借名買房后出名人不認賬，北京房產律師幫原告勝訴確認協議效力

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

原告林秀琴（化名）與被告林秀娟（化名）系姐妹關系。被告林秀娟與張建國（化名，已去世）系夫妻關系，二人育有一子張磊（化名）。2005年，林秀娟所在單位乙公司開展職工集資建房，涉案一號房屋系該單位集資建房，房屋性質為央產經適房，僅限單位職工購買，可享受工齡、社齡折抵及住房補貼等福利。

林秀琴當時有購房需求，得知該集資建房信息后，與林秀娟夫婦協商達成口頭借名買房協議，約定林秀琴借用林秀娟的名義購買一號房屋，房屋所有出資由林秀琴承擔，房屋產權歸林秀琴一方所有，林秀娟僅提供購房資格。

2005年11月，林秀琴以林秀娟的名義與乙公司簽訂《經濟適用住房買賣合同》，購買一號房屋，房屋單價4345元/平米，總房價（含裝修）526322元，另支付公共維修基金9430.39元。2006年1月，林秀琴以林秀娟夫婦名義辦理公積金貸款20萬元（貸款期限10年），貸款本息全部由林秀琴通過轉賬、現金存入等方式償還，該貸款已于2016年1月全部清償完畢。

2006年1月6日，林秀娟及其配偶張建國出具《證明》，明確一號房屋產權歸林秀琴及其家人所有，與林秀娟無關。房屋交付后，林秀琴及其配偶、女兒一直在此居住至今，自2006年起，該房屋的物業費、取暖費、水電費等全部由林秀琴一家支付，房屋產權證亦由林秀琴保管。

2022年5月，林秀娟以借用為由將一號房屋產權證從林秀琴處騙走，隨后否認雙方存在口頭借名買房協議，主張一號房屋登記在其名下，應歸其所有，并多次帶領兒子張磊等人前往一號房屋鬧事，辱罵、驅趕林秀琴一家，甚至將林秀琴配偶打傷。

林秀琴多次與林秀娟協商無果，遂訴至法院，請求判令確認其與林秀娟之間關于一號房屋的口頭借名買房協議有效。林秀娟辯稱，雙方不存在借名買房協議，一號房屋是其單位福利分房，系其真實意愿購買，購房款大部分由其支付，允許林秀琴居住是為了照顧老人，現老人去世，林秀琴應返還房屋；同時主張一號房屋系央產經適房，嚴禁上市交易，即使存在借名協議也應無效，且房屋涉及其丈夫遺產及兒子張磊的利益。

裁判結果

確認原告林秀琴與被告林秀娟之間關于一號房屋的口頭借名買房協議有效。

本案訴訟費由被告林秀娟承擔。

該判決核心意義在于：明確口頭借名買房協議在意思表示真實、不違反法律規定的前提下，可依法認定有效；央產經適房雖具有保障性，嚴禁上市交易，但借名買房協議的效力與房屋過戶登記無關，協議本身不違反法律強制性規定的，應認定有效；出資憑證、居住事實、產權確認證明等可作為認定口頭借名買房協議存在的核心證據；出名人以“房屋登記在其名下”“涉及遺產利益”為由否認協議的，不予支持。該判決為口頭借名買房、央產經適房產權爭議、出名人反悔糾紛的處理提供了典型參考，彰顯了專業律師的維權價值。

法院說理

法院認為，本案核心爭議焦點為：原、被告之間是否存在口頭借名買房協議；案涉口頭借名買房協議是否有效。結合案件事實及法律規定，具體說理如下：

第一，原、被告之間存在真實的口頭借名買房協議。本案法律事實發生在《民法典》實施之前，應適用當時的法律規定。原告提交的《證明》（林秀娟夫婦出具，確認房屋產權歸原告）、購房款及貸款支付憑證、物業及取暖費繳納記錄、居委會居住證明、證人證言等證據，形成完整證據鏈，足以證明雙方存在口頭借名買房的合意，且原告已全面履行出資義務，房屋交付后一直由原告一家居住使用，符合借名買房的核心特征。被告雖否認協議存在，但未提交充分證據反駁上述事實，應承擔舉證不能的不利后果。

