2026 年市場怎么走？辦公樓、物流倉儲、零售核心觀點

來源：市場資訊

（來源：AdvancedForum）

CBRE發(fā)布2026年中國房地產(chǎn)市場展望，對于辦公樓、倉儲市場、零售物業(yè)、投資市場的觀點如下：

辦公樓

• 2025 年全國主要十城辦公樓市場凈吸納量215萬平，同比提升12% 。新設(shè)立和擴(kuò)租交易面積同比分別增長9% 和3% ，增量交易動能在連續(xù)三年衰退后首次回彈，市場底部復(fù)蘇的信號漸強。

• CBRE 預(yù)計2026 年辦公樓需求將繼續(xù)穩(wěn)步增長，主要十城凈吸納量有望同比上漲10-15% 。

• 科技、金融和消費將是推動需求擴(kuò)張的主力行業(yè)。

• 2026 年全國十城辦公樓新增供應(yīng)量預(yù)計達(dá)470萬平方米，同比小幅增長7% ，2027 年和2028 年將逐步回落至420萬平方米和350萬平方米。

• 一線城市中，北京2026年迎來最后一輪小高峰后新增供應(yīng)將顯著收斂；大幅調(diào)降了深圳未來三年的供應(yīng)預(yù)測；上海未來兩年將迎來徐匯濱江、浦東花木和北濱江等新興區(qū)域的集中交付，2028 年后供應(yīng)水平將大幅回落；廣州新增供應(yīng)中的八成以上將集中于琶洲和國際金融城。

• 高庫存的原因，2026 年市場將延續(xù)供大于求的格局，預(yù)計主要十城辦公樓平均租金預(yù)計將繼續(xù)下滑8% 左右。

• 一線城市中，北京辦公樓租金降幅將在2026 年顯著收窄至5% 以內(nèi)；其他三個一線城市短期內(nèi)的去化壓力仍然較大，預(yù)計2026 年租金跌幅將達(dá)到7-10% 。

• 二線城市中，南京因去年巨量供應(yīng)推升空置率至36% 的歷史新高，租金跌幅將同比擴(kuò)大。成都、武漢和杭州由于三地產(chǎn)業(yè)園的巨大存量將與辦公樓產(chǎn)生直接競爭，預(yù)計2026 年租金跌幅仍將達(dá)到8% 左右。

倉儲物流

• 2025 年全國高標(biāo)倉凈吸納量突破1000 萬平方米，并創(chuàng)歷史新高，同比大幅增長近40% 。

• 2026 年全國高標(biāo)倉新增供應(yīng)預(yù)計將同比小幅下降3.3% 至880萬平方米，除華南以外，其他區(qū)域的供應(yīng)量將均有下降。

• 考慮關(guān)稅帶來的不確定性和以舊換新帶來的增量需求，預(yù)計2026年全年高標(biāo)倉凈吸納量將回落至800萬平方米左右。

• 至2026 年底，全國高標(biāo)倉平均空置率預(yù)計將下降0.7個百分點至17.9% ，中西部的成都、重慶、武漢、華東的寧波、昆山以及華北的青島都將錄得個位數(shù)的空置率。

• 2025 年跨境電商在國內(nèi)凈新租倉庫面積近260萬平方米，同比下降18% ，但明顯好于預(yù)期。預(yù)計2026年跨境電商需求會有所擴(kuò)張，但擴(kuò)張速度將放緩。

1. 一方面，為擺脫對美國單一市場的過度依賴，國內(nèi)跨境電商平臺紛紛發(fā)力拓展歐洲及東南亞市場。航班管家的數(shù)據(jù)顯示，去年中國往返歐洲的貨運航班量同比上升超過50% 。

2. 另一方面，跨境電商的業(yè)務(wù)模式逐步轉(zhuǎn)型。2025 年各平臺加大了對半托管、“本對本”模式的投入，境內(nèi)集貨需求增長預(yù)計將低于此前“全托管+小包直郵”模式爆發(fā)時期。

3. 此外，希音位于肇慶的自建園區(qū)約50萬平方米設(shè)施將在2026 年投入使用，預(yù)計對租賃需求產(chǎn)生一定的分流影響。

• “以舊換新”推動下， 2025年第三方物流高標(biāo)倉新租面積突破450萬平方米，同比大幅增長57% 。但預(yù)計今年“以舊換新” 對租賃需求的直接拉動將有所減弱（國補金額減少、備貨倉已部分提前儲備）。

• 中長期的視角來看，物流外包的提升空間仍然巨大。2024 年中國20家主要第三方物流企業(yè)的總營收占當(dāng)年社會物流總費用的5% ；而2024 年美國前20第三方物流企業(yè)總營收占其社會物流總費用的比例達(dá)到9.7% 。

• 2026 年隨著華東和華北新增供應(yīng)量的顯著下降，區(qū)域內(nèi)大部分市場的租金跌幅將顯著收窄。2028年左右高標(biāo)倉租金將迎來周期性回升。

• 武漢、重慶、成都和青島空置率降至個位數(shù)區(qū)間，有望迎來租金企穩(wěn)回升。而持續(xù)供不應(yīng)求的寧波租金增長將進(jìn)一步加速。

