學區房涼了，中產慌了

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在過去的中國樓市里，學區房曾被視為“最堅挺”的存在。

它既綁定著稀缺的教育資源，也承載著“穩賺不賠”的投資想象，長期被家長與投資者追捧，有時甚至一房難求。

圖源網絡

然而，近年來，這一樓市神話正在迅速褪色。早在2024年，多家財經媒體便向消費者發出預警：

全國學區房市場已出現明顯降溫，一線城市跌幅尤為突出。

據《每日經濟新聞》報道，廣深部分學區房的價格跌幅最高可達70%。

曾經越漲越瘋的學區房，如今不僅不再“只漲不跌”，甚至陷入了降價難賣的現實。

圖源《每日經濟新聞》

但吊詭的是，在價格回落、共識轉向的同時，學區房并沒有徹底退出家長們的視野。

房價下跌，讓不少房主的資產持續縮水；而另一邊，仍有父母為了孩子的教育，試圖抓住窗口期的機會“撿漏”。

他們在猶豫中下定決心，也在入場之后，背上新的焦慮與不安。

清晨，北京東城區的一條胡同里，天剛泛起魚肚白。環姐從一間只有9.5平方米的三合院小平房里醒來，一邊快速洗漱，一邊催女兒收拾書包準備上學。

今年46歲的環姐育有兩個女兒。這間逼仄的小平房，是她為孩子們買的學區房，也是典型的“占坑房”。

占坑房往往面積狹小、房齡老舊，核心作用只是鎖定學區名額，并不適宜長期居住。

但對于預算有限、又想為孩子爭取優質學區的家長來說，它是一種現實選擇。

環姐當初購買占坑房，正是看中了它的價格優勢。2022年，為了讓兩個孩子進入更好的學校，環姐夫妻決定買學區房。

那時，北京學區房價格仍處高位，一套稍微像樣的一居室就要五六百萬，遠超家庭承受能力。

幾經權衡，這套小小的平房，成了他們的最佳選擇。因為是平房無法貸款購買，環姐一家四處向親戚朋友東拼西湊，花費272萬買下。

房子到手后，環姐把大女兒從朝陽轉學到東城上學。

考慮到小平房的居住條件有限，環姐決定自己先帶著大女兒在東城區落腳，尚未到入學年齡的小女兒則跟著其他家人繼續在朝陽區居住。

學區房空間狹小，條件簡陋，為了不影響孩子學習，即使寒冬臘月，環姐也只在院子里做飯。

屋里沒有獨立衛生間，想要洗澡需要去院子里的簡易浴室。這樣的日子一熬就是半年，每逢周末，她還要帶著孩子在朝陽與東城之間往返。

但那時，她覺得一切都值。女兒很快適應了新學校，學習氛圍明顯不同。

環姐買的占坑房，圖源受訪者@北漂18年環姐

本以為買學區房是穩賺不賠的買賣，可學區房價格逐年下跌的趨勢卻給了環姐一記“耳光”。

2024年，小女兒順利入學后，環姐夫妻打算賣房。沒想到，兩年間房價已跌了四十余萬。

賣房的過程中，中介告知，這類學區房已進入資產貶值行列。

環姐不斷下調心理預期，最終不得不接受資產受損的現實。

面臨房產貶值困境的還有同樣居住在北京的小滿。早在2019年，尚在懷孕的小滿就萌生了買學區房的念頭。

而她的丈夫始終持反對意見，認為孩子的成績與天資相關，買學區房更多是家長緩解焦慮的手段。

話雖如此，小滿卻覺得不能讓孩子輸在起跑線，并且學區房“現在不買，以后更買不起”。

在兩年的拉鋸戰后，小滿夫妻賣掉了一套朝陽區的房產，貸款置換了一套總價650萬、位于海淀區的60平米學區房。

時至今日，這套學區房的價格逐年下跌，目前已虧損250萬。

回頭看這次決定，小滿悔不當初，她想，如果當年自己有耐心多等一段時間，或者聽丈夫的話就好了。

據多方數據，2025年，全國重點城市學區房成交量同比下降52%，價格跌幅普遍超過15%。

以北京為例，“蝴蝶指數”于2025年發布的數據表明，北京各學區的房價皆出現不同程度的跌幅。

“蝴蝶指數”關于北京學區樓市的統計數據

不少房產中介在網絡上感嘆，“學區房越來越難賣”：掛牌周期動輒半年以上，降價幾十萬也未必能成交，買家議價空間明顯擴大，原房主為了快速出手只能主動讓價。

學區房交易量下滑，圖源網友@小濤看房

但即便如此，仍有家長在觀望、計算，試圖在下行周期中“抄底”。

住在山東、今年36歲的馨月就是其中之一。孩子上一年級時，她就開始考慮買學區房，但當時價格過高，一平方米要2萬左右。

