被戰事打斷的回家路：中國買房客與中東樓市的“暫停時刻”

在2月28日以色列和美國聯合對伊朗發動軍事打擊前，以迪拜和阿布扎比為代表的中東樓市，正處于前所未有的強勁增長期，是全球新興經濟體中增長最快的房地產市場之一。

戰事讓一切按下了暫停鍵，不少與阿聯酋樓市相關的人，停在了半路上。

去年在阿布扎比買房、今年春節回國度假的沈安然，原本計劃返回阿布扎比，卻因航班取消被滯留在北京。

與此同時，在迪拜從事房地產經紀業務的王婭妮則發現，復雜的市場情緒中，“觀望”與“抄底”并存，一些客戶開始猶豫是否出手，但也有人來詢問是否出現“撿漏房源”。

過去兩年，在長居簽證以及高租金回報率的吸引下，中國客戶迅速成為迪拜和阿布扎比房地產市場的重要買家之一。如今，隨著地區安全局勢驟然緊張，在這個曾被視為“避險港”的市場，各方都在等待局勢進一步明朗。

航班取消與回家受阻

去年8月剛在阿聯酋首都阿布扎比買房的沈安然，此刻正在北京一家酒店里等待飛往阿聯酋航班的恢復。

“我們全家是去年6月底搬過去的，2025年8月就買房了，大概花了600萬人民幣，120平方米的公寓，類似于上海郊區的房價。”沈安然告訴第一財經記者，基本上去阿布扎比長期居住的華人，都會很快買房，“因為租房成本太高了，而且每年漲20%到30%。”

沈安然原本居住在上海，兩年多前，她的丈夫拿到了一個在阿布扎比的通訊行業職業機會，再三權衡之下選擇了前往中東，沈安然也帶著孩子到當地讀書。

“在選擇接受這個職業機會之前，我的丈夫對中東局勢有過擔憂，但后來我們討論過，覺得阿聯酋是個中立國家，不可能發生戰爭?！鄙虬踩徽f道。

在前往阿布扎比之前，她查閱了很多資料，但直到實際搬過去居住，才對那座城市有了切身感受。

阿布扎比航拍畫面

“比我想象中還要好，我本來以為沙漠城市的條件要艱苦一些，但去了才發現居住環境一點也不惡劣，那里一半是沙漠、一半是海灣，地廣人稀，有很大的購物中心，社區生活舒適度很高?！?/p>

待了一段時間后，沈安然還發現，到阿布扎比購房居住的華人挺多。“在我買的公寓小區旁邊有一個更大型的居民小區，大概有上千戶，其中約有一半都是東亞面孔，除了中國人，還有韓國人、新加坡人。”

今年春節，沈安然帶著孩子回國度假，剛結束假期回程在北京轉機時，以色列和美國突然聯合對伊朗發動軍事打擊，伊朗隨后也對阿聯酋境內美軍目標開啟精確打擊行動，受這一事件影響，沈安然的航班被取消了，此后她一直滯留在北京。

“我們之前從來沒有想到過，阿聯酋會因為這樣的原因被卷入沖突事件。”沈安然說，短期內自己的生活一定會受到影響，但是她相信阿布扎比將恢復平靜，因此她繼續留在北京等待航班恢復，盼望著能回到在阿布扎比的家。

當地經紀人的一線市場體感

早在2001年就隨父母搬到迪拜的王婭妮，幾乎是最早一批移民到阿聯酋的中國人。

“我們是福建人，父母做外貿生意，我還在讀書時就來到迪拜，那時候阿聯酋的中國人總共還不到一萬人。”王婭妮告訴第一財經記者，她在迪拜讀大學、幫助父母從事外貿生意、結婚生子，度過了很多人生重要時刻。

2017年，王婭妮進入了迪拜的房地產行業。“那時候來迪拜買房的外國人，以印度和阿拉伯買家為主，沒什么中國客戶。我被朋友邀請入職一家當地房地產公司，老板是沙特人，他們要開拓中國市場，我成為這家公司中國市場負責人?！?/p>