• 華南將連續(xù)第二年的供應(yīng)大幅增長，2026 年預(yù)計新增供應(yīng)近500萬平方米；預(yù)計2026 年華南五城的整體空置率水平將大幅上升至19% ，租金將加速下跌，跌幅達(dá)到7-15% 。

• 2026 -2027 年間中國高標(biāo)倉庫存周期將圍繞3年的臨界線運行，各市場租金依當(dāng)?shù)毓┬枨闆r漸次筑底修復(fù)。而考慮到租金大幅下降后當(dāng)前開發(fā)商對于開發(fā)態(tài)度謹(jǐn)慎，預(yù)計2030 年前補庫存力度將較為有限，租金在2028 年后將迎來一輪快速反彈的契機。

零售物業(yè)

• 2025 年中國社零總額同比增長3.7% ，增速較上年提升0.2個百分點。2026 年，居民消費有望延續(xù)漸進(jìn)式復(fù)蘇，全年社零總額增速預(yù)計將達(dá)到4.0% -4.5% 。

• 在傳統(tǒng)消費大類中，2025 年服裝和化妝品的企業(yè)注冊活躍度出現(xiàn)底部回升，這與社零數(shù)據(jù)的變化趨勢一致。餐飲新注冊企業(yè)持續(xù)負(fù)增長，品牌迭代和整合高頻發(fā)生。

• 居民服務(wù)類企業(yè)的新注冊數(shù)量持續(xù)高增。2025年美發(fā)、養(yǎng)生按摩、健身房等居民服務(wù)業(yè)態(tài)在購物中心的新開門店數(shù)量同比增長18%。未來服務(wù)業(yè)態(tài)的租賃需求將繼續(xù)穩(wěn)步增長。目前服務(wù)業(yè)態(tài)的營業(yè)面積和租金收入占比分別處于2-8% 和3-10% 之間，未來仍有一定的調(diào)升空間。

• CBRE 預(yù)計全國主要八城2026 和2027 的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)新增供應(yīng)繼續(xù)保持充裕，分別為439萬平方米和356萬平方米。

• CBRE 預(yù)計主要八城購物中心首層租金報價指數(shù)的平均降幅將在1.5% 左右。基于2026 年可選消費進(jìn)一步邊際改善的判斷，購物中心租金有望在2027 年企穩(wěn)。

• 2026 -2030 年間中國超過4億的70后和80后仍將是工作和消費的中堅力量，而“銀發(fā)世代”以及00后和10后將成為增量消費的主要來源。

投資市場

• 2025 年，中國大宗物業(yè)全年交易筆數(shù)回落至354筆，同比下降30% 。零售物業(yè)與數(shù)據(jù)中心板塊的超大額資產(chǎn)包交易支撐全年交易總額同比增長12% 至2547 億元。預(yù)計2026 年全年的大宗物業(yè)交易額有望獲得5-10% 的小幅增長。

• 資本化率經(jīng)歷了過去4-5年的連續(xù)上行之后，在降息預(yù)期和公募 REIT調(diào)降凈現(xiàn)金流分派率要求的背景下，2026 年資本化率水平或?qū)⒂瓉砀呶黄蠓€(wěn)。

投資策略與建議

• 2025 年全國高標(biāo)倉的平均市場租金已經(jīng)低于平均重置成本租金，未來2-3年的時間內(nèi)開發(fā)投資大概率處于較低水平。CBRE 認(rèn)為，2026 年高標(biāo)倉投資已經(jīng)進(jìn)入周期性的窗口，建議投資者優(yōu)先關(guān)注供需格局短期內(nèi)有顯著改善的中西部及華東區(qū)域。

• 租賃住宅仍將是2026 年商業(yè)地產(chǎn)投資的主要賽道。以上海為例，內(nèi)環(huán)內(nèi)長租公寓的滲透率僅為6% ，出租率穩(wěn)居90%以上；且未來三年（2026 -2028 年）新建保租房中，內(nèi)環(huán)房源占比僅為7% 。建議投資者重點關(guān)注供應(yīng)相對稀缺的核心區(qū)位內(nèi)的成熟運營項目或城市更新改造機會。

• CBRE 對消費類公募REITs的相關(guān)數(shù)據(jù)分析顯示，2021 年至2025 年三季度期間，奧特萊斯REITs、社區(qū)商業(yè)REITs和購物中心REITs的營業(yè)收入年復(fù)合增速分別為11.7% 、10.6% 和4.4% ，均領(lǐng)先于全國線下社零1.1% 的增速 。在投資標(biāo)的方面，除流動性和規(guī)模性更佳的區(qū)域型購物中心外，具備強目的地消費屬性的奧特萊斯和錨定高頻民生消費的社區(qū)商業(yè)在短期將展現(xiàn)出更強的防御性與增長確定性。

• 辦公樓投資被納入公募REITs底層資產(chǎn)，辦公樓的流動性將開始顯現(xiàn)。目前一線城市的甲級辦公樓平均資本化率和十年期國債收益率利差達(dá)到280 -300個基點，定價吸引力不斷增強。建議投資者重點關(guān)注租賃市場供需關(guān)系更具防御性的核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。