工商并舉的廣州，房地產悄然畫出一條新跑道

來源：21世紀經濟報道

新春伊始，廣州房地產界接連傳出消息。兩件事在同一天發生，看似一虛一實，卻指向同一個信號：樓市正在進入一個新階段。

一個是定調子的動員會。2月25日的廣州市高質量發展大會上，保利、鵬瑞利、廣發銀行等企業以發言嘉賓身份亮相，場外還有中建四局展示的制造業與服務業協同發展案例。

一個是掏票子的真戰場。同一天，珠江新城馬場地塊競拍從上午持續到傍晚。保利、越秀、華潤、城投、珠實幾家房企輪番舉牌，鏖戰九個小時。

這兩個場景放在“工商并舉、兩業融合”的背景下，有意思了。市場回暖的背后，一場更深層的變局正在發生，房地產正在從“蓋房賣房”的老路，轉向“制造業和服務業融合”的新賽道。

各路豪杰，搶抓大機遇

先看幾個細節。

高質量發展大會上，保利透露，在行業深度調整期的過去三年，保利在廣州投資拿地總額達 563億元，近期又在海珠、白云斬獲新地塊，年內三大標桿項目將陸續亮相；

鵬瑞利是一家外資企業，專注于“醫療健康”和“高鐵TOD綜合體開發”。他們在白云區啟動了白云國際醫養城項目，首期旗艦項目華南首家外商獨資三級綜合醫院將于年底開業；

廣發銀行是唯一一家總部設在廣州的全國性股份制銀行，“十五五”期間要打造成“服務粵港澳大灣區建設的主力銀行”。

廣州市住房城鄉建設局則直接甩出了一份“市場機會清單”：2026年城市更新投資2200億元，新出讓居住用地100%實施裝配式建筑，城中村改造新建安置房模塊化建筑比例提到15%。

這次，房地產相關的企業不僅是來“站臺”的，還是來“領任務”的。

保利領到的是“好房子”標桿任務，鵬瑞利領到的是“醫養融合”試點任務，廣發領到的是“金融輸血”任務。住建局更干脆，把市場機會擺上臺面：智能建造、模塊化建筑、城市更新——有能者為之。

廣州的思路很明確：用市場體量、用戶需求，推動房企從單純的開發商，變成“兩業融合”的參與者。

“蓋房子”變成“造產品”

“兩業融合”，就是要讓制造業和服務業深度融合。

廣州市住房城鄉建設局黨組書記、局長蔡勝說得很直接：“把城市更新打造為建筑業和現代化服務業深度融合的超級試驗場。”

拆開來看，至少有三層變化：

第一，蓋房子的方式變了。以前是工地現澆，塵土飛揚；現在是工廠預制、現場拼裝，“像搭積木一樣蓋樓”。保利、中建四局這類企業，干的還是蓋房的活兒，但干的法子徹底變了——得懂智能制造，懂供應鏈管理，懂模塊化生產。這就是“制造+服務”。

第二，蓋出來的東西變了。保利現場提到“八衡科技系統”“金鑰匙管家服務”。今后，好房子不再是簡單的水泥殼子，而是一個集成了智能家居、綠色節能、物業服務的生活場景。建房子只是前半段，后半段是持續的運營服務。

第三，賺錢的邏輯變了。鵬瑞利的模式值得借鑒——他們深耕高鐵TOD，不只是簡單的蓋樓賣房，而是把醫療、康養、商業整合在一起，靠運營賺錢。廣發銀行提到的“股債貸投保”一攬子方案，也是這個邏輯：從單一品類到提供全生命周期服務。

這些企業的動向表明，“兩業融合”不是選擇題，而是必答題。先轉型者，才有可能搶抓下一輪競爭的入場券。

廣州能否再當先行者？

作為中國商品房的發源地第一，廣州能否率先構建房地產新模式？

1979年，廣州在東湖新村拉開了中國商品房時代的序幕。那時候，人們的想法很樸素——解決“三代同房”的住房困難。如今，40多年過去了，廣州的人均住房面積從3.82平方米上漲近十倍，問題早就不是“有沒有房住”，而是“有沒有好房子”。

這意味著，房子從設計、生產到建造、運維，全鏈條都要升級。這不單是蓋房技術的升級，更是整個商業模式的升級——從“賣房子”轉向“賣生活”。

馬場片區更新改造就是一個例子。這個項目要推動產、居、文、商在物理空間與生活時序上的無界融合。該片區將建成集“產業辦公、商業休閑、居住生活、酒店配套”為一體的城市超級綜合體街區，提升對創新人才和高端人群的吸引力。

馬場更新改造后效果圖

城央區域在打樣，城中村也在探路。

很多城中村不僅是居住空間，還是“生產基地”，例如三元里皮具、康樂村布匹、夏茅工業園……這些地方藏著大量中小微企業，也是廣州產業鏈供應鏈的重要一環。過去的舊改，經常是把低端產業外遷。

如今，思路變了。

如作為廣州首個“國企引領+村社聯動+專業運營”的集體留用地改造標桿，白云夏茅村級工業園改造項目就保留了產業功能，但把低效村級工業園升級成現代產業園區，引入電競、數字科技等新業態，讓新引進的企業有成熟配套。

其背后，城市更新的邏輯從“房屋再建”變成了“運營城市”，就是獲得永續發展的競爭力。

企業與城市共赴新局

廣州“新春第一會”上，地產商高朋滿座。

這是因為廣州正在下一盤大棋——把城市更新作為“兩業融合”的超級試驗場，把“蓋房子”這件事，從單純的固定資產投資，變成制造業和服務業雙向賦能的新引擎。

“城市堅實的基本面，是企業發展的最大底氣；企業的深耕篤行，是城市躍升的重要支撐。”劉實的發言道出了保利的發展邏輯，也是地產界對廣州這座城市的希冀。

40多年前，廣州敢為天下先，在東湖新村拉開了中國商品房時代的序幕；今天，面對房地產行業深度調整，廣州又在開展一次大膽的探索。

從“住有所居”到“住有優居”，從“賣房子”到“賣生活”，從“拆舊建新”到“產業煥新”……這條路不好走，但一旦走通了，就是新一輪高質量發展的“先行先試樣本”。

機會擺在面前，誰能抓住，誰就有機會穿越周期。