深圳樓市放大招，舊改項(xiàng)目終于要“活”了

文/言叔

3月1日，深圳住建局和規(guī)自局聯(lián)手扔出一顆“救市炸彈”，專門給躺平多年的舊改項(xiàng)目“輸血續(xù)命”。

簡單說：

深圳這次是真急了——

先救項(xiàng)目，再救市場，最后救信心。

01

先說重點(diǎn)，此次深圳舊改的政策，主要是給舊改松綁，給開發(fā)商減壓。

1、土地移交率松綁，開發(fā)商終于算得過來賬了

以前深圳舊改有多難？

開發(fā)商千辛萬苦談下來拆遷，剛要?jiǎng)庸ぃ缺灰鬅o償移交一大塊土地給政府。

很多項(xiàng)目一算賬：地交完，能賣的房子沒多少，利潤薄得像紙，干脆直接躺平。

這次新政直接給臺階：

滿足交通、教育等配套要求，且征求相關(guān)部門意見后，符合條件的舊改項(xiàng)目，可以合理調(diào)整土地移交比例，不用再走復(fù)雜的計(jì)劃調(diào)整流程。

一句話翻譯：

以前是“先給政府交夠地，你再賺錢”；

現(xiàn)在是“先讓項(xiàng)目活下來，大家都有得賺”。

寶安、龍崗一大批因?yàn)椤八悴贿^賬”停擺的舊改，這下終于有救了。

2、未批項(xiàng)目，原則上不用強(qiáng)制配建保障房

第二個(gè)大招更狠：

還沒完成規(guī)劃審批的舊改項(xiàng)目，原則上可以不配建保障房。

放在以前，保障房配建是“硬指標(biāo)”，開發(fā)商必須拿出一部分面積建保障房，能賣的商品房就少了。

行情好的時(shí)候還能扛，行情一差，直接虧本。

現(xiàn)在政策直接松綁：

保障房的缺口，政府用盤活存量、新增建設(shè)、多元籌集來補(bǔ)，

不把壓力全壓在開發(fā)商身上。

對開發(fā)商來說，這等于：

可售面積變多、成本下降、算賬更舒服，爛尾項(xiàng)目起死回生概率大增。

有人擔(dān)心：保障房少了，窮人怎么辦？

官方邏輯很清晰：

先把停擺的項(xiàng)目盤活，增加市場供應(yīng)，再用其他渠道補(bǔ)保障房，既救舊改，又去庫存，還穩(wěn)民生。

一套組合拳下來，深圳的意圖已經(jīng)寫在臉上：

先把供應(yīng)端救活，再談需求端回暖。

02

深圳為什么急？

因?yàn)榉孔诱娴摹坝稚儆仲F”

