注意！悉尼，史詩(shī)級(jí)規(guī)劃！每周狂漲$2900！黃金海岸超成全澳第二貴城市，直逼悉尼！

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每周狂漲$2900！黃金海岸超越布里斯班成全澳第二貴城市，直逼悉尼房?jī)r(jià)

過(guò)去一年中，黃金海岸房產(chǎn)價(jià)值以每周2900澳元的幅度節(jié)節(jié)攀升。這一強(qiáng)勁漲勢(shì)鞏固了該度假勝地作為澳洲僅次于悉尼的第二貴城市的地位。

根據(jù)周一發(fā)布的最新PropTrack房?jī)r(jià)指數(shù)，黃金海岸房?jī)r(jià)年度飆升12.81%，漲幅達(dá)15.1萬(wàn)澳元。目前，當(dāng)?shù)睾w獨(dú)立屋和公寓在內(nèi)的住宅中位價(jià)已觸及118萬(wàn)澳元。

這一價(jià)格水平不僅顯著高于布里斯班的104.6萬(wàn)澳元，也進(jìn)一步拉近了與悉尼（125.5萬(wàn)澳元）的距離。盡管利率多次上調(diào)，但在供應(yīng)端難以滿足旺盛需求的情況下，買(mǎi)家入市的熱情依然不減。

PropTrack高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家 Eleanor Creagh 分析稱，黃金海岸的短期增長(zhǎng)勢(shì)頭依然強(qiáng)勁，房?jī)r(jià)仍維持每年兩位數(shù)的增長(zhǎng)速度。她指出，目前市場(chǎng)沒(méi)有明顯的放緩跡象或?qū)嵸|(zhì)性的降溫。

與此同時(shí)，黃金海岸正持續(xù)受益于結(jié)構(gòu)性人口增長(zhǎng)和強(qiáng)勁的州際移民，這些因素不斷向房?jī)r(jià)施壓。

數(shù)據(jù)顯示，黃金海岸獨(dú)立屋的中位價(jià)已達(dá)到1,413,743澳元，年漲幅為11.71%。而公寓市場(chǎng)的表現(xiàn)更為搶眼，漲幅高達(dá)14.39%，中位價(jià)升至978,718澳元。

Eleanor Creagh 表示，公寓價(jià)格漲幅超過(guò)獨(dú)立屋，說(shuō)明買(mǎi)家需求正逐漸轉(zhuǎn)向更具性價(jià)比的房源。

Ray White高級(jí)數(shù)據(jù)分析師 Atom Go Tian 指出，黃金海岸與悉尼之間的房?jī)r(jià)差距正在縮小，這一趨勢(shì)值得關(guān)注。他認(rèn)為去年的三次降息推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲，雖然今年通脹上升可能導(dǎo)致勢(shì)頭減弱，但長(zhǎng)期前景依然看好。

Atom Go Tian 強(qiáng)調(diào)，在人口增長(zhǎng)、供應(yīng)受限以及失業(yè)率處于歷史低位的多重利好下，市場(chǎng)將維持持續(xù)增長(zhǎng)。

關(guān)于未來(lái)的增長(zhǎng)空間，Atom Go Tian 認(rèn)為未來(lái)20年的大部分人口增長(zhǎng)將集中在 Coomera 及其周邊地區(qū)，這一帶房產(chǎn)更易負(fù)擔(dān)且增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁。此外，Labrador、Southport 以及 Mermaid Beach 也吸引了大量人口流入。

從更廣闊的范圍來(lái)看，昆州的房市表現(xiàn)亮眼。大布里斯班地區(qū)住宅價(jià)格在過(guò)去一年中飆升15.9%，昆州偏遠(yuǎn)地區(qū)也上漲了13.4%，均遠(yuǎn)高于全澳9.1%的平均漲幅。

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史詩(shī)級(jí)規(guī)劃！悉尼又添新地標(biāo)！

就在今天，悉尼政府正式揭曉了一項(xiàng)足以改寫(xiě)城市格局的規(guī)劃——悉尼港最后一處運(yùn)營(yíng)港口，將徹底變身全新內(nèi)城郊區(qū)「Bays West」！