到2025年7月，學區房價格下跌，馨月終于以1.3萬/㎡的價格買下130平米三室兩廳兩衛的學區房，對口當地一所不錯的初中。

馨月感嘆，“還好前幾年沒聽中介勸我趕緊買，不然要多花不少錢?！?/p>

今年33歲的昆明人小方則仍在觀望，孩子還沒上幼兒園。

她糾結于購買二手學區房可能無法保證入學資格，而新房價格又高于當地平均水平，且學區房對口的中學只是名校分校，教學質量難以確定。

最近，中介一直催小方趁早買房，“現在不買，孩子2029年上學可能來不及?！?/p>

但小方懷疑這只是中介的銷售話術，“房價一直在跌，再等等可能還能降?！?/strong>

曾經紅極一時的學區房，如今為何會“跌下神壇”？

首先被打破的，是“一套房子綁定一所名?！钡拇_定性。

近年來，“多校劃片”“教師輪崗” 等政策持續推進，優質教育資源被不斷拆解、再分配，學區房所承諾的“直通名?！保兊迷絹碓讲淮_定。

環姐對此深有體會。買了學區房后，她的女兒順利轉入東城的一所學校上學，成績穩步提升。

原本，她滿懷希望女兒能進入片區最好的初中——北京市第五中學分校。

但在小升初階段，受隨機派位政策影響，她并未如愿，女兒只能進入一所整體質量稍遜的中學。

談及此事，環姐有些遺憾。

當初買學區房時便考慮過初中升學的問題，她曾糾結過兩所學校：一所教學質量好，卻無法直升理想初中；另一所教學質量一般，但政策利好能直升第五中學分校。

最終，由于女兒是轉學生，名額限制使她只能選擇前者。

她無奈地感嘆：“學區房的不確定性很大，你花了大價錢，也不能保證孩子一定能上心儀的學校?！?/p>

全國范圍內的“教師輪崗”政策也在一定程度上削弱了學區房的優勢。

以北京為例，早在2021年，北京義務教育“雙減”工作新聞發布會便明確，將深化推進義務教育學校校長教師交流輪崗制度。

未來名校師資將持續輪崗。優質教育資源不再集中在少數學校，學區房原有的“師資優勢”被大幅稀釋。

其次，是生源快速萎縮。根據國家統計局數據，2024年，全國幼兒園在校人數比上年減少509萬人；同年，小學在校生較上一年減少251.6萬人。

新生兒數量下降，生源數量腰斬，直接削弱了學區房賴以存在的需求基礎。

中國歷年出生人口，數據：國家統計局，圖源城市財經

更深層的變化，來自家長教育觀念的松動。

過去，很多家長將頂級學區房視為孩子教育的唯一出路，即使犧牲居住品質，也要花大價錢購買“老破小”。

如今，越來越多家庭開始意識到，名校不再是唯一出口，學區房也不再是穩賺不賠的工具。

小滿就是其中之一。過去，小滿曾陷入追求學區房的狂熱，而如今她的觀念逐漸轉變：“高學歷也不一定能找到好工作，我開始質疑，是否一定要讓孩子上名校、考高分？”

在社交平臺上，類似的聲音越來越多：有人說，與其花幾百萬買學區房，不如把錢存起來，為孩子的未來做其他規劃；

有人希望孩子遠離“雞娃”環境，擁有一個快樂的童年；還有人干脆不再為學區焦慮，認為教育的關鍵在家庭，而非學校的名氣。

有的網友放棄購買學區房，圖源網友@不得不做女漢子

這些聲音都在表明：學區房，正在從教育投資的“必選項”，退為“可選項”。

眼看學區房的價格不再堅挺，小女兒順利入學后，環姐便著手賣房。

這套以272萬元買下的小平房，最終在2025年以238萬元成交，賬面虧損接近40萬元。

環姐已經算是“跑得早的那一批”。她說，身邊不少同期買入學區房的朋友，處境更加艱難。

她認識的一位家長，曾花280多萬元買下一間僅7平方米的私搭平房，如今市場價已回落至180萬元，虧損接近百萬。

學區房價格下跌已成共識，依然有家長選擇入場。

不同的是，他們不再把學區房視為穩妥的資產配置，而更像是一筆押在孩子身上的“教育成本”。

環姐也這樣理解當時的選擇。女兒從朝陽轉學到東城的小學后，她明顯感受到班級學習氛圍更濃，老師對孩子的關注也更細致。

女兒開始主動參與班級活動、競選班委。慢慢地，她性格越來越開朗，小學階段還評上了“區三好學生”稱號。

雖然后來小升初的升學結果并不理想，但在“校額到?！闭撸ㄖ敢豁棻本┲锌颊猩龠M教育均衡的政策，將優質高中不低于50%的招生計劃定向分配到初中學校）下，只要成績保持在前列，未來仍有機會進入重點高中。

