243輪鏖戰9小時236億元落槌！廣州珠江新城馬場地塊拍出十年土拍新高

廣州國際金融中心。黃指南/攝

本報（chinatimes.net.cn）記者張蓓 黃指南 深圳報道

馬年新春首拍，越秀地產成功摘得“馬場”。

2月25日，廣州馬場土拍大戰揭幕，據公開信息，本次地塊吸引了包括越秀、保利、華潤、招商、廣州地鐵、珠江實業等8家房企爭奪。

其中，深度參與馬場前期工作的越秀，在珠城深度布局的保利，以及有商業長板的華潤，均被外界視為地塊的奪魁熱門。

鏖戰9小時，8家房企，243輪競價，236億元的地塊總價。隨著越秀地產最終將馬場地塊攬入懷中，廣州土地市場迎來了歷史性的一刻。

236億元，只是“門票”

跑馬場地塊之所以成為本輪土拍焦點，核心在于其不可復制的核心區位價值，亦是廣州近年來市場關注度最高的地塊出讓案例。

2月25日，廣州天河區黃埔大道以南、馬場路以東地塊（跑馬場1期）正式落槌。

越秀地產以236億元總價將其收入囊中，折合住宅樓面價8.54萬元/平方米，一舉打破2023年琶洲331地塊7.56萬元/平方米的紀錄，登頂廣州樓面地價新高。26.6%的溢價率、漫長的競拍過程，讓這宗廣州近十年區位最優、體量最大、功能最全的綜合用地出讓，成為2026年廣州土拍當之無愧的“開年大戲”。

跑馬場地塊的稀缺性，根植于珠江新城無可替代的城市站位。這片總用地面積約19.45萬平方米、計容總建面56.7萬平方米的土地，起拍價便達186.4億元，是天河珠江新城東區僅剩的大規模未開發綜合用地，更是串聯“珠江新城－金融城－琶洲”世界級黃金三角的最后一塊關鍵拼圖。

回溯地塊歷史，其1992年始建之初為經營性賽馬賽事用地，停運后逐步轉型為汽車、家居、餐飲等經營性場所，業態形態與廣州CBD核心區的發展定位漸趨疏離。在珠江新城寸土寸金的土地格局中，這片低效存量用地，早已被業內視作廣州核心區最后的開發“寶地”。

在接近此次拍地的房企人士看來，236億元只是項目開發的“入場門票”，地塊超六成的配套建設體量、超20萬平方米的商業自持要求、超60億的產業投資門檻，加之商服與住宅需同步開工的時間約束，多重嚴苛條件致使項目投資回報率測算面臨極高挑戰，已超出常規開發項目的成本效益評估范疇。

該人士向本報記者介紹道，從地塊開發體量來看，其配套建設占比超六成，能夠直接變現的住宅部分僅22萬平方米，而這一數字，也決定了房企無法通過住宅快速回款覆蓋整體開發成本。

而產業與建設的硬性指標，進一步推高了開發壁壘。

根據產業引進協議，地塊內重奢商場與酒店總投資不低于60億元，固定資產投資規模不低于50億元，需落地重奢百貨、國際五星級酒店及同品牌高端公寓，其中高端時尚百貨運營方需在6年內實現累計銷售貢獻不低于300億元，市場普遍推測華聯SKP有望成為商業運營主體。

“高昂的拿地、建設與配建三重成本壓力，既決定了住宅產品的定位梯度，也必然影響其市場售價走向。”上述房企人士坦言。

操盤節奏的要求，則打破了房企的傳統開發邏輯。出讓文件規定，宗地建設項目需在土地交付之日起12個月內開工，開工之日起36個月內竣工，且商服與住宅必須同步開工。

這意味著房企此前“先靠住宅回款、配套慢慢建”的高周轉玩法，在跑馬場地塊的開發中徹底行不通。

“如果說地塊自持商業是場馬拉松，那么地塊建設就是限時沖刺。”該房企人士形象地比喻，跑馬場地塊的開發，對房企的資金調度、工程管理、商業運營等綜合能力，都是一場全方位的大考。

從開發價值來看，馬場地塊也是全國少數能實現“單一地塊帶動城市能級躍升”的標桿項目。官方預計項目成熟后，每年可貢獻GDP約346億元、新增稅收45億元、創造6萬個就業崗位，這種單地塊的經濟貢獻能力，在全國已出讓地塊中鮮有匹敵。

中指研究院廣州分院研究主管陳雪強向《華夏時報》記者分析道，此次拍賣不僅是2026年廣州樓市的“開門紅”，顯著推高了區域樓面價預期，也將對后續市場走勢產生重要影響。

