上海中心，又一枚王炸地塊要開了

文/上海進深 嚴明會

最新效果圖一流出，黃浦區的豪宅雷達就又被點亮了。

這次的主角，是市場等了很久的弘久黃浦21街坊項目，入市節點也已提上日程。

這塊地曾被世茂視作上海位置最好的住宅儲備之一，距離人民廣場僅約200米，是上海傳統意義上的中心地帶。

放進城市價值坐標系里看，這類地段屬于不可復制資產。

從地塊指標來看：

占地面積約2.03萬㎡，計容面積約6.94萬㎡，其中住宅占比80%，商辦占比20%。

住宅總建筑面積約5.55萬㎡，按套均120㎡估算，總盤約400套左右。

這塊地早在2024年就公示了規劃方案：

項目擬建1幢5層的多層住宅、12-16層的小高層，以及37層的高層，所有樓棟首層架空。

值得關注的是，A2#樓是一幢樓高約134.5米的超高層建筑。

地塊不大，但社區內部還設置了室外活動場、下沉庭院等配套設施。

北側的商業部分多為2-3層左右的多層建筑。

地塊內設計兩個車行出入口，一個位于鳳陽路，一個位于新昌路，兩個地庫坡道緊鄰車行出入口布置，小區內部完全人車分流。

不過，核心地段從來不是只有光環。

項目西側緊鄰南北高架路，噪音影響客觀存在。其中A1#樓距離高架最近，西側戶距高架約42米，而且建筑距離南邊長征醫院的辦公樓只有11.08m。

這些數字，也是日后買家會拿著放大鏡審視的細節。

項目背后的資本結構，更有故事性。

項目最早由中華企業和世茂集團聯合開發。2022年上半年，世茂退出45%股權，弘久實業接手；同年12月，弘久又從中華企業手中拿下剩余股權，自此項目由弘久100%持有。

當下的開發主體為上海春日置業有限公司，法定代表人和董事長為丁為東，該公司由弘久實業通過上海虹甬企業管理有限公司100%持股，實控人指向洪根云、洪磊，二人的持股比例分別為63%、37%。

2024年9月，上海虹甬企業管理有限公司將上海春日置業的全部股權質押給了中國農業銀行股份有限公司上海五角場支行，出質股權數額9000萬元。

資金的騰挪之間，項目的推進節奏也在悄悄提速。

現場施工銘牌顯示，2025年5月，樁基與圍護工程已經完成。

弘久此前操盤過東方漁人碼頭，也做過北外灘的紅盤新弘北外灘。

但開發滯后，也是這家企業繞不開的標簽。

以弘久·新弘北外灘項目為例，地塊早在2003年就啟動招掛出讓，卻因第一輪動遷居民通過率未達標，沉睡了十多年。

2016年項目轉讓，弘久實業接手，直到2021年6月首批房源開盤，從接手到入市，差不多五年。

相比之下，黃浦21街坊的節奏并不算慢。

放在當下市場語境里看，尚未入市的黃浦21街坊踩在一個很微妙的時間節點。

政策強調“好房子”，買家更愿意為品質支付溢價，而核心地段供應卻越來越少。加上“滬七條”政策的放開，越內環購買門檻實際降低。

周邊競品價格也已提前定錨。

項目北側，是海玥黃浦源別墅地塊，建面約220-660㎡風貌別墅在售中，再向北約300米是海玥黃浦源公寓地塊，推出16套建面約303㎡小高層，及主力建面約198-281㎡的一江一河觀景房源，入市均價14.56萬/㎡。