別誤讀236億！越秀廣州SKP，是戰(zhàn)略遠(yuǎn)見而非激進押注

出品|中訪網(wǎng)

審核|李曉燕

2026開年，越秀集團以236億元摘得廣州珠江新城馬場地塊，迅速牽手SKP落地華南首店，引發(fā)行業(yè)高度關(guān)注。有人將其視為利潤承壓下的激進押注，也有人看作周期破局的關(guān)鍵落子。站在行業(yè)轉(zhuǎn)型與城市發(fā)展的雙重維度審視，這場重倉并非孤注一擲，而是越秀依托資源優(yōu)勢、財務(wù)韌性與城市戰(zhàn)略，打造長期增長極的理性選擇。廣州SKP既是越秀沖擊高端市場的核心籌碼，更是激活城市能級、重構(gòu)商業(yè)格局的戰(zhàn)略引擎，短期挑戰(zhàn)不改長期價值，風(fēng)險可控之下，未來可期。

馬場地塊的價值，首先在于其不可復(fù)制的城市核心稀缺性。地塊踞守珠江新城、金融城、琶洲三大CBD黃金三角核心，是珠江新城最后一塊成片開發(fā)優(yōu)質(zhì)地塊，歷經(jīng)243輪競價、8家房企角逐才最終落槌，稀缺價值與市場認(rèn)可度不言而喻。項目計容總建面約56.7萬平方米，涵蓋高端住宅、頂奢商業(yè)、頂級酒店、多元辦公等復(fù)合業(yè)態(tài)，其中12.5萬平方米SKP商業(yè)體，將填補華南重奢商業(yè)空白，補齊廣州國際消費中心城市的關(guān)鍵短板。

對于廣州而言，SKP落地絕非簡單的商場開業(yè)，而是城市商業(yè)格局的戰(zhàn)略性升級。當(dāng)前廣州已集聚太古匯、K11等高端商業(yè)，但缺乏與北京SKP、上海恒隆匹敵的頂奢地標(biāo)。SKP作為全球店王，2025年北京單店銷售額突破240億元，坪效與客流領(lǐng)跑全球，落地廣州后將聯(lián)動周邊商業(yè)體，推動天河路—珠江新城商圈從區(qū)域核心邁向世界級商圈。按照規(guī)劃，項目成熟后年貢獻GDP約346億元、新增稅收45億元、創(chuàng)造6萬個就業(yè)崗位，成為拉動城市消費、稅收、就業(yè)的核心引擎，這是普通住宅項目難以企及的社會價值與經(jīng)濟貢獻。

從企業(yè)戰(zhàn)略來看，拿下馬場地塊、牽手SKP，是越秀跳出“規(guī)模陷阱”、轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵一步。近年來越秀確實面臨盈利階段性承壓，2025年歸母凈利潤預(yù)計同比大幅下滑，但這是行業(yè)下行周期中，房企普遍面臨的階段性挑戰(zhàn)，而非個體經(jīng)營危機。反觀越秀的核心基本面，依舊保持行業(yè)領(lǐng)先的穩(wěn)健性：截至2025年中期，公司三道紅線穩(wěn)居綠檔，剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率64.6%，凈負(fù)債率53.2%，手持現(xiàn)金446.4億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)多年凈流入，加權(quán)平均融資成本降至3.16%，期末利率跌破3%，優(yōu)質(zhì)融資能力與充足資金儲備，為項目開發(fā)提供堅實支撐。

