這宗地提前亮相，上海供地節奏變了

文/上海進深 嚴明會

新年剛過，上海土地市場就出現了一個反常信號：

一批次還沒開拍，二批次先預告了。

此前都是等一批拍完，再出下一批地塊的預告。

二批次土拍，只拿出了一宗宅地：

長寧區C040101單元E1-17、E1-21地塊。

起拍價7.3萬/㎡，總價55.63億元，現場交易定在2026年3月30日。

這宗地是在2025年5月控規局部調整新增出來的住宅地塊。

調整的背景是：優化城區功能和空間布局，建設“15分鐘社區生活圈”，提升地區公共空間品質。

其中的E1-21地塊，原先被劃分為三個地塊，在2023年5月的時候就有過公示調整：E1-10B為城市儲備用地，E1-20為商業辦公，只有E1-19地塊是住宅用地。

調整之后，上述3宗地塊被合并為住宅用地，并最終進入出讓序列。

15年只賣了4宗宅地

此次的地塊包對長寧區來說尤為關鍵。

過去15年里，長寧在公開招拍掛市場僅成交過4宗住宅用地，而且全部位于內環外，中山公園板塊的新房更是屈指可數。

此次不僅重新補倉，而且直接落在內環內，還一次性打包兩幅地塊：

其中，E1-17地塊占地約4490.52㎡，容積率2.4，建筑限高50米，需配建500㎡社區文體設施；

E1-21地塊占地約24508.81㎡，容積率2.67，建筑限高80米，需配建4000㎡公共服務設施（含1000㎡商業及3000㎡文體健康設施）。

總計可開發住宅約7.2萬㎡，按照套均120㎡推算，這里將供應600套左右的新房。

體量并不算大，但在供應稀缺的板塊背景下，這樣的規模已經足以改變區域新房結構。

開發挑戰

從區位條件看，這宗地的基本面相當扎實。

地塊位于長寧東北角，在萬航渡路與江蘇北路交匯處，東接靜安曹家渡，北鄰蘇州河，西南不遠就是中山公園，對岸即是普陀水岸豪庭、海珀玉暉。

交通上，距隆德路站約500米，距中山公園站約900米，去靜安寺、徐家匯、陸家嘴都在半小時通勤圈。

商業配套也已經成熟，長寧來福士、龍之夢購物中心、KING88購物廣場和889廣場均在日常生活半徑之內。

真正站到現場，會發現地塊的另一面：

地塊形狀并不規整，周邊被老小區包圍，城市界面偏舊；出入口條件也較為單一，目前主要依賴萬航渡路通行。

這些因素并不會削弱地段價值，卻會明顯抬高開發門檻。

不規則地形會影響樓棟排布效率與景觀朝向，周邊舊界面則意味著項目需要更強產品力來拉開差異。

指標層面已經給出大致產品方向。以容積率和限高推算，未來形態大概率將是小高層與高層的組合。

7.3萬元/㎡的起拍價，放在內環內來看屬于偏低區間。

意向房企浮出

市場目前流傳可能參與競拍的房企包括金茂與上海新長寧。

根據前期流傳的方案，E1-21地塊規劃為五幢高層，限高80米；E1-17地塊規劃為一幢高層和若干配套房，限高40米。該項目可能是長寧第一個新規項目。

目前，長寧區在售新盤主要有兩個，分別為和樾長寧（內中環）、西郊云廬（中外環）。

和樾長寧三批次房源已過會，加推48套，認購在即，過會均價13.27萬/㎡，主推建面約123㎡-146㎡3-4房，總價約1500萬起。此前在去年6月和9月共推出70套新房，目前已售33套，去化率不足五成。

西郊云廬主推建面約101-220㎡2-4房，在去年10月和12月首開，均價在約12.1萬/㎡，兩次合計推出113套，目前實際網簽41套，去化率不足四成。

從距離上看，位于靜安的信達信安里和康定壹拾玖更近，都在一公里范圍之內。