步行可達(dá)CBD、地鐵直達(dá)、濱水百年首開(kāi)、8500套住宅落地，還有2.7億澳元配套升級(jí)，這波操作，直接刷新悉尼內(nèi)城生活新想象！

新城區(qū)選址 Rozelle附近的Bays West片區(qū)，這片長(zhǎng)期閑置的政府港口用地，將迎來(lái)顛覆性改造，成為悉尼數(shù)十年來(lái)首個(gè)全新內(nèi)城社區(qū)。

• 位置絕殺：步行/地鐵直達(dá)CBD，內(nèi)城稀缺地段

• 交通開(kāi)掛：全新地鐵2032年開(kāi)通，搭配輪渡+步行自行車(chē)橋

• 住宅擴(kuò)容：多達(dá)8500套住房，10%可負(fù)擔(dān)住房?jī)?yōu)先保障

• 百年突破：濱水區(qū)封閉超百年，首次全面對(duì)公眾開(kāi)放

• 政府加碼：2.7億澳元升級(jí)配套，保障供應(yīng)鏈穩(wěn)定

Bays West片區(qū)的核心，是悉尼港最后一個(gè)運(yùn)營(yíng)中的散貨港口——Glebe Island港口，這里長(zhǎng)期承擔(dān)著新州水泥、石膏、食糖等物資的裝卸任務(wù)。

根據(jù)規(guī)劃，這片港口將迎來(lái)「取舍式」轉(zhuǎn)型，兼顧城市發(fā)展與戰(zhàn)略功能：

保留核心功能

• 深水港設(shè)施：用于海事工程、拖船作業(yè)及應(yīng)急救援，保留悉尼港戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)能力

• White Bay郵輪碼頭：維持現(xiàn)有位置不變，持續(xù)服務(wù)國(guó)際郵輪航線

關(guān)停散貨業(yè)務(wù)

Glebe Island的水泥、石膏、食糖等散貨裝卸業(yè)務(wù)，將在2030年前全面結(jié)束；1970年代建成的工業(yè)筒倉(cāng)（現(xiàn)用作廣告牌和物資存儲(chǔ)）將被拆除，騰出大片土地用于住宅和公共空間建設(shè)。

住房問(wèn)題，是這次規(guī)劃的核心重點(diǎn)之一。整個(gè)Bays West片區(qū)，將新建多達(dá)8500套住房，更有明確的民生保障：

政府強(qiáng)制要求：至少10%的住宅為可負(fù)擔(dān)住房+關(guān)鍵崗位住房，護(hù)士、教師、警察、急救人員等，將能以更實(shí)惠的價(jià)格，住得離市中心更近，更貼近自己服務(wù)的社區(qū)。

州長(zhǎng)Chris Minns直言：“我們要把房子建在人們真正需要的地方——近工作、近服務(wù)、近交通。悉尼要一直成為年輕人和家庭能住得起的城市，就必須更好地利用核心地段的土地，為未來(lái)規(guī)劃。”

值得一提的是，片區(qū)土地將永久保留公有，開(kāi)發(fā)商僅可通過(guò)競(jìng)標(biāo)獲得長(zhǎng)期租賃權(quán)，避免淪為“富豪濱水飛地”，兼顧居住公平。

未來(lái)的Bays West，出行便捷度直接拉滿，真正實(shí)現(xiàn)“內(nèi)城生活無(wú)壓力”：

1. 地鐵直達(dá)：全新Bays West地鐵站，預(yù)計(jì)2032年正式開(kāi)通，一站直達(dá)CBD，融入悉尼 metro 網(wǎng)絡(luò)。

2. 輪渡配套：新增輪渡服務(wù)，連通悉尼港各片區(qū)，與地鐵形成互補(bǔ)，出行更靈活。

3. 步行/自行車(chē)專用橋：長(zhǎng)期期待的Glebe Island Bridge改造落地，變身步行+自行車(chē)專用通道，設(shè)坡道、螺旋樓梯和觀景孔，從內(nèi)西區(qū)可直接步行/騎行到CBD，沿途欣賞海港風(fēng)光。

