倫敦豪宅步入“價值重估”窗口期：稅制改革與全球資本調(diào)倉下的冷與熱

在持續(xù)的地緣政治不確定性、英國政府對財富的監(jiān)管姿態(tài)以及懲罰性印花稅制度的多重壓力下，全球超高凈值人群對倫敦超高端豪宅的投資決策正趨于保守。

根據(jù)全球私營房地產(chǎn)顧問公司萊坊（Knight Frank）的數(shù)據(jù)，倫敦超高端豪宅市場已連續(xù)多年承壓。2025年，倫敦僅錄得161筆成交單價在1000萬美元以上的交易，較上年同期大幅萎縮約32.1%。在這一指標(biāo)的全球排名中，倫敦已由2022年的榜首跌至第五位。

總部位于吉隆坡的亞洲房產(chǎn)科技集團居外IQI（Juwai IQI）聯(lián)合創(chuàng)始人兼集團首席執(zhí)行官安薩里（Kashif Ansari）在接受第一財經(jīng)記者采訪時表示，倫敦豪宅市場正經(jīng)歷深刻的轉(zhuǎn)型。從全球資產(chǎn)配置邏輯來看，倫敦已不再是默認(rèn)的“安全港”。過去數(shù)年，英國連續(xù)推出的稅制調(diào)整——尤其是“非居民身份”（Non-dom）制度的終結(jié)、第二套房印花稅附加稅的提升，以及關(guān)于財富稅的持續(xù)討論，正迫使國際買家重新審視其持有成本。

“史無前例的議價空間”

萊坊數(shù)據(jù)顯示，2025年第四季度，倫敦1000萬美元以上的豪宅交易僅為35筆，在其監(jiān)測的12個主要市場中排名跌至第七。

“作為一名擁有超過12年高端房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)驗的從業(yè)者，我明顯感受到，過去1~2年間，曾經(jīng)炙手可熱的倫敦豪宅市場已進入深度調(diào)整階段。對于買家而言，這或許是過去十多年中少有的具有實質(zhì)性議價空間的窗口期。”英國蘇富比國際地產(chǎn)資深銷售總監(jiān)車倩毓（Catharine Che）告訴第一財經(jīng)記者。

車倩毓舉例稱，兩年前，一位中東賣家因遷居計劃，將其位于北倫敦的物業(yè)掛牌。盡管掛牌價與其數(shù)年前的購入價（3500萬英鎊）持平，但在市場下行周期中，該物業(yè)最終由一位亞洲買家以2500萬英鎊購得?！?000萬英鎊的議價幅度，在倫敦豪宅市場歷史上極為罕見。”她透露。

她表示，此類“價值重估型”成交在過去一至兩年內(nèi)均有數(shù)筆，這在此前的市場高峰階段幾乎未曾出現(xiàn)。今年1月，她又完成了一宗幅度相近的價格調(diào)整型交易，“倫敦高端市場很少像今天這樣，存在如此顯著的談判空間?！?/p>

英國蘇富比國際地產(chǎn)另一位資深銷售總監(jiān)陳偉杰（Wai Kit Chan）也觀察到，目前市場上不少掛牌價已下調(diào)15%左右，若計入最終的議價空間，折扣力度更大。開發(fā)商的策略亦趨于軟化，為了回籠資金，部分項目的渠道傭金已從過去的2%~3%攀升至7%。

陳偉杰分析稱，倫敦豪宅市場在2023年后市場分化明顯：“剛需買家波動較小，但投資型或改善型買家開始猶豫。在高息環(huán)境下，他們會反復(fù)衡量：是配置實物資產(chǎn)，還是讓資金留在銀行獲取無風(fēng)險收益？畢竟，現(xiàn)在貸款利息比以前高，經(jīng)濟形勢不穩(wěn)定也是近期豪宅交易量減少的原因之一。”

誘發(fā)降溫的核心變量

當(dāng)前英國房地產(chǎn)市場最顯著的擾動變量莫過于“非居民身份”（Non-dom）制度的終結(jié)。這一曾延續(xù)兩百年的制度原允許在英居住、但定居點在海外的人士對海外收益豁免納稅。自2025年4月起，新規(guī)要求在英居住滿4年后，其全球收入均須納入英國征稅范圍。

安薩里稱，隨著Non-dom制度的落幕，國際買家開始重新評估持有英國資產(chǎn)的必要性，部分頂級富豪選擇徹底遷出，轉(zhuǎn)向稅負(fù)更輕且環(huán)境宜居的目的地?！斑@類‘連根拔起’的遷徙正在成為系統(tǒng)性趨勢?！卑菜_里發(fā)現(xiàn)，阿布扎比和迪拜憑借零個稅、優(yōu)質(zhì)教育和業(yè)務(wù)便利性，正成為倫敦核心豪宅區(qū)（PCL）買家的替代方案。

陳偉杰觀察到：“對于這一制度的改變，10個富人中會有5個覺得有影響，這5個人就會離開英國。去年我就協(xié)助這樣一位經(jīng)營跨國生意的企業(yè)主以低于市場價20%的價格減持了其位于肯辛頓（Kensington）的房產(chǎn)，該賣家隨后選擇將其全球業(yè)務(wù)與家庭重心遷往他處?！?/p>

香港利斯蘇富比國際地產(chǎn)（List Sotheby’s International Realty）業(yè)務(wù)發(fā)展董事陳雅盈（Teresa Chan）對第一財經(jīng)記者稱，倫敦中心區(qū)如威斯敏斯特大廈（Westminster Tower）等項目的咨詢量超出了預(yù)期。她推測，這或許是因為受中東局勢影響，有海外資產(chǎn)配置需求的買家被“分流”回倫敦，同時，買家也認(rèn)為倫敦中心區(qū)豪宅的價格已更加合理。

展望2026年，倫敦豪宅市場有望底部企穩(wěn)。根據(jù)庫茨（Coutts）發(fā)布的倫敦頂級房產(chǎn)指數(shù)，核心區(qū)價格已較2014年峰值回落10.3%，部分區(qū)域如騎士橋（Knightsbridge）降幅甚至接近30%，形成了明顯的價值洼地。第一太平戴維斯（Savills）預(yù)測，2026年核心區(qū)價格將趨于平穩(wěn)，并預(yù)計到2030年累計增長8.1%。