很多人不知道，深圳表面是一線，住宅供應(yīng)其實(shí)連二線都不如。

過去5年，深圳人均新增可售住宅面積只有1.8㎡，跟北上廣完全不在一個(gè)量級。

放到現(xiàn)在更夸張：深圳人均一年能買到的房子面積，只有0.5㎡左右。

一邊是人口還在流入，

一邊是新房供應(yīng)常年“貧血”，

中間還夾著一大批半死不活的舊改。

這次舊改松綁，本質(zhì)就是：

把卡住供應(yīng)的“死結(jié)”解開，讓該建的房子建起來，讓該賣的房子賣出去。

但你要說這就能把樓市直接拉爆？

別天真了。

深圳現(xiàn)在最大的問題，根本不是沒房賣，是沒人敢買、沒錢買。

看看最真實(shí)的深圳樓市：

寶安新安的珺悅名都，節(jié)后直接降價(jià)跑量。

89㎡三房，一口價(jià)直降80萬，總價(jià)從接近600萬砍到500萬出頭。

開盤折后單價(jià)約6.6萬/㎡，現(xiàn)在直接干到5.6萬–5.9萬/㎡。

要知道，這可是嚴(yán)格限購的核心區(qū)域。

連這種地段都開始“以價(jià)換量”，信號已經(jīng)非常直白：

業(yè)主不慌，開發(fā)商是真慌了。

再看大盤：

2025年深圳新房均價(jià)5.31萬/㎡

二手房均價(jià)跌破6萬/㎡

整個(gè)市場呈現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)的“量漲價(jià)跌”：

價(jià)格不跌，房子不動(dòng)；

一降價(jià)，成交量稍微回點(diǎn)血。

不止深圳，北上廣深普遍跌回七八年前水平，全國70城二手房整體下行，只是少數(shù)城市小幅企穩(wěn)。

2026開年，上海先出手：

2月25日出臺樓市“新七條”——

社保年限降低、限購放寬、公積金貸款額度提高、房產(chǎn)稅優(yōu)惠擴(kuò)圍。

一線帶頭松綁，意味著：

全國救市，只會(huì)加碼，不會(huì)收手。

03

為什么政策不斷，市場還是不起飛？

道理很簡單：

以前買房是搶資產(chǎn)，現(xiàn)在買房是怕被套。

這一輪調(diào)整，跟2008、2014、2020完全不一樣：

以前是“短期冷一冷，政策一放就反彈”

現(xiàn)在是預(yù)期變了、邏輯變了、人心變了

以前大家買房的邏輯是：

不買就漲，晚買更虧，上車就是贏。

現(xiàn)在大家的邏輯變成：

買了會(huì)不會(huì)跌？

月供扛不扛得住？

未來收入穩(wěn)不穩(wěn)定？

我認(rèn)識一個(gè)在深圳打拼10年的朋友，說得特別扎心：

“以前總覺得，不買房就虧大了。

現(xiàn)在才發(fā)現(xiàn)，不買房，反而一身輕。

不用怕房價(jià)跌，不用背30年債，不用一生困在一套房里。”

這種心態(tài)，正在年輕人里瘋狂蔓延。

當(dāng)下樓市的死結(jié)，總結(jié)起來就三句話：

富人沒信心，不敢投資

中產(chǎn)怕失業(yè)，不敢上車

普通人收入跟不上，徹底買不起

再疊加居民杠桿見頂、人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，

光靠松供應(yīng)、松舊改，只能救項(xiàng)目，救不了信心。

一位做舊改的老板說得特別實(shí)在：

政策現(xiàn)在是真好了，賬也能算過來了。

但房子賣不出去，一切白搭。

政策能解決供給端，解決不了需求端。

很多人看深圳房價(jià)跌了這么多，覺得已經(jīng)“跌到底”了。

我給你算筆最樸素的賬：

2025年，深圳居民人均可支配收入約8.5萬元。

房價(jià)均價(jià)依然在5.5萬/㎡上下。

一個(gè)普通家庭，買一套80㎡的房子，

總價(jià)大概400多萬，

不吃不喝，也要十幾年才能攢夠。

這還是均價(jià)，稍微好點(diǎn)的板塊，依然是天價(jià)。

所以你會(huì)發(fā)現(xiàn)：

政策利好一出來，市場小漲幾天

一沒動(dòng)靜，立刻繼續(xù)躺平

因?yàn)橘徺I力，真的接不住現(xiàn)在的價(jià)格。

04

很多人每天都在問：

房價(jià)什么時(shí)候見底？到底還漲不漲？

我給一個(gè)最實(shí)在、最長期的判斷：

暴漲時(shí)代，徹底結(jié)束

暴跌崩盤，概率極低

未來只會(huì)走向一件事：

房價(jià)、收入、信心，三者重新平衡。

房子會(huì)慢慢褪去“投資品”光環(huán)，

回歸最樸素的定位：用來住的。

這過程一定會(huì)很疼：

有人站崗，有人割肉，有人抄底，有人觀望。

但對整個(gè)城市、整個(gè)社會(huì)來說，

擠掉泡沫，才是真正的長期健康。

深圳這一輪舊改新政，

不是“一夜回春”的神藥，

而是慢慢療傷的止痛藥+營養(yǎng)針。

它救不了所有爛尾樓，

救不了所有被套的人，

更救不了不切實(shí)際的暴富幻想。

但它能讓一批項(xiàng)目活過來，

讓一批企業(yè)緩過來，

讓市場慢慢從“ICU”轉(zhuǎn)到“普通病房”。

最后送大家一句地產(chǎn)老炮的話：

沒有只漲不跌的市場，也沒有只跌不漲的市場。

真正重要的，是等那個(gè)——價(jià)格和人心都舒服的平衡點(diǎn)。

而這個(gè)點(diǎn)，正在一步一步向我們走來。

作者：言叔，資深財(cái)經(jīng)評論員，堅(jiān)信 “認(rèn)知才是最大的不動(dòng)產(chǎn)”。關(guān)注我，用不一樣的視角看世界。