這次規(guī)劃最讓人期待的，莫過(guò)于百年濱水空間的開(kāi)放——這片封閉了超100年的悉尼港濱水區(qū)，將徹底還給公眾，25%的土地規(guī)劃為公共綠地和開(kāi)放空間。

除此之外，還有兩大文化亮點(diǎn)：

• White Bay電站改造：百年歷史的White Bay電站，將變身文化娛樂(lè)中心，承接夜間娛樂(lè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)活動(dòng)，成為悉尼全新文化地標(biāo)，搭配大型公共前廣場(chǎng)，直通海港。

• 大型活動(dòng)保障：White Bay將新建專屬活動(dòng) staging 區(qū)，確保悉尼跨年煙花、Vivid燈光節(jié)等大型活動(dòng)長(zhǎng)期舉辦，不用再擔(dān)心場(chǎng)地問(wèn)題。

為了應(yīng)對(duì)Glebe Island散貨業(yè)務(wù)關(guān)停后的貨運(yùn)轉(zhuǎn)移，新州政府將投入2.7億澳元，重點(diǎn)做兩件事：

• 升級(jí)Port Kembla港口周邊道路連接，提升貨運(yùn)通行效率；

• 研究提升鐵路貨運(yùn)能力，確保新州建筑供應(yīng)鏈不受影響，避免建材價(jià)格上漲。

這項(xiàng)史詩(shī)級(jí)規(guī)劃，也引發(fā)了一些爭(zhēng)議——悉尼運(yùn)營(yíng)港口聯(lián)盟（Sydney Working Port Coalition）長(zhǎng)期游說(shuō)保留Glebe Island散貨港口。

該聯(lián)盟表示，港口是悉尼建筑供應(yīng)鏈的核心，關(guān)停將推高建筑和住房成本，還會(huì)影響數(shù)十億澳元的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)和數(shù)千個(gè)工作崗位，擔(dān)憂片區(qū)淪為“富豪專屬濱水社區(qū)”。

對(duì)此，政府回應(yīng)：規(guī)劃已充分平衡住房需求與工業(yè)功能，10%可負(fù)擔(dān)住房從項(xiàng)目啟動(dòng)即落地，同時(shí)保留深水港、郵輪碼頭等核心戰(zhàn)略設(shè)施，既解決住房難題，也不削弱悉尼的工業(yè)能力。

這不是一次簡(jiǎn)單的港口改造，而是悉尼百年一遇的內(nèi)城更新——步行到CBD、地鐵直達(dá)、濱水開(kāi)放、可負(fù)擔(dān)住房落地，還有2.7億配套加持。

未來(lái)幾年，Bays West必將成為悉尼最受關(guān)注的生活、置業(yè)熱點(diǎn)，也將重新定義悉尼內(nèi)城的居住方式。

03

澳男月存$2500仍買(mǎi)不起房：?jiǎn)紊碣I(mǎi)家難敵雙薪家庭，首置業(yè)夢(mèng)想被碾壓

一名月存2500澳元的墨爾本男子近日坦言，盡管自己省吃儉用，但在該市可負(fù)擔(dān)地區(qū)的房產(chǎn)競(jìng)價(jià)中，面對(duì)雙薪家庭的強(qiáng)大攻勢(shì)，單身買(mǎi)家?guī)缀鹾翢o(wú)還手之力。

墨爾本首套房買(mǎi)家Will Testa目前正與母親同住以積累資金。盡管他每月能存下2500澳元，但他那65萬(wàn)澳元的置業(yè)夢(mèng)想，在面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手隨手加價(jià)2萬(wàn)澳元也“毫不眨眼”的現(xiàn)實(shí)面前，正備受打擊。

從表面上看，行業(yè)數(shù)據(jù)顯示墨爾本市場(chǎng)已趨于平穩(wěn)，但在墨爾本北部和西北區(qū)，如 Pascoe Vale、Glenroy、Airport West 和 Tullamarine，真實(shí)體感卻完全不同。

在近期的一場(chǎng)拍賣(mài)會(huì)上，Testa親身感受到了這種壓力。他表示，每當(dāng)自己嘗試在價(jià)格上限附近以1000澳元為單位加價(jià)時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手總是直接跳漲5000澳元回?fù)簟?/p>