阿布扎比的高樓

王婭妮從零做起，跟國內的海外房產機構展開合作，帶著中國有意向投資的客戶群體來到迪拜考察，逐漸把生意做大，后來王婭妮還跟丈夫一起創辦了自己的公司，從事新房二手房銷售、房源租賃管理等業務。

從事房地產行業9年，王婭妮見證了中國買家在阿聯酋樓市的“崛起”。

“在迪拜樓市所有外國人買家中，中國客戶站穩了前三，在阿布扎比則位列第二。”王婭妮說，2018年-2019年時，市場情況非常不錯，其客戶群體主要來到廣州、深圳等中國南方城市，他們主要從事外貿、金融等行業，以30歲至40歲的女性客戶居多，偏愛總價100萬迪拉姆的小戶型投資。

新冠疫情一度打亂了行情發展，王婭妮經歷了兩三年的瓶頸期。疫情影響結束后，2024年開始中國客戶又多起來了。

“這一次，客戶不僅數量劇增，而且群體畫像也變了，出現了很多企業老板或高管，以及從事新媒體、數字貨幣等行業的人士，后者偏年輕化，大部分都是30歲上下，他們的投資標的金額較大，基本都是數百萬迪拉姆，其中有不少人是在全球核心城市都進行投資，而迪拜是其中之一?！?/p>

王婭妮告訴記者，2025年她接待的來自中國的考察客戶同比增長了100%，人數翻倍。

2025年，迪拜的房地產總成交額達到了6868億迪拉姆，相當于1.297萬億人民幣，同比增加了31%。直到今年1月，迪拜的樓市行情都十分火爆。

新冠疫情后，迪拜樓市為何那么熱？

“經過多年發展，迪拜的樓市變得很成熟，而且迪拜的GDP和外來人口每年都在增長，高端住宅稀缺、中小戶型住宅也供不應求，年租金回報率達到6%-8%，為了吸引外國投資者，阿聯酋還發布了黃金簽證計劃，為外國投資者提供長期居留權?！蓖鯆I妮表示。

香港利斯蘇富比國際房地產業務發展董事Teresa Chan（陳雅盈）則對第一財經表示，近兩年來，迪拜和阿布扎比的房產確實吸引了不少中國內地和香港投資者的關注，這些投資者感興趣的是當地沒有利得稅、所得稅，買房送長居簽證，還能用加密貨幣買房等。

近日，以色列和美國突然聯合對伊朗發動軍事打擊，給火熱的迪拜樓市按下了暫停鍵。

陳雅盈表示：“這幾天因戰事，中東那邊開發商的人飛不過來，我們已經推遲了原定于本月中旬的線下房產項目說明會，何時能恢復還不知道?！?/p>

“短時間內，確實會有恐慌情緒，最近幾天我們也發現部分客戶持暫緩、觀望的態度，也可能會有投資者覺得承受不起，短期內想拋售，不過情勢才發展幾天而已，大部分人都想再觀察一下?！蓖鯆I妮說道。

出于安全考慮，最近迪拜各公司都開始讓員工居家辦公，王婭妮也在家里處理工作，她仍然不時會收到客戶的咨詢。

“其實我還接到了幾個客戶的咨詢，是問有沒有‘撿漏房’可以買，想接盤那種急著拋售的房子，這些客戶都是關注迪拜樓市比較久的了，不過我們暫時還沒問到短期內拋售的房源?！蓖鯆I妮表示。

局勢不確定中的市場博弈

近期，迪拜、阿布扎比等城市的樓市走向，也成為中國部分社交平臺上的熱議話題。

記者在多個社交平臺上看到，有網友認為局勢動蕩將帶來大量資金撤出，這些中東城市的樓市可能會降溫；也有網友認為，之前的歷史已經一再證明，每當周邊國家發生戰事，一旦局勢平穩下來，阿聯酋主要城市的房價會上漲。