市場擔(dān)憂的“高投入低回報”，本質(zhì)是對越秀業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的誤讀。2024年至今越秀拿地金額占銷售額比重較高，實則是逆周期布局核心資產(chǎn)的戰(zhàn)略選擇——行業(yè)調(diào)整期，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊價值凸顯，此時重倉稀缺資產(chǎn)，正是穿越周期的關(guān)鍵。馬場地塊約22萬平方米可售住宅，占據(jù)珠江新城核心稀缺席位，依托區(qū)域高凈值人群集聚優(yōu)勢與越秀本土開發(fā)經(jīng)驗，具備穩(wěn)定回款能力。而自持商業(yè)、酒店等資產(chǎn)，雖短期占用資金，卻能帶來長期穩(wěn)定的租金與運營收益，優(yōu)化越秀“開發(fā)+持有”的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，擺脫單純依賴住宅銷售的盈利模式，實現(xiàn)現(xiàn)金流與利潤的長期均衡。

針對“6年300億銷售額”的目標(biāo)，外界認(rèn)為難度頗高，實則是理性且可行的規(guī)劃。該目標(biāo)年均銷售額約50億元，僅為北京SKP年銷售額的五分之一，結(jié)合廣州萬億社零總額、粵港澳大灣區(qū)龐大高凈值消費群體，以及SKP成熟的運營能力、首店經(jīng)濟與品牌號召力，完成目標(biāo)具備堅實基礎(chǔ)。越秀與SKP采取“開發(fā)+運營”分工模式，越秀發(fā)揮本土開發(fā)與資源整合優(yōu)勢，SKP輸出頂奢運營管理經(jīng)驗，強強聯(lián)合規(guī)避商業(yè)運營短板，大幅降低項目風(fēng)險。

客觀來看，項目確實面臨短期挑戰(zhàn)：豪宅市場競爭加劇、自持資產(chǎn)資金占用、商業(yè)培育周期等問題，確實會對越秀現(xiàn)金流與利潤形成階段性壓力。但越秀作為廣州市屬國企龍頭，依托集團超萬億總資產(chǎn)、多元業(yè)務(wù)協(xié)同與政府支持，具備充足的風(fēng)險緩沖空間。項目同步建設(shè)、分期推進的節(jié)奏，也能有效分?jǐn)傎Y金壓力，避免資金鏈過度緊張。這些挑戰(zhàn)是大型綜合體項目開發(fā)的共性問題，而非不可逾越的障礙。

回望越秀的發(fā)展歷程，深耕廣州、布局全國的戰(zhàn)略始終清晰。從打造廣州IFC到參與珠江新城開發(fā)，越秀始終與城市發(fā)展同頻共振。此次重倉馬場地塊，既是對廣州未來的信心，也是對自身轉(zhuǎn)型的決心。在房地產(chǎn)行業(yè)從高速增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的新階段，單純追求規(guī)模擴張已無以為繼，占據(jù)核心資產(chǎn)、打造優(yōu)質(zhì)持有物業(yè)、構(gòu)建差異化競爭力，才是房企破局的關(guān)鍵。廣州SKP項目，正是越秀從“開發(fā)服務(wù)商”向“城市綜合運營商”轉(zhuǎn)型的標(biāo)志性作品。

短期利潤波動，不改長期價值增長；階段性資金投入，換來永續(xù)資產(chǎn)增值。越秀廣州SKP不是壓上全部身家的賭局，而是基于城市機遇、財務(wù)實力與戰(zhàn)略眼光的精準(zhǔn)布局。它將成為珠江新城的商業(yè)新地標(biāo)、廣州國際消費中心城市的新名片，更將成為越秀穿越周期、實現(xiàn)盈利結(jié)構(gòu)優(yōu)化的核心增長極。

對于行業(yè)而言，越秀的選擇也提供了重要啟示：周期之下，穩(wěn)健是底線，布局是關(guān)鍵。敢于重倉核心資產(chǎn)、攜手頂級資源、服務(wù)城市戰(zhàn)略，才能在行業(yè)洗牌中占據(jù)先機。隨著項目2029—2030年建成開業(yè)，廣州SKP將逐步釋放價值，證明這場戰(zhàn)略重倉的遠(yuǎn)見與價值。彼時再看，這236億元的投入，不是吞金巨獸的開始，而是越秀與城市共贏的新起點。