地產金融“雙輪”驅動，越秀集團加速沖刺世界500強

南方財經研究員 翁榕濤

2月25日，廣州在時隔3年后再次出現新“地王”，廣州核心馬場地塊在經過超8小時、243輪的超長競價后，由越秀集團旗下子公司以總價236億摘得。

按照住宅部分超8.5萬元/平方米的成交樓面價，該地塊已經刷新了廣州歷史紀錄，超過2023年海珠區琶洲西地塊7.57萬元/平方米的價格。

地產和金融“雙輪”驅動，越秀集團正在加速沖刺世界500強。越秀集團總經理林昭遠曾提出，“十四五” 期間越秀集團將錨定世界500強的戰略目標。

而這個目標之下，離不開地產與金融兩大核心板塊的支撐。如今，地產板塊逆勢擴張扛起營收大旗，金融板塊則通過收購香港人壽補齊壽險牌照、躋身萬億級全牌照金控集團，手握“地產+金融”兩張王牌的越秀集團，距離世界500強的目標究竟還有多遠？

斥資236億拿下廣州新“地王”

在房地產仍處于調整期的當下，這也是一次重要“押注”。馬場地塊不僅樓面價高，總價也位居廣州樓市歷史第二位，距離第一位的廣州亞運城地塊的255億元，僅相差約19億元。

馬場地塊吸引了廣東8家知名國企競爭，經過激烈叫價競爭后，僅剩保利和越秀鏖戰至最后，最終由越秀摘得。由于地塊廣受關注，此次土拍圍觀人數超過10萬人。

越秀敢于拿下該地塊，究其原因，在于過去兩年廣州豪宅市場的亮眼銷售數據給予的底氣。馬場地塊位于廣州珠江新城高端住宅區，豪宅項目環伺，例如僑鑫匯悅臺、凱旋新世界等項目，是整個廣州房價最高的板塊。

近期入市的保利玥璽灣，距離馬場地塊僅有不到三公里，2025年11月開盤便創下了全國單盤銷售紀錄，首日銷售額超百億。

事實上，在競拍之前，市場普遍認為這宗地塊很有可能會被越秀拿下。

因為越秀與這宗地塊有著密切關系：越秀集團不僅是馬場路地塊土地使用權人廣州賽馬場運營管理有限公司的間接第一大股東；同時，越秀集團也是這宗地塊的“做地”主體，其也配合收回馬場地塊并支付補償款。

此次越秀斥資236億高溢價拿下廣州“新地王”，能進一步鞏固其在廣州本土的龍頭地位，為后續營收增長儲備貨值，但也加大了短期資金壓力。如何在規模擴張與財務穩健、利潤增長之間找到平衡，是地產板塊能否助力越秀集團沖刺500強的關鍵。

金融全牌照協同效應待釋放

金融板塊的全牌照布局，被市場視為越秀集團沖刺世界500強的第二增長曲線。

過往，越秀集團的主營業務主要分為金融、房地產、交通基建和食品四大板塊，其中金融和房地產占營收主要大頭，分別占總營收的比例為20%和60%。金融板塊的營收占比看似較低，但其毛利率約為29%左右，而房地產板塊的毛利率僅有11%。

越秀集團金融板塊主要由子公司創興銀行、越秀資本、香港人壽等負責，包括銀行、證券、保險、融資租賃、資產管理、投資管理、期貨等細分業務。

2025年10月，越秀集團通過收購香港人壽成功獲取壽險牌照，一舉補齊了長期以來的金融牌照短板，成為國內新晉的萬億級資產規模全牌照金控集團。在地產行業調整期，壽險業務帶來的長期穩定資金，能夠與集團長周期業務形成有效匹配，同時為其粵港澳大灣區跨境金融布局提供關鍵支點。

“香港人壽的加入，標志著越秀正式構建起以‘銀、保、證、投’為核心的跨境綜合金融生態。”越秀集團董事長陳強表示。這也使越秀成為少數可為個人客戶提供“存貸+保險+投資”一體化方案、為企業客戶提供全生命周期融資服務的地方國企。

從金融各細分板塊來看，創興銀行是金融板塊近年來穩定增長的盈利點，2022年至2024年，其凈利潤從9.86億元穩步增長至15.91億元。

除此之外，其余板塊業績表現有所起伏：越秀租賃融資租賃余額連續三年下降，從640億元降至527億元；廣州期貨2024年凈利潤僅0.40億元，同比出現下滑；廣州資產2024年凈虧損3.50 億元，2025年上半年才實現扭虧為盈；新收購的香港人壽，2024年實現扭虧為盈，保險收入1.55億港元，凈利潤約為3158萬港元，在香港50家壽險公司中排名第18位。

可以發現，越秀集團的金融業務涉獵廣泛，但是尚未在各細分板塊做到頭部位置，也導致外界普遍認為該集團仍以房地產為主業的固有印象。

行業發展趨勢早已表明，金控集團的價值衡量正從牌照數量競爭轉向資源整合能力與服務實體經濟效能的比拼。對越秀集團而言，如何從“集齊牌照”到“用好牌照”，將金融全牌照優勢轉化為實實在在的營收與利潤增長，是其金融板塊能否真正扛起世界500強沖刺重任的關鍵。

加速沖刺世界500強

目前，同為廣東本土的全牌照金控集團，招商局集團、中國平安早已穩居世界500強行列，其核心共性在于擁有行業頭部的核心金融主體，以及成熟的“實業+金融”協同模式。

以中國平安為例，以保險為核心，涵蓋銀行、證券、信托、資產管理及醫療科技等多元化業務，形成“綜合金融+醫療健康”雙輪驅動模式。

手握萬億資產、集齊金融全牌照，越秀集團已經具備沖擊世界500強基礎底盤，如何加速實現這個目標，核心或許在于真正激活“地產+金融”的雙輪驅動效應，實現從規模擴張向高質量發展的轉型。

在地產板塊，需要平衡拿地成本與利潤空間，在保持營收基本盤穩定的同時，修復盈利能力。同時，依托越秀集團全牌照金融優勢，拓寬融資渠道、降低融資成本，實現地產開發與金融服務的深度協同，化解行業下行周期的經營風險。

在金融板塊，一方面要做強核心業務，推動創興銀行、越秀證券、廣州期貨、廣州資產、越秀融資租賃、越秀產業基金等子公司提升行業競爭力，培育穩定的盈利增長點；另一方面要深化各牌照之間的協同，依托香港人壽的壽險資金優勢，對接集團地產、基建等長期項目，發揮跨境金融的差異化優勢，打造一站式綜合金融服務能力，讓金融板塊成為集團營收和利潤的第二增長曲線。

除此之外，越秀集團還需進一步推動多元化業務的協同發展，激活交通基建、食品等板塊的增長潛力，構建更穩健的營收結構。