注。（信息參考來源：中指研究院、克而瑞、越秀集團官微）