險資加速布局康養(yǎng)開啟新模式：盤活地方存量，各方皆大歡喜！

國務院常務會議最新研究推進銀發(fā)經(jīng)濟和養(yǎng)老服務發(fā)展有關工作，“養(yǎng)老金融”這篇大文章將得以持續(xù)縱深推進。

保險業(yè)布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的腳步，正在上演加速度，尤其在養(yǎng)老社區(qū)的布局上，除了通過開發(fā)建設獨立打造高端養(yǎng)老社區(qū)，或通過租賃改建、外部合作等方式外，接手成型的醫(yī)康養(yǎng)綜合體項目也悄然興起。

近日，有消息稱，中國金茂旗下的南京湯山溫泉康養(yǎng)小鎮(zhèn)中的核心醫(yī)康養(yǎng)綜合體項目“蘇茂頤園”已完成整體轉(zhuǎn)讓，接手方為中國人壽，雙方已于2025年9月簽署轉(zhuǎn)讓合同，并在春節(jié)前完成了全部手續(xù)，包括產(chǎn)證過戶。

專項基金

收購成型的醫(yī)康養(yǎng)綜合體項目，或早已在中國人壽的規(guī)劃之中。

據(jù)悉，今年1月份，中國人壽發(fā)布公告稱，擬與國壽啟遠（北京）養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理有限公司于2026年9月30日前訂立合伙協(xié)議，成立北京國壽養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資基金二期（有限合伙）。上述股權(quán)投資基金全體合伙人認繳出資總額為85億元，其中，中國人壽認繳出資額為84.915億元，國壽啟遠認繳出資額為850萬元，同時，國壽股權(quán)投資有限公司將作為合伙企業(yè)的管理人。

從投資方向看，該基金專注于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領域投資，圍繞存量養(yǎng)老不動產(chǎn)項目并購以及新增養(yǎng)老不動產(chǎn)項目拓展兩條主線。

其中，存量項目并購通過收購項目公司股權(quán)、增資擴股或收購子基金份額等方式開展；新增項目則持續(xù)關注精品醫(yī)養(yǎng)公寓、綜合型CCRC社區(qū)（持續(xù)照料退休社區(qū)）等機構(gòu)養(yǎng)老項目，積極拓展社區(qū)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老、社區(qū)嵌入式養(yǎng)老等普惠型養(yǎng)老項目，整合打通養(yǎng)老服務、養(yǎng)老科技和養(yǎng)老生活等產(chǎn)業(yè)鏈關鍵環(huán)節(jié)，實現(xiàn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈上下游的全面布局。

其實，該基金的一期早在2021年1月份就已成立。當時，北京國壽養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資基金（有限合伙）成立，該基金總規(guī)模200億元，首期規(guī)模100億元，是由國壽健康產(chǎn)業(yè)投資公司牽頭發(fā)起設立，并與中國人壽共同出資。如今收購的“蘇茂頤園”，或是該基金一期的投資結(jié)果。

值得一提的是，保險業(yè)通過設立股權(quán)投資基金來加大對康養(yǎng)賽道布局形式呈現(xiàn)多元化。2024年5月，中國人壽保險集團曾設立總規(guī)模100億元、首期規(guī)模50億元的銀發(fā)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)投資基金，這是保險業(yè)首只“銀發(fā)產(chǎn)業(yè)”主題的人民幣股權(quán)基金，該基金緊密貼合國家應對人口老齡化政策導向，聚焦銀發(fā)經(jīng)濟萬億級市場開展投資布局。

2023年3月，大家保險的首只健康養(yǎng)老私募股權(quán)投資基金設立完成，基金規(guī)模50億元。據(jù)介紹，大家健康養(yǎng)老基金專注養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領域投資，包括賦能保險主業(yè)發(fā)展的養(yǎng)老社區(qū)布局及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈上下游優(yōu)質(zhì)企業(yè)股權(quán)等。

業(yè)內(nèi)人士表示，這樣不僅可以提高保險資金使用效率，加大養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局，也有利于盤活各地既有的養(yǎng)老地產(chǎn)資源，有效實現(xiàn)去庫存。

模式多元

湯山溫泉康養(yǎng)小鎮(zhèn)，是江蘇省首個康養(yǎng)特色小鎮(zhèn)及江蘇省“十三五”重大項目，由中國金茂聯(lián)合蘇豪控股、湯山建投共同打造，核心區(qū)建設用地面積約2017畝，是一個集健康頤養(yǎng)、休閑度假于一體的全齡化、綜合型頤養(yǎng)勝地。