陳雪強表示，該地塊作為2026年廣州土拍的“開年大戲”，競拍時長及競價輪數雙雙刷新歷史，熱度遠超預期。

對越秀地產而言，拿下地塊只是起點，如何在住宅開發收益與商業自持成本之間找到最優平衡，考驗的是其全周期運營能力。而跑馬場地塊的開發實踐，也將為國內核心城市低效用地再開發、高門檻綜合用地出讓，提供可復制、可參考的樣本范式，其最終走向，也將成為觀察一線城市核心區土地開發邏輯的重要窗口。

逆勢向上

房地產行業仍處于深度調整、整體銷售下行的周期，越秀地產卻交出了一份具備反差感的韌性答卷。

這家扎根廣州四十年的市屬國有房企，以高能級城市重倉戰略、國企資源稟賦、多元拿地體系與穩健財務基本面，在2025年上半年實現規模、均價、營收同步增長，成為行業收縮期里的稀缺增長樣本。

2025年上半年，越秀地產合同銷售金額615億元，同比增長11%；銷售均價攀升至4.21萬元/平方米，同比大幅增長42.7%，創下歷史新高。

同期其實現營業收入475.74億元，同比增長34.62%，回升至近年峰值。在行業整體承壓、百強房企銷售普遍下滑的背景下，這份業績勾勒出清晰的獨立增長曲線。

作為越秀集團核心地產平臺，越秀地產1983年創立于廣州，1992年登陸香港聯交所，2021年分拆越秀服務上市，歷經四十年完成從區域龍頭到全國化房企的跨越，形成“開發+運營+金融”的獨特商業模式，累計開發大型住宅項目超300個，服務業主逾100萬人次。

截至2025年上半年，越秀集團對越秀地產持股43.39%；越秀集團股權結構清晰，由廣州市人民政府、廣東省財政廳、廣州產投分別持股89.1%、9.9%、1%，為越秀地產提供了穩定的資源支持與市場信用。

2025全年，越秀集團統計口徑資產總額過萬億，營業收入1277.1億元人民幣，利潤總額65億元人民幣，更為越秀地產的拿地擴張與經營周轉提供了堅實支撐。

逆勢增長的關鍵，在于越秀地產主動重構區域與產品結構，擺脫單一區域依賴。其銷售格局已從過往高度聚焦大灣區，轉向多區域協同均衡。

2025年上半年，大灣區銷售占比從2020年的67%降至27%，北方區域占比由4%提升至34%，華東區域穩定在28%，有效對沖了單一區域市場波動風險。

而產品結構升級直接拉動盈利質量改善，越秀地產聚焦改善型需求、堅守高能級城市，推動銷售均價從2024年的2.91萬元/平方米躍升至4.21萬元/平方米。截至2025年上半年，其已售未入賬金額達1490億元，為后續業績結轉儲備了充足緩沖。

與銷售結構匹配的是“以銷定投、聚焦核心”的拿地策略。2025年上半年，越秀地產新增土儲148萬平方米，一、二線城市占比高達94%，三、四線城市壓縮至6%，精準鎖定人口、產業與購買力集聚的優勢區域。

為規避公開市場高溢價競爭，越秀地產還構建了“公開招拍掛+TOD綜合開發、城市運營、國企合作等六大非市場化渠道”的“6+1”多元拿地體系。

2020—2023年，約50%新增土儲來自非公開渠道；2024年總土儲中53%源于非公開競爭，既保障土儲補給連續性，也守住了項目利潤空間。

業務層面，“商住并舉”形成穩定器效應。2024年其租金收入達6.7億元，創歷史新高；旗下越秀房托營收穩定在20億元左右，住宅開發與商業運營協同發展，平衡周期波動風險。

2020年至2025年上半年，房地產開發作為核心主業，營收占比始終保持92%以上，2025年上半年達92.55%，主業根基穩固。

財務安全邊界的持續加固，是越秀地產敢于重倉核心城市的核心支撐。

越秀地產始終保持“三道紅線”綠檔，2025年上半年剔預資產負債率64.6%、凈負債率53.2%、現金短債比1.7倍，各項指標位居行業前列。其加權平均借貸成本從2020年的4.62%持續降至3.16%，創下歷史新低，低成本資金優勢進一步強化抗風險能力。

據財通證券研報判斷，受結轉節奏及市場環境影響，越秀地產業績短期或仍承壓，但后續有望逐步修復，2025—2027年歸母凈利潤預計分別為10.6億元、12.6億元、15.1億元。

理性來看，越秀地產發展仍面臨明確約束，廣州作為大本營，若市場持續下行將直接拖累銷售與業績表現；營收高度依賴房地產開發業務，其他板塊暫難形成有效補充；行業政策落地節奏不及預期，亦會影響市場復蘇與居民購房信心修復。

從區域龍頭到全國化穩健房企，越秀地產的逆勢向上，并非單純的市場博弈，而是國資信用、戰略定力、模式創新與財務紀律共同作用的結果。在行業深度出清、格局重構的新階段，其發展路徑為國有房企的高質量轉型提供了可參照的樣本。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