開發商不參與投票，業委會就成立不了？小區六次籌建均遇阻……

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成立業主委員會，是小區業主實現自治、維護自身權益的重要途徑，可福州市臺江區中央第五街小區的業主們，卻被這件事困擾了數年，一起去看看究竟怎么回事。

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專有面積統計引業主質疑

中央第五街小區2014年交付，至今已近十年，業主們飽受無業委會的困擾，業主權益難以得到有效保障，先后五次籌備業委會都沒能成功。

去年年底，小區第六次業委會籌備工作啟動，可一份籌備組公示，讓業主們再次揪起了心，爭議核心集中在專有部分面積的統計上。

業主介紹，小區總規劃面積八萬多平方米，其中地上六萬多平方米、地下車庫兩萬多平方米。業主表示，本次公示中地下車庫面積被算入專有面積，而小區內大部分車位尚未出售。

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業主稱開發商拒絕參與投票

業主們的擔憂，不僅源于專有面積的統計爭議，更因為此前開發商拒絕投票的前車之鑒。根據《福建省物業管理條例》規定，業主共同決定事項，需專有部分面積和人數占比均超三分之二的業主參與表決。

第五次籌備時，業主們的投票本已達到六萬多平米專有面積的三分之二，可開發商作為持有地面一萬多平米產權的主體，既是籌備組成員，卻全程拒絕參與投票，導致整體參與面積未達標，最終業委會成立“泡湯”。

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社區回應

為了解情況，記者陪同業主尋找開發商，但其辦公地點無人、聯系電話無法接通，始終未能得到正面回應。

記者又前往屬地上海街道萬象社區溝通，萬象社區工作人員給出了明確答復，他們已前往不動產登記中心調檔核實，中央第五街地下車庫已完成產權登記，產權歸屬開發商。

對于業主爭議的專有面積認定問題，社區表示將在籌備組會議上，根據提供的相關材料依法確認，扣除公有面積后確定最終專有面積，全程將嚴格按照相關條例推進，既不會剝奪開發商的合法權利，也會保障業主的正當訴求。

記者還了解到，針對上一次的選舉結果，部分業主曾提起行政訴訟，雖提供了地下車位產權不合法的相關證據，但因證據不足以佐證，未得到法院支持，目前社區正依法依規指導第六次業委會籌備程序有序展開。

多地小區遇開發商拒投困境

中央第五街小區的遭遇，并非個例。記者調查發現，福州濱江半島小區、福清中庚香瀾小區等，都曾因開發商拒絕參與投票，導致業委會成立受阻。

濱江半島小區

濱江半島小區2024年10月舉行業主大會，88%的業主參與投票且多數投出同意票，可開發商一紙聲明拒絕參與，直接導致參與投票面積未達三分之二，此事僵持半年仍未解決。

福清中庚香瀾小區

福清中庚香瀾小區的業主投票，參與戶數達78%，但因開發商拒投，參與面積僅54%，業委會成立同樣擱淺。

開發商作為持有大量產權面積的主體，一句“不參與”，就直接決定了業委會的成立與否，而其拒絕投票的真正原因，記者始終未能得到正面回復。

完善法律界定，破解自治困局

法律人士指出，當前法律對 “棄權” 的認定存在模糊地帶，開發商拒絕投票的行為難以被界定為棄權，使其能利用專有面積優勢變相阻撓業委會成立，形成“合法但不合理”的現實困境，甚至削弱全體業主的自治權利。

律師建議，需強化街道、住建部門的指導監督職責，細化投票程序、明確送達效力；更要從立法制度層面補齊短板，通過地方條例或細則明確開發商表決邊界，規定未參與投票視為棄權并將其面積計入投票范圍，從根本上破解規則模糊問題。

破解業委會成立的困局，不能僅靠業主的努力，更需要法律的明確支撐、政府的積極協調，以及開發商的理性配合。

唯有多方發力、形成合力，才能讓小區自治走上正軌，真正保障每一位業主的合法權益。

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