他無(wú)奈地感慨道：“你只需要比我多出2000澳元就能贏，但對(duì)方卻直接給買(mǎi)價(jià)加了1萬(wàn)澳元。”

如今在看房現(xiàn)場(chǎng)，20多組潛在買(mǎi)家同時(shí)出現(xiàn)已成常態(tài)。除了雙薪夫婦，還有大量剛賣(mài)掉大房套現(xiàn)的“縮減住房者”以及資產(chǎn)雄厚的投資者，他們都在關(guān)注同樣的入門(mén)級(jí)房源。

Testa指出，作為單收入買(mǎi)家，其財(cái)務(wù)承受能力極其有限。面對(duì)貸款能力可能是自己兩倍、且能輕松多出數(shù)萬(wàn)澳元的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，這種財(cái)務(wù)差距的鴻溝開(kāi)始讓人感到灰心喪氣。

他分析稱，一對(duì)夫婦每月可能共同儲(chǔ)蓄5000澳元，而他只能存下2500澳元。隨著時(shí)間推移，這種差距將迅速擴(kuò)大，置業(yè)目標(biāo)也變得愈發(fā)難以捉摸。

雖然他曾考慮利用聯(lián)邦政府的5%首付計(jì)劃來(lái)獲得優(yōu)勢(shì)，但最終因擔(dān)心財(cái)務(wù)過(guò)度擴(kuò)張而放棄。

他直言，買(mǎi)房時(shí)錢(qián)永遠(yuǎn)不嫌多，他不想在勉強(qiáng)入市后卻無(wú)力承擔(dān)翻修費(fèi)用或應(yīng)對(duì)突發(fā)緊急情況，那種處境將“十分可怕”。

此外，他還觀察到不少房產(chǎn)在流拍后的私下交易中，最終成交價(jià)竟高于廣告指導(dǎo)價(jià)。他對(duì)此深感擔(dān)憂，因?yàn)榉績(jī)r(jià)哪怕僅上漲5%，對(duì)于一套70萬(wàn)澳元的房子來(lái)說(shuō)就是約3.5萬(wàn)澳元的成本增加。

Testa強(qiáng)調(diào)，對(duì)于單收入者而言，這不僅實(shí)質(zhì)性地改變了銀行的貸款額度，也讓每月的還款壓力倍增，這一變化絕非小事。

04

扎心了！7500刀就能買(mǎi)房？那一代澳洲人的“躺贏”人生，是我們?cè)僖沧霾坏降膲?mèng)

如果你問(wèn)一個(gè)20多歲的澳洲年輕人：“你覺(jué)得多少錢(qián)能買(mǎi)一套帶院子的獨(dú)立別墅？”

他可能會(huì)苦笑著回答：“在夢(mèng)里買(mǎi)吧。”

但如果時(shí)間倒退50年，這個(gè)問(wèn)題的答案足以讓今天的我們當(dāng)場(chǎng)吐血。

曾經(jīng)的澳洲，被稱為“幸運(yùn)之國(guó)（Lucky Country）”。在這里，有一條被所有人堅(jiān)信不疑的“偉大澳洲夢(mèng)（Great Australian Dream）”：只要你有一份普通的工作，稍微省吃儉用，你就能買(mǎi)下一棟帶后院的大房子，老婆孩子熱炕頭，安穩(wěn)度日。

然而，短短幾十年過(guò)去，這個(gè)夢(mèng)是如何變成了一場(chǎng)令人窒息的噩夢(mèng)？為什么現(xiàn)在的年輕人掏空六個(gè)錢(qián)包、身兼數(shù)職，卻連個(gè)廁所都買(mǎi)不起？

今天，我們就來(lái)揭開(kāi)“偉大澳洲夢(mèng)”破滅的殘酷真相。

1972年，24歲的單身漢 Neil Robertson 聽(tīng)朋友說(shuō)，他叔叔在墨爾本內(nèi)城區(qū)的 Fitzroy 有套兩居室排屋（Terrace House）要賣(mài)，要價(jià)多少？

