北京房地產律師：部分子女稱房改房是自己借名買，法院：不成立！

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

1999年，甲公司將一套位于豐臺區的公有住房（以下簡稱“一號房屋”）出售給職工老周，售價2.7萬余元，使用老周工齡折抵，房屋登記在老周名下。老周與其妻共育七子。

原告張女士、小周（老周四子的妻女）稱：

一號房屋實為老周四子與次子各出資50%，借用父親名義購買；

購房后由兩兄弟家庭分別居住、分攤水電暖費用，并各自裝修；

因兄弟關系和睦，未簽書面協議；

單位曾于2006年出具《證明》，稱“房屋由四子購買”；

現要求確認借名關系有效，并將房屋50%份額過戶至四子繼承人名下。

其他子女堅決反對，稱：

房屋是父母福利分房+房改購得，屬夫妻共同財產；

四子、次子僅是“暫住”，出資實為租金或家庭內部支持；

單位《證明》與原始購房合同矛盾，且未經父母確認；

父親留有遺囑，明確將房產份額留給次子。

二、裁判結果

駁回原告全部訴訟請求——不確認借名關系，亦不支持過戶。

三、法院說理要點

房改房權屬以登記和工齡使用為準：

一號房屋系以老周名義、使用其工齡購買，依法屬于老周與配偶的夫妻共同財產。

“借名買房”需證明雙方合意，僅有出資不夠：

原告未能提供任何證據證明老周曾同意代持，所謂“口頭協議”無佐證。

單位《證明》效力不足：

該證明內容與1999年購房協議（買方為老周）直接沖突，且非權屬確認文件，不能對抗不動產登記。

共同居住、分攤費用≠共有產權：

家庭成員同住、分擔生活成本是常見親情安排，不能反推存在權屬分割約定。

舉證責任在原告，證據鏈斷裂即敗訴：

在全體被告否認、無書面協議、無父母確認的情況下，原告主張無法成立。

四、勝訴辦案心得

本案是典型的“房改房 + 多子女 + 出資混同 + 無協議”糾紛，我們成功守住遺產的關鍵在于：

錨定“房改房”屬性：強調工齡使用、夫妻共有、單位分配三大特征，切斷“個人出資=個人產權”邏輯；

瓦解《證明》效力：指出其僅為補辦材料用途，非權屬確認，且與原始合同矛盾；

區分“居住權”與“所有權”：長期居住、裝修、繳費均屬使用權范疇，不產生物權變動；

利用“全體繼承人一致否認”：形成強大抗辯合力，削弱原告孤立主張的可信度。

重要提醒：

房改房借名風險大！因其與身份、工齡、婚姻緊密綁定；

親屬間房產安排必須書面化，哪怕親父子也需白紙黑字；

單位出具的“情況說明”不能替代產權登記；

多子女家庭更需提前確權，避免父母去世后陷入混戰。

注：文中人物、公司、房屋、案號均為化名，僅用于普法說明。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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