北京
文/北京進深 林振興
在樓市小陽春，拼的不僅僅是產品力，更是操盤手的狠勁。
整個春節假期，當大多數地產人還沉浸在節日的慵懶中時，嘉棠璟樾的操盤手鄧輝和他的團隊卻一刻也沒閑著，始終堅守在賣房一線。
這份拼勁，換來了一張漂亮的成績單：開工僅短短3天，項目認籌量便強勢沖上117組，平均每天近40組，堪稱“開門紅”中的戰斗機。
甚至因為人手不足，鄧輝在開工后便廣發“英雄帖”，急招置業顧問、后臺主管和渠道經理，生怕錯失任何一個轉化機會。
鄧輝這步“棋”下得很妙，他沒有把嘉棠璟樾的售樓處死守在豐臺，而是直接選在了海淀。除了豐臺本地客群，他還想承接地緣外溢購買力。
這個售樓處也是建工熙華臺的舊址。作為曾經熙華臺的銷售總監，鄧輝對這里再熟悉不過了——2023年項目入市，他帶著兄弟們在這里創下不少傲人戰績，目前437套房基本清盤，網簽均價8.14萬/㎡。
站在熙華臺的肩膀上，鄧輝顯然是想超越昔日的輝煌。
01
熙華臺當初的拿地樓面價是5.28萬/㎡，而嘉棠璟樾的樓面價只有5萬元/㎡，這為鄧輝在定價上留足了騰挪空間。
1月28日，嘉棠璟樾取證，全盤8棟樓437套房源，擬售均價8.9萬元/㎡。
但嘉棠璟樾有些生不逢時，它撞到了北京收緊“好房子”政策的槍口上。
此前，豐臺新盤的贈送一個比一個狠，1.8米陽臺 花池，得房率卷到接近100%。
而現在，嘉棠璟樾地段不錯，贈送政策偏緊，南向陽臺進深1.45/1.5米，沒有花池，產權得房率76%-82%區間。
為了增加產品性價比，北京建工祭出了業內稱之為“窗戶大挪移”的黑科技——直接向保利朝觀天珺“取經”，甚至青出于藍而勝于藍。
保利向外平移了約20公分，嘉棠璟樾更猛，直接向外延展30公分左右。
二者區別在于，朝觀天珺做到了整面100%落地窗的極簡美學，而嘉棠璟樾卻留下了一個約5公分的地臺。
這種窗戶外凸設計，可能因為凸起部分影響樓間距，進而對采光、保溫甚至隔音帶來連鎖反應，但建工地產團隊已將這些因素悉數納入考量。
嘉棠璟樾的背景不可謂不硬核，背后站著三家國字頭房企。
它所在地塊，是北京城建發展、北京建工地產和住總金第聯手，在2025年9月，以29億元的底價拿下。這三家企業在嘉棠璟樾持股比例為48%、42%和10%。
不同于其他北京新盤大佬云集站臺，嘉棠璟樾營銷中心開放當日，三大股東的高層沒有時間來。
鄧輝很懂營銷，特邀北京玉雕"國家級非遺傳承人張鐵成，來這里辦了玉石文化藝術展，聚攏了人氣，搞活了氣氛。
這一手，玩得漂亮。
也難怪鄧輝能被北京建工地產董事長潘捷器重，能同時拿下三家國企的信任票。嘉棠璟樾的操盤手，不是隨便就能當的。
02
嘉棠璟樾規劃8棟10-18F住宅樓，共440套，面積段99/118/123/138/155/179㎡。其中138㎡是主力戶型，占比近四成。
此次，它開放了99㎡、118㎡、138㎡、155㎡的四個樣板間。
在業內人士看來，“樣板間精裝做了差異化管理，沒有戶型平權，以后可能戶型價差拉大。”
先來看看99㎡三居兩衛的樣板間：該戶型位于3#、6#、7#的西邊戶，以及8#整棟。
按理說，建面都接近100㎡，最起碼是三面寬，例如建工懷柔的嘉棠澐璽97㎡也都做到三面寬。
嘉棠璟樾99㎡還是南向兩面寬的狹長型戶型，進深面寬比接近2。為了增加采光，客廳設計270度的轉角飄窗。
大門是鑄鋁裝甲門 智能門鎖，6層隔音降噪，鑲嵌玉石的門鈸。
因為是起步戶型，電視背景墻是巖板。
在贈送方面，南向只有臥室是陽臺，客廳送大尺度轉角飄窗，且北向有一間臥室贈送設備平臺。贈送后的得房率不到90%。
該戶型原來只有1個公共衛生間。設計師倒是很聽勸，改良后，主臥也有了衛生間，臺盆是墨綠色的莫奈花園石材。
更大的118㎡樣板間：該戶型位于6#中間1個單元，以及7#3個單元。
入戶門正對衛生間。“開門見廁，穢氣迎頭”，這種設計私密性不足，風水上也是大忌。
入戶門位置沒有玄關柜，家政間只能放在餐廳旁。
同時，入戶門到客衛的通道，存在面積浪費。這也導致北向兩個臥室面積都偏小，甚至有一間才7.68㎡。
所以，做樣板間展示的時候，開發商索性將北向兩臥室都打通。
主力138㎡四居三衛的樣板間：
家政間移到了北向書房外，減少了臥室和客廳的噪音。
原本很尷尬，也只有兩個衛生間；改良后，南向次臥加了一間衛生間，但是暗衛。而且加完廁所后，該次臥的空間被壓縮了不少。
進門地面的水刀拼花，很特別，后續還會優化得更美一些。
玄關柜用透光玉石做了壁龕，但鞋柜看起來不大，要看女主人的喜好。
電視背景墻終于升級為奢石，不再是巖板。
而且還Copy西頌，將轉角餐邊柜與客衛水臺連到了一起。
大概為了不浪費空間，入戶門正對衛生間，沒有獨立玄關。
其中，138㎡邊戶的西北次臥，贈送了飄窗，有西曬問題，但可見到陽光啊；主衛有浴缸，但沒有獨立的淋浴房。
最大的樣板間155㎡，標準的四葉草戶型，大門升級為子母對開門，電視背景墻是安第斯雪景奢石。
138㎡戶型還有一個獨立的家政間，155㎡戶型家政間就放在餐廳旁邊。
g型廚房，高低島臺設計，臺面也是奢石；
主臥是270度轉角窗，僅側面采光面就有3米；
主臥衛生間地面拼花，雙臺盆 奢石浴缸 美妝冰箱。
隨著樣板間開放，嘉棠璟樾將直面更多購房者的嚴苛檢閱。這一次，在操盤手鄧輝的帶領下，項目有望突破極限，締造超越其昔日輝煌的全新戰績。
相關公司：北京建工
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