有分析人士表示，中國人壽這一做法，將是其另辟蹊徑加速布局康養(yǎng)賽道的重要舉措，尤其是在頭部險企競相角逐高端養(yǎng)老社區(qū)的情況下，收購“蘇茂頤園”將助力中國人壽加速布局健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

不可否認，在老齡化加速的當下，作為與養(yǎng)老天然契合的一個行業(yè)，保險業(yè)近年來也在加速布局養(yǎng)老賽道，尤其是頭部險企加快養(yǎng)老社區(qū)的布局。

就目前來看，當前險企布局養(yǎng)老社區(qū)方式主要可以分“重、中、輕資產(chǎn)”方式。重資產(chǎn)中，大型險企多選擇自建自營的模式來布局養(yǎng)老社區(qū)，如泰康旗下的泰康之家，新華旗下的新華家園、太平旗下的梧桐人家、太保旗下的太保家園等，均是通過自建養(yǎng)老社區(qū)的重資產(chǎn)方式擠入高端養(yǎng)老社區(qū)賽道。這種模式投資大、回報周期長，一般是有資金實力的大型險企早期采取的方式。

如果說重資產(chǎn)布局是 “自己造城”，那么中輕資產(chǎn)合作就是 “借船出海”，這也是部分險企選擇快速入局養(yǎng)老社區(qū)的主要方式。據(jù)悉，中輕資產(chǎn)中，險企不自己拿地建社區(qū)，主要是通過租賃改建、外部合作等方式投資養(yǎng)老社區(qū)，并提供醫(yī)療、康復、護理等全鏈條服務。

例如，大家保險的“城心養(yǎng)老” 模式，通過租賃物業(yè)并實施適老化改造打造養(yǎng)老社區(qū)，旨在通過精細化管理實現(xiàn)收支平衡，提升醫(yī)養(yǎng)社區(qū)財務可持續(xù)性；北京人壽的首善人家，也是通過與第三方合作的方式來布局康養(yǎng)賽道。

《中共中央國務院關于深化養(yǎng)老服務改革發(fā)展的意見》曾明確要求，“加快健全養(yǎng)老服務網(wǎng)絡，優(yōu)化居家為基礎、社區(qū)為依托、機構(gòu)為專業(yè)支撐、醫(yī)養(yǎng)相結(jié)合的養(yǎng)老服務供給格局”。從當前看，當前的險資類養(yǎng)老社區(qū)正在呈現(xiàn)多元化的格局。

盤活存量

收購成型的醫(yī)康養(yǎng)綜合體項目，這一做法在保險業(yè)算是比較新的模式。雖然這一模式花費的成本并不小，但相比自建養(yǎng)老社區(qū)繁雜的工程，這樣的模式省去了險企很大的時間成本。

據(jù)康養(yǎng)新天地首席資管專家杰瑞介紹，中國人壽此舉屬于“雙贏”，對于保險公司來講，加速了中國人壽布局養(yǎng)老社區(qū)的步伐；對于地產(chǎn)方而言，有效盤活了中國金茂的存量資產(chǎn)，剝離了前期投入大、回報周期長的重資產(chǎn)部分。

不得不承認，當前險企再通過買地自建自營，并非社會各方所鼓勵或倡導的。暫且不談這類養(yǎng)老社區(qū)成本高、周期長等，就從拿地方面來看，除了要符合各地的政策要求外，增量開發(fā)的要求也越來越高。

例如，1月29日自然資源部、民政部、國家衛(wèi)生健康委聯(lián)合印發(fā)《關于深化自然資源要素保障 支持養(yǎng)老服務改革發(fā)展的若干措施》，要求以“降低用地成本、盤活存量空間”為核心，制定了七方面18條政策舉措。其中，在“強化規(guī)劃引領，保障養(yǎng)老用地空間需求”方面，不僅鼓勵“住宅+養(yǎng)老”“商服+養(yǎng)老”“醫(yī)療+養(yǎng)老”土地混合開發(fā)和空間復合利用，還要求新建城區(qū)、居住（小）區(qū)、新建住宅項目要按照規(guī)劃標準要求同步配套養(yǎng)老服務設施。

很明顯，激活存量資源、釋放低成本養(yǎng)老空間是當前政策鼓勵的重要方向。這不僅可以盤活存量地產(chǎn)資源，也可以在一定程度上緩解養(yǎng)老壓力。如此一來，相比于傳統(tǒng)的自建自營模式，通過收并購直接獲取成型項目顯然更為劃算。

或許，隨著各地政府加大資源整合力度，出臺更多優(yōu)惠政策吸引資金落地，險企與房企之間的資產(chǎn)流轉(zhuǎn)與優(yōu)勢互補將有望成為一個養(yǎng)老新模式。