回頭看這段經歷，環姐更愿意把那套已經賣出的學區房，理解為一次為孩子爭取過機會的選擇，而不只是賬面上的虧損數字。

在山東，馨月感受到的，是學區房帶來的日常差異。

她發現，對口初中的老師對學業管理更嚴格，片區內的家長也普遍重視學習，孩子放學后有人檢查作業，容易被推著往前走。

在馨月看來，買學區房是希望給孩子創造一個更有約束力，也更有秩序的成長環境。

“至少在這個階段，別的孩子能享受好的教育資源，我不想讓我的孩子享受不到。”

但她們都清楚，這樣的結果并不具有可復制性，更多家庭，未必能等來同樣的回報。

馨月買了學區房后重新裝修，圖源受訪者

在教育生態變革的當下，部分父母不惜斥重金用學區房堅持對孩子的托舉。

與此同時，也有不少家長從學區房的執念中松綁。

小滿之所以過去對學區房的執念較深，與成長經歷有關。她初中時就讀于一所風氣糟糕的學校，霸凌、劫錢事件頻發，這段經歷讓她對“差學?！背錆M恐懼。

此外，小滿母親對她從小到大的學業要求極其嚴苛，“我永遠都達不到母親的期待，學習不好似乎就是恥辱，而我不想讓孩子未來也背負這樣的恥辱感?！?/p>

成長經歷讓小滿腦海中植入了“學習不好就難以在社會立足”的觀念。

她明白，這是一種中產階層共通的焦慮，“底層家庭買不起，頂層家庭靠資本不用愁，真正被學區房困住的，只有中產。”

小滿認為，這本質上屬于一種路徑依賴——家長曾通過教育受益，自然而然地認為孩子也要走同一條路。

然而，隨著人工智能發展、就業市場持續變化，連名校畢業生都頻頻面臨求職困境，小滿開始動搖：

既然這條路徑不再有效，又何必把孩子逼進一條可能走不通的死胡同？

她逐漸學習放下焦慮，把關注點轉向孩子的綜合素質培養：

“學習成績只是表面，有健康的身體、強大的情緒韌性，再加上找到自己的天賦特長，這才是能支撐孩子一生的東西。”

社交平臺上，“放棄學區房”的話題也吸引了大量家長分享經驗：

有人帶孩子從一線城市回到二三線城市，在教育內卷中主動降級，讓孩子在寬松的教育環境中成長發展；

有人減少學科類補習，轉而培養運動和藝術愛好，增強孩子的自信心與創造力；還有人賣掉學區房，回歸更寬敞的居住空間，享受家庭生活的舒適。

北京安定醫院兒童精神科教授鄭毅指出，“所謂的‘雞娃’，本質上是父母的成就焦慮投射，是家長的不踏實感，而非孩子的真實需求。”

但他同時表示，不少家長已經意識到這一點。

他們不再一味追捧功利性的成功路徑，這種心態轉變值得肯定。

因為學區房對口學校離家有一定距離，考慮到孩子年齡小、起床速度慢，早起通勤太折騰，小滿決定讓孩子在家附近小學就讀，未來再考慮轉入對口初中。

做出這個決定后，小滿感到前所未有的輕松，家庭里的緊繃氛圍也慢慢松動下來。

孩子在家門口入學后，她曾擔心的“學習氛圍不夠”“會不會跟不上”并沒有出現。

每天放學，孩子一路嘰嘰喳喳地講著學校里的新鮮事，語氣輕快而篤定。

那一刻，小滿忽然意識到，真正值得托舉的，從來不是一所學校的名氣，而是孩子完整而自在的成長。

小滿和孩子一起去旅游，圖源受訪者@小滿的生活日志

參考資料：

1.澎湃新聞《學區房真的要涼？多地在行動！》

2.讀懂財經《雞娃經濟大敗退》

3.蝴蝶指數《跌了30%？北京學區房最新量價趨勢曝光》

4.人物《誰還在買學區房？》

5.城市財經《兩年減少超1000萬人！幼兒園，關停潮加速了》

6.南方都市報《精神醫學專家：雞娃是父母成就焦慮的投射，對孩子是心理虐待》

7.每日經濟新聞《廣深部分學區房跌落：廣州22套學區房遠低于市場價被掛牌》

作者 | Fann、芝士咸魚，來源：十點人物志（ID：sdrenwu）

主播 | 云灣，暖心寶哥，每晚用聲音伴你入眠。

圖片 | 視覺中國，網絡（如有侵權請聯系刪除）

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