只要 7500 澳元！

這套房子寬6.5米，深25米，雖然條件簡(jiǎn)陋——全屋只有兩個(gè)插座（一個(gè)插烤面包機(jī)，一個(gè)插冰箱），沒(méi)有熱水，廁所還在外頭——但他的叔叔拍著胸脯保證：“絕對(duì)是個(gè)穩(wěn)賺不賠的買(mǎi)賣(mài)！”

最離譜的是，Neil 根本沒(méi)去銀行貸款。

“因?yàn)槲腋緵](méi)錢(qián)讓銀行給我批貸款。” 他回憶道，“所以我直接把車(chē)賣(mài)了，湊了 1400 刀，交了 1500 刀的首付。”

剩下的錢(qián)怎么付？他找了個(gè)律師，跟賣(mài)家簽了分5年還清的協(xié)議，每個(gè)月只需還 100 澳元。

一邊還貸，他一邊自己動(dòng)手翻新房子。給房子打地基、裝熱水器、拆掉后院蓋新房……到了 30 歲那年，Neil 就徹底還清了房貸。從那以后，他的人生字典里再也沒(méi)有“抵押貸款”這個(gè)詞。

幾年后，他把這套房子以 $64,000 賣(mài)掉，然后在同一條街買(mǎi)了一套更好的。2012年，這套當(dāng)初幾萬(wàn)塊錢(qián)的房子，被他以 150萬(wàn)澳元 的天價(jià)賣(mài)出！

Neil 這一代人（嬰兒潮一代 Baby Boomers），順理成章地遵循著那個(gè)年代的財(cái)富公式：努力工作 ?? 便宜買(mǎi)房 ?? 簡(jiǎn)單翻新 ?? 換大房/買(mǎi)投資房 ?? 財(cái)務(wù)自由。

他們知道自己是極其幸運(yùn)的。看著今天的年輕人，77歲的 Neil 滿眼同情：“現(xiàn)在太瘋狂了，年輕人需要兩份甚至三份收入才能活下去。我們那時(shí)候，只要找到份工作，你就有希望買(mǎi)房。我根本無(wú)法想象背著 100 萬(wàn)澳元的房貸該怎么活。”

為什么澳洲人對(duì)“買(mǎi)房”有一種近乎宗教般的狂熱？

莫納什大學(xué)城市歷史學(xué)家 Graeme Davison 教授揭秘：這事兒得追溯到19世紀(jì)中葉。

在當(dāng)時(shí)的英國(guó)老家，只有“有產(chǎn)階級(jí)（Property owners）”才有資格投票。而澳洲為了顯得更民主，決定讓普通的工人階級(jí)也能擁有自己的房子。

“把你和抵押貸款綁在一起，你就會(huì)腳踏實(shí)地，成為一個(gè)與這片土地血脈相連的可靠公民。”Davison 教授一語(yǔ)道破天機(jī)。

到了19世紀(jì)末，墨爾本和悉尼的房屋擁有率已經(jīng)領(lǐng)跑全球（墨爾本約40%，悉尼約30%）。要知道，那時(shí)候的英國(guó)大城市，有房一族還不到 10%。

哪怕當(dāng)時(shí)的房子只是建在受污染的遠(yuǎn)郊（比如 Footscray）的簡(jiǎn)陋木屋，但這讓無(wú)數(shù)底層民眾第一次有了“主人翁”的意識(shí)。

到了冷戰(zhàn)時(shí)期，澳洲在任時(shí)間最長(zhǎng)的總理 Robert Menzies 更是把“居者有其屋”推向了國(guó)策高度。

專家 Peter Mares 毫不避諱地指出當(dāng)時(shí)的政治邏輯：“政府認(rèn)為，只要老百姓擁有自己的一小塊土地、一個(gè)小院子，他們就不會(huì)被激進(jìn)思想吸引，就不會(huì)去鬧革命、打土豪分田地。房貸，就是最好的穩(wěn)定劑。”

在政府的大力推動(dòng)下，從上世紀(jì)50年代到70年代，澳洲的住房擁有率達(dá)到了驚人的 70% 的歷史巔峰！

時(shí)光來(lái)到1985年，61歲的 Allison Vallance 用親身經(jīng)歷證明了，什么叫“踮起腳尖就能觸碰到的夢(mèng)想”。