本來在上海從事房地產行業的Crystal，一年多前經朋友介紹來到了阿布扎比從事房產交易工作。

迪拜地標建筑棕櫚島冒出濃煙和火焰

“戰事發生前，阿布扎比的樓市正處于上行期，可以說是非常的火爆，房價也在一直上漲。我是從上海轉過來的，我有一些好朋友本來做英國房產的，也在往這邊轉。來到這邊以后，我自己手上的客戶基本都是華人客戶，他們有些來自中國，也有在澳大利亞、美國等地的華人?！?/p>

Crystal認為，戰爭對阿布扎比的影響仍然有待觀察。

“按照以往的經驗來看的話，阿聯酋是中東相對安全的地方，周邊越亂，阿聯酋往往越受益。前兩天，這邊有一個樓盤新開盤，我們之前還覺得它會受到影響，結果賣得非常好，主要買家是伊朗客戶。戰事發生后，我手上的在途交易也沒有受到影響，還沒有要退的，現在也有人想要‘撿漏’，壓價購入房產。”Crystal說。

已經在阿布扎比買房的沈安然也同意這樣的說法：“因為我自己在阿布扎比看房、買房的過程中，就發現有很多俄羅斯人在這邊買房，他們大部分都是受俄烏戰爭影響，才到阿聯酋買房定居的?！?/p>

不過，不少受訪對象也提到，這次戰事中，伊朗對位于阿聯酋的美軍相關設施進行打擊，以及導彈被攔截后碎片掉落，還是造成了一些恐慌，也對市場產生了負面影響。

王婭妮的丈夫、Engage Properties總經理Hamid Davodi是一位英國籍伊朗人，他2008年來到迪拜負責為一個沙特家族基金在迪拜設立房地產基金，在金融和房地產領域積累了長期經驗。

“沒有人能肯定未來會怎樣，還需要4周到6周觀察期來評估局勢演變。當地人總是抱有信心，迪拜能在危機中找到機遇?！盚amid Davodi表示。

他也提到，當前迪拜房地產市場并未出現外界猜測的恐慌性拋售，??大部分賣家拒絕大幅折價出售??，有買家試圖壓價也沒成功，迪拜本地生活秩序如常??，超市供應充足，居民保持正常消費。

“此時撤出的風險可能會高于留守。”全球房產科技公司居外IQI （Juwai IQI）集團聯合創始人兼集團CEO卡希夫·安薩里(Kashif Ansari)對第一財經表示。

卡希夫·安薩里認為，短期內，迪拜和阿布扎比市場的確出現明顯的觀望和心理調整，影響超出預期。

“從我與迪拜同事的溝通看，伊朗的報復性打擊已擊中機場、酒店和港口，導致航班中斷、股市暫停，居民和從業者視局勢為‘短期驚嚇’，恢復速度可能放緩，生活和工作雖基本回歸正常（許多人遠程辦公），但不可避免有買家會猶豫。不過，目前也未見大規模交易取消或市場崩盤，在途交易可能面臨數周至數月延遲，主要因不確定性而非恐慌?！笨ㄏ７颉ぐ菜_里認為，迪拜作為“避險天堂”的核心優勢仍在，包括零資本利得稅、永久產權、極低犯罪率等，這些在不確定期反而更顯突出。

王婭妮則給記者傳來了她所居住社區的視頻，盡管伊朗的戰事給生活籠罩了一層陰霾，但當地人仍在小區里散步、擼狗，不同膚色的孩子們聚在一起踢足球、聊天。王婭妮寫道：“小區的孩子們如往常一樣聚會，但交流的話題中多了對戰爭的感受，這會是成長過程中的重要一部分，希望他們能從中學會珍惜和平的幸福?！?/p>

（應受訪者要求，文中沈安然為化名）