第二，案涉口頭借名買房協議合法有效。根據《中華人民共和國民法通則》第五十五條規定，民事法律行為需具備行為人有相應民事行為能力、意思表示真實、不違反法律或社會公共利益三個條件。本案中，原、被告達成口頭借名協議時均具有相應民事行為能力，協議系雙方真實意思表示，雙方均知悉一號房屋系央產經適房的性質，協議內容未違反當時的法律規定或社會公共利益。被告主張協議因房屋嚴禁上市交易而無效，法院認為，房屋無法上市交易、無法辦理過戶登記，僅影響協議的履行，不影響協議本身的效力，故對被告該抗辯意見不予采納。

第三，被告關于“房屋涉及遺產及案外人利益”的抗辯不成立。一號房屋雖以被告名義購買，但根據雙方借名協議及原告全額出資、實際居住的事實，房屋并非被告與丈夫張建國的夫妻共同財產，亦不涉及張建國的遺產份額，被告兒子張磊對該房屋無合法權益，故被告該抗辯理由無事實和法律依據。同時，被告主張“自身無房、無法申請保障房”系其自身選擇導致，不能以此否定雙方合法達成的借名協議效力。

勝訴辦案心得

結合本案辦理過程、法院裁判思路，針對“口頭借名買房、央產經適房協議效力、出名人反悔”這一高頻房產糾紛場景，總結核心勝訴要點、實務維權技巧及風險提示，為類似案件中當事人的維權提供參考。

精準固定核心證據，破解口頭協議舉證難題?？陬^借名買房的核心難點是舉證，專律師可協助當事人全面梳理證據，重點收集出資憑證（購房款、貸款還款記錄）、居住證據（物業繳費、居住證明）、產權確認證明（書面聲明、聊天記錄）、證人證言等，形成完整證據鏈，充分證明口頭協議的存在及履行情況，反駁出名人的否認主張，為勝訴奠定基礎。本案中，原告提交的《證明》、全套出資及居住證據，是法院認定協議存在的關鍵。

明確經適房借名協議的效力邊界，破解無效抗辯。面對出名人以“經適房嚴禁交易”為由主張協議無效的抗辯，律師可精準解讀法律規定，明確借名協議的效力與房屋過戶無關，只要協議系雙方真實意思表示、不違反法律強制性規定，即可認定有效，區分“協議效力”與“履行可能性”，成功反駁被告的核心抗辯，維護原告的合法權益。

精準回應遺產及案外人利益抗辯，排除維權障礙。針對被告提出的“房屋涉及配偶遺產、兒子利益”的抗辯，律師可結合借名協議、出資事實，論證房屋并非夫妻共同財產，不涉及遺產分割，案外人對房屋無合法權益，徹底排除抗辯障礙，進一步強化原告的主張，提升勝訴概率。

核心風險提示與維權建議。面對借名買房糾紛，尤其是口頭借名、經適房借名，當事人需重點防范三大風險：一是未簽訂書面借名協議，口頭約定無證據佐證，出名人反悔后難以維權；二是未留存完整的出資、居住證據，無法證明協議履行情況；三是忽視經適房的政策限制，誤以為借名協議必然無效而放棄維權。建議：1. 借名買房時，無論關系親疏，均應簽訂書面借名協議，明確產權歸屬、出資責任、過戶條件等核心內容；2. 全程留存購房款、貸款還款、物業繳費等所有相關憑證，妥善保管房屋產權證及產權確認證明；3. 遇到出名人反悔、房屋產權爭議時，第一時間委托律師介入，梳理證據、明確法律邊界，及時提起訴訟確認協議效力；4. 借名購買經適房、央產房等保障性住房時，提前了解政策規定，規避協議無效的風險。

最后，若您正面臨口頭借名買房糾紛、經適房產權爭議等問題，切勿盲目協商。專業的房地產律師可協助您梳理證據、確認協議效力、破解對方抗辯，幫您維護自身合法權益。本律師團隊專注于借名買房、經適房糾紛、房屋產權爭議、遺產房產糾紛多年，擁有豐富的勝訴案例及實務經驗，可全程代理當事人參與訴訟、協商調解，助力客戶化解糾紛、勝訴維權。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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