人民幣漲了，房價松動了，普通人開始重新看房了

2025年春節過后，離岸人民幣從7.2附近開始往上漲，到2026年3月初已經升破6.84，半年多時間里累計升值超過5%，創下近三年來的最高水平。這個變化來得有點突然，因為之前市場還在擔心匯率會跌破7.4，政策上一直努力穩住匯率，但房地產市場卻持續走低，很多人認為只能保住其中一個方面，難免顧此失彼。

其實這次升值不是突然來的，美國那邊降息預期越來越強，美元先軟了，中國出口從2025年下半年開始連續四個月超預期，順差變大，外資結匯更愿意用人民幣，中金和中信這些券商在2026年1月就指出，這不是短期反彈，可能是個新階段的開始。

有意思的是，錢沒往股市和債市里去，反倒悄悄流進了房地產市場，上海和廣州在2月搞土拍，好幾塊地溢價超過15%，拿地的多數是國企和地方平臺聯手干的，杭州和南京新房成交量環比漲了三成以上，政策方面也沒大放水，只是用了“認房不認貸”、提高公積金額度這類小調整，沒有全面松綁。

過去人們常說人民幣升值會拉高進口成本，最終帶來通脹壓力，現在情況變了，外資開始認真對待人民幣資產，到2025年第四季度，他們的配置比例回升到3.1%，主要增持的是REITs和一線城市住宅，這和當年日元升值后日本瘋狂炒房不一樣，我們現在有“保交樓”、預售資金監管等措施防著風險，沒人敢隨便加杠桿。

現在市場情況分開了，一線城市的改善需求因為匯率預期回暖，有人開始買房了，但三四線城市還是老問題，人越來越少，房子堆著賣不出去，央行1月報告第一次提到匯率對不同地方的影響不一樣，這可能意味著以后政策會更細致，不會一刀切。

有一條線索容易被忽略，這輪升值正好趕上國家推動“以舊換新”和新能源基建的時機，一些之前存美元、購買海外房產的中產階層開始動搖，琢磨著回國內配置核心資產，這與2015年貶值時人們紛紛向外轉移資金的情形完全相反。

現在CPI在1.8%左右，核心通脹保持穩定，房價只有一線城市稍微回暖，整體沒有大幅上漲，政策層面對價格猛漲比較謹慎，但對合理修復不再急于壓制，實際上我覺得這次變化并不復雜，就是資金流向發生改變，人們信心逐漸恢復，行為自然跟著調整。