16歲時(shí)，她在銀行找到第一份全職工作，周薪 $90，她每周雷打不動(dòng)地存下 20%。6年后，她存夠了首付。

1985年，她和當(dāng)時(shí)的伴侶及小叔子，在悉尼華人區(qū) Eastwood 買(mǎi)下了一套帶大院子的三居室磚房。雖然房子破舊不堪、雜草叢生，但價(jià)格只要 $96,000！

“那時(shí)候只要我們稍微克制一點(diǎn)，少去幾趟酒吧，大家輪流在家里辦BBQ，首付還是很容易攢出來(lái)的。”Allison 回憶道。

但現(xiàn)在，她的兩個(gè)兒子面臨的卻是絕望。“我小兒子已經(jīng)存夠了首付……但他告訴我，他這輩子都不可能在悉尼買(mǎi)得起房了。”

從二戰(zhàn)后到70年代末，澳洲的房?jī)r(jià)極其穩(wěn)定，基本維持在平均年薪的3.5倍左右。

那時(shí)的政府在干嘛？在瘋狂蓋房子！獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家 Saul Eslake 指出：“50年代，近五分之一的住宅都是政府建的。哪怕位置偏一點(diǎn)，至少保證了大家有便宜的房子住。”

那后來(lái)，畫(huà)風(fēng)是怎么突變的？

第一刀：從“促供應(yīng)”變成“炒需求”。

1963年，政府推出了首個(gè)“購(gòu)房者補(bǔ)貼計(jì)劃（Home owners’ grant scheme）”。從那以后，歷屆政府都不蓋房了，而是不斷通過(guò)發(fā)錢(qián)、免稅來(lái)刺激大家去買(mǎi)現(xiàn)有的房子。

第二刀：萬(wàn)惡之源“負(fù)扣稅（Negative Gearing）”與CGT減半。

1999年，政府對(duì)資本利得稅（CGT）進(jìn)行改革，使其對(duì)投資者極度有利。負(fù)扣稅原本只是為了延遲納稅，最后演變成了“富人永久避稅+推高房?jī)r(jià)”的終極殺器。大批投資者瘋狂涌入市場(chǎng)搶購(gòu)二手房，硬生生把房?jī)r(jià)炒上了天。

第三刀：病態(tài)的“大別墅情結(jié)”。

直到今天，澳洲人依然有一種執(zhí)念：必須擁有“四分之一英畝（約1000平米）”帶大院子的獨(dú)立House才算成功。開(kāi)發(fā)商也樂(lè)于在遠(yuǎn)郊瘋狂建低密度別墅，導(dǎo)致澳洲的城市密度全球墊底（每建一套公寓，就要建6套別墅）。

不僅要帶院子，還要“越大越好”。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，50年代澳洲房子的平均面積在 110平米左右；而到了2010年，這個(gè)數(shù)字直接翻倍到了驚人的 240平米！大面積+低密度，直接把購(gòu)房成本拉到了天花板。

文章開(kāi)篇那位花 $7500 買(mǎi)房的 Neil 老爺子，以及在1966年花 $29,000 買(mǎi)下第二套房、靠一份工資養(yǎng)活全家并在40歲就還清房貸的 Frank 老爺爺，他們擁有的是整整一代人的時(shí)代紅利。

“那時(shí)候工作很穩(wěn)定，你根本不用擔(dān)心失業(yè)，一份工作就能干到老。”Frank 感慨萬(wàn)千。

但是，當(dāng)這些喝足了時(shí)代紅利的老人，看著如今在租房市場(chǎng)里苦苦掙扎、面對(duì)百萬(wàn)房貸瑟瑟發(fā)抖的孫輩時(shí)，他們也只能發(fā)出一聲長(zhǎng)嘆：

“我真的為今天的年輕人感到悲哀，我根本看不到他們出人頭地的希望。”

曾經(jīng)，偉大澳洲夢(mèng)的承諾是：只要你努力工作，你就能擁有一切。

而如今，這個(gè)承諾已經(jīng)被改寫(xiě)成了：只要你投胎夠好，父母能幫你出首付，你或許勉強(qiáng)能背上一輩子的債。

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