北京房地產律師：拆遷房多人安置，兩人私簽分房協議？法院：無效！

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2001年，李女士（母親）作為被安置人，與甲公司簽訂危改回遷協議，獲得一套位于東城區的三居室（以下簡稱“一號房屋”）。安置人口共6人，包括其丈夫老王、兒子小王、女兒王某霞及兩名未成年親屬。

回遷房總價約15.2萬元，其中首付款及月供均由兒子小王實際支付。2004年，房屋登記在李女士名下，按經濟適用房管理。所有購房合同、發票、房產證等原件均由小王保管。

2017年，母子簽訂兩份《賣房協議書》，約定：

房屋由小王出資購買，系借名買房；

房屋出售后，李女士拿150萬元，其余歸小王；

李女士需配合辦理授權公證，協助賣房。

但此后，李女士拒絕配合賣房。小王遂于2018年起訴，要求確認借名關系并過戶。法院作出A號判決：支持小王訴求，判令房屋歸其所有。李女士未上訴。

隨后，小王將房屋過戶至自己名下，再轉移至配偶名下，并以875萬元售出。

李女士見房已售，轉而起訴小王，要求按《賣房協議書》支付150萬元及150萬元違約金。

二、裁判結果

? 駁回李女士全部訴訟請求。

理由：

《賣房協議書》處分了其他被安置人的權益，未經同意，協議無效；

協議從未實際履行（李女士未配合授權），小王是通過另案確權取得產權，非依該協議賣房；

李女士可就自身安置利益另行主張，但不能依據該協議索要售房款。

三、法院說理要點

被安置人≠產權人，但享有安置利益：

女兒、外孫雖非產權人，但作為拆遷安置對象，對房屋享有居住或補償期待利益，不得被擅自處分。

無權處分+未追認=合同無效：

母子二人私自約定分割全部售房款，侵犯他人權益，且其他權利人未追認，協議自始無效。

協議未履行，不能反向主張權利：

李女士未履行“配合賣房”義務，反而阻撓交易，小王轉而通過司法確權路徑取得房屋，后續出售與原協議無關。

借名買房確權優先于私下分房協議：

法院已通過生效判決確認小王為真實權利人，其處分行為合法有效。

四、勝訴辦案心得

本案是典型的“借名買房 + 拆遷安置多人 + 私下分房協議無效”糾紛，成功關鍵在于：

精準切割法律關系：將“借名確權”與“分房協議”分開處理，先通過確權之訴鎖定產權；

抓住協議致命缺陷：未征得其他被安置人同意，構成無權處分；

強調協議未履行事實：原告未配合授權，違約在先；

利用生效判決既判力：A號判決已確認產權歸屬，阻斷原告返訴基礎。

重要提醒：

拆遷房涉及多人安置，切勿私下簽分房協議；

借名買房務必盡早確權，避免節外生枝；

協議若未履行，不能事后“撿便宜”主張權利；

被安置人雖無產權，但可能影響協議效力！

注：文中人物、公司、房屋、案號均為化名，僅用于普法說明。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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