開盤17年還在賣，神秘買家7.2億掃貨，廣州“豪宅教父”的舊改項目卻在降價

本文來源：時代財經 作者：梁爭譽

開盤17年，廣州初代豪宅項目仍有新房源熱銷。

近日，星河灣旗下項目星河灣半島五號在廣州高端住宅市場出現一筆大宗交易——單日成交4套復式，金額約7.2億元，創下入市以來單日成交新高。

與常見的零散成交不同，這筆交易來自同一買家。星河灣方面向時代財經確認，買家為來自金融行業的三兄弟，一次性購入4套單位，包括兩套建筑面積約1259.34平方米的頂層復式、兩套建筑面積約935.4平方米的復式產品，單套最高總價突破2億元。

星河灣方面人士表示，項目產品力獲得買家認可，一次性購入多套房源，或有作為家族資產長期配置的考慮。

在中國房地產行業曾普遍追求“高周轉”的黃金年代，星河灣一直是少數堅持慢開發節奏的房企之一。從廣州星河灣到星河灣半島，項目開發周期往往以十年計。

隨著行業進入調整期，過去幾年，星河灣在延續傳統豪宅開發的同時，也開始涉足城市更新領域。相比單一住宅項目，舊改項目開發周期長、資金占用大，對企業資金實力與銷售回款能力提出更高要求。

而在市場需求整體走弱的背景下，項目去化節奏明顯放緩，一些項目甚至需要通過降價或增加渠道投入來刺激成交，開發周期被進一步拉長。

星河灣需要在其一貫堅持的慢開發模式與現實的去化壓力之間尋找新的平衡。

圖片來源：視覺中國

頻現億級交易，二手房價劇烈調整

星河灣半島是星河灣在廣州布局的第二個住宅項目。

該項目早在1992年就已拿地，但直到2009年才首次開盤。星河灣半島位于番禺洛溪島東端，與初代豪宅廣州星河灣隔江相望，是廣州中心城區較為少見的三面環江半島地塊。

憑借較為稀缺的區位條件，以及星河灣在廣州積累的豪宅品牌影響力，星河灣半島在入市之初便吸引了不少高凈值購房者關注。

2009年首次開盤以來，星河灣半島一期、二期及三期產品均已售罄，目前開發進度已推進至第五期。

五期產品星河灣半島五號于2022年12月首次開盤，當時市場價約為12萬-14萬元/平方米。

入市以來，項目多次爆出高總價成交。

2024年5月，星河灣半島五號一套建筑面積約1600平方米的復式住宅以2.06億元成交，成為當年廣州首宗網簽總價超過2億元的頂豪產品之一。同年“十一”黃金周期間，項目又有兩套千平復式住宅成交。在當年廣州總價超過2億元的7套一手豪宅成交中，星河灣半島五號占據接近一半份額。

從價格走勢來看，星河灣半島五號整體價格在近幾年曾保持穩步上行。

2022年首開時成交均價約為12.44萬元/平方米，2023年升至12.86萬元/平方米，2024年進一步上漲至13.56萬元/平方米，2025年一度突破14萬元/平方米。

今年2月，星河灣半島以約2.34億元成交額位列番禺區樓盤成交金額排行榜榜首，當月網簽6套房源，成交均價約8.78萬元/平方米。

在二手房市場，星河灣半島價格調整幅度相對劇烈。

根據貝殼找房數據，星河灣半島四期2025年成交均價約7.34萬元/平方米，同比下降15.3%。2025年11月成交的一套建面約290平方米四房單位，總價1980萬元，單價約6.83萬元/平方米。星河灣半島三號園2025年成交均價則跌破6萬元，約5.96萬元/平方米。

投資百億押寶舊改，慢周轉模式面臨去化壓力

星河灣創立于1994年，由被稱為“豪宅教父”的黃文仔一手打造。不同于多數房企在黃金時代普遍擁抱“三高”模式，星河灣長期保持相對克制的發展路徑，以“慢開發”聞名。

廣州番禺，是黃文仔事業的起點。

2001年“五一”假期，星河灣推出首個豪宅項目廣州星河灣。開盤期間約有18萬人前往現場看房，項目一炮而紅，也奠定了星河灣此后堅持高端住宅路線的品牌基礎。

此后，黃文仔開始北上擴張。

2005年，北京星河灣開盤，單價突破2萬元/平方米，刷新北京豪宅價格紀錄，在4個月內實現約11億元銷售額。2009年，上海浦東星河灣開盤首日成交金額超過40億元。次年，上海星河灣一期入市，在隨后兩年中，星河灣憑借上海兩個豪宅項目躋身上海房企銷售榜前十。

2009年，公司銷售額達到135億元，位列行業前二十。同年，黃文仔回到番禺，推出在廣州的第二個豪宅項目星河灣半島。

此后多年，星河灣繼續將豪宅開發版圖擴展至太原、沈陽、青島、西安、長沙等城市，但整體規模始終保持相對克制。

2019年，黃文仔進入廣州黃埔科學城，拿下蘿峰村舊改，這是星河灣在廣州的首個城市更新項目。

此后，星河灣又在廣州陸續布局多個舊改項目，包括番禺區南村村、西一村、塘步東村以及黃埔區賢江村等。據不完全統計，目前星河灣在廣州參與的舊改項目6個，總投資規模超過600億元。

其中，位于番禺洛浦沙滘島東側的沙溪村舊改項目，是番禺體量最大的舊改項目之一，總改造面積約169公頃。項目原操盤方升龍集團出現流動性危機后，星河灣在2024年7月被引入參與改造，提供資金支持。

在房地產市場整體下行的背景下，星河灣自身也面臨銷售壓力。

2024年2月，黃文仔發表新年講話時說，星河灣正處于新長征中最艱難的階段，面臨的將是嚴峻的考驗，將是過草地、爬雪山。

透過蘿峰舊改的去化可見端倪。

2022年12月，蘿峰舊改以“星河灣蘿峰”（備案名：星璟苑）之名入市，均價約4.7萬元/平方米。此后項目更名為“星河灣半山”，并明顯下調售價。貝殼找房顯示，星河灣半山目前售價約2.8萬元/平方米，最低單價約1.9萬元/平方米。

價格調整后，項目成交有所回暖。截至3月11日，過去30天內星河灣半山成交約69套，位居廣州新房成交榜首。不過，項目獲批房源中仍有256套住宅處于待售狀態，開盤超三年時間去化率61%。

星河灣半山去化情況，圖源：廣州市住房和城鄉建設局官網

從豪宅到舊改，留在牌桌上只是第一步，如何打好手里這手“舊改牌”，才是黃文仔下半場真正的考驗。