北京房產官司律師：成功幫客戶追回20年借名房！關鍵在這！

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2001年，金先生（原告，化名）擬購買北京市朝陽區的一套商品房（以下簡稱“一號房屋”），并與甲公司（開發商，化名）簽訂《購房認購書》。

因當時政策或個人原因，金先生借用朋友林女士（被告，化名）的名義，由林女士與甲公司簽訂正式《商品房買賣合同》，總價約160萬元。

合同簽訂后，全部購房款（含首付款32萬余元及按揭貸款128萬元）均由金先生實際支付，房屋交付后也一直由其占有使用。

2021年，按揭貸款結清，但因歷史原因，房屋始終未辦理初始產權登記。

金先生遂起訴，請求：

甲公司協助將一號房屋先辦證至林女士名下；

林女士再配合過戶至其本人名下；

自愿承擔全部稅費。

林女士辯稱：

雖認可借名關系，但若房屋先登記在其名下，將被認定為“二套房”，產生高額稅費；

雙方未約定稅費負擔，其有權拒絕配合，除非金先生先行補償損失。

甲公司表示：僅同意按合同將房屋辦證至林女士名下，但因契稅未繳，暫無法辦理。

二、裁判結果

? 甲公司7日內協助將一號房屋辦證至林女士名下；

? 林女士在取得產權證后7日內配合過戶至金先生名下；

? 兩次交易產生的全部稅費由金先生承擔。

三、法院說理要點

借名買房關系成立且無爭議：

雙方當庭確認；

出資、還款、占有、使用均由原告完成，證據鏈完整。

初始登記是過戶前提，開發商負有協助義務：

購房款已付清、房屋已交付近20年；

開發商怠于履行備案義務，實際權利人有權代位主張。

名義人不得以“潛在稅費損失”拒絕履約：

稅費問題屬借名風險，可另案主張補償；

不能以此對抗實際權利人的物權請求。

原告具備購房資格：

已通過住建部門購房資格核驗；

被告對原告國籍、婚姻狀況的質疑無充分證據，不予采信。

原告自愿承擔全部稅費，消除履行障礙：

法院尊重當事人對自身權利的處分。

四、勝訴辦案心得

本案是典型的“歷史遺留借名房 ”糾紛，勝訴關鍵在于：

鎖定“雙方自認”：被告當庭承認借名關系，極大降低舉證難度；

突破“開發商不配合”困局：援引《民法典》第535條（債權人代位權），要求開發商履行辦證義務；

化解“稅費抗辯”：主動承諾承擔全部費用，消除法院對執行障礙的顧慮；

強調“誠信履約”：名義人長期默許實際人占有使用，反悔違背誠實信用原則。

重要提醒：

?? 借名買房即使年代久遠，只要關系清晰、證據完整，仍可確權；

?? 未辦初始登記，可起訴開發商+名義人雙主體；

注：文中人物、公司、房屋、案號均為化名，僅用于普法說明。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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