產業升級重塑樓市格局：高端走強，中端承壓

文｜鄧浩志

春節檔樓市總體表現如下圖：

不用太多解釋，總的來說就是下滑得很厲害。

春節是傳統淡季，成交量少一點是正常的，但今年春節和去年春節相比較，新房成交量跌了接近60%，來訪量同比也下跌了20%以上。

另據統計，這次超長春節檔期，9天內銷售10套以上房源的樓盤全國只有十個左右，基本集中在西安、成都、合肥、天津這些城市。一是由此可見近期樓市的低迷，而且是一路延續了去年年中開始的低迷行情。另外也預示著接下來的小陽春行情，以上這些城市可能會表現得好于全國的平均水平。 至于二手房行情，去年四季度開始有所回暖。但我之前已經分析過，如果樓市復蘇，不會出現這種一個市場好，一個市場差的情況。唯一的解釋是有因素導致市場分化。到目前為止，我并沒有看到國內比較專業的研究人員對此事有比較全面，合理的解釋。

我個人認為，可能和以下原因有一定關系：

1、二手市場去年四季度出現比較明顯的全面價格下調，性價比更好，是促使成交的關鍵因素之一；

2，4月份新生報名， 二三月份是傳統學位房旺季，今年春節來得晚，所以春節檔也并入了學位房成交旺季；尤其有優質學位的二手房，是最近交易的主力。

3、以廣州為例，最近半年，二手交易超6成是200萬以下總價的房源，說明大城市"極剛"客戶總規模還是很大的，市場長時間低迷之后，集中釋放一批需求，顯現了購房需求的韌性。

強調一下，近期很多客戶之所以選擇二手，是因為200萬以下總價已經可以在主城選二手；但200萬以下新房，主城沒有，近郊也沒有，得到遠郊。

第三個猜測可能也體現了住房消費降級之后的新的購買趨勢。廣州情況如此，其他城市情況可能也類同。而樓市的未來，很可能是要么足夠便宜，最普通的剛需也能買得起（大概是一線城市200萬左右，二線城市100萬以內）；要么足夠豪華，滿足產業升級換擋之后，誕生的一小批超級富豪的需求。

強調一下，我個人認為這次高科技產業升級，新增的總財富似乎只集中到極少一部分人手中，并不像當年房地產和制造業興盛時候，很多人都能分得一杯羹，各城市中端價格的房源成交量出現了塌陷式的下跌。以廣州為例，21年最火的400~00萬段物業，這幾年價格下跌幅度最大，成交下滑也最嚴重。