南通近50億土地收儲(chǔ)背后：誰(shuí)在斷臂求生？誰(shuí)又全額保本？

地方政府回購(gòu)存量閑置土地，是房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存的重要舉措之一。

據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示，2025年全國(guó)各地公示擬使用專(zhuān)項(xiàng)債收回收購(gòu)存量閑置土地?cái)?shù)量超5500宗，用地面積近3億平方米，涉及資金規(guī)模超7500億元。按平均容積率2.0估算，有望為市場(chǎng)騰挪出約6億平方米的潛在供應(yīng)空間。

到2026年2月末，28個(gè)省市已公示的擬使用專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)閑置存量土地的總金額已超7700億元，其中專(zhuān)項(xiàng)債實(shí)際發(fā)行超3350億元。

據(jù)「新知南通研究院」不完全統(tǒng)計(jì)，截至2026年2月末，南通大市范圍內(nèi)已公示擬使用專(zhuān)項(xiàng)債回購(gòu)的存量閑置土地共計(jì)12宗，合計(jì)土地面積約50.59萬(wàn)㎡，建筑面積約87.28萬(wàn)㎡（按容積率上限估算），回購(gòu)金額約49.37億元。

? 土地權(quán)利人

12宗地塊的權(quán)利人，清一色為地方國(guó)企，直觀反映了近幾年市場(chǎng)調(diào)整期，國(guó)企托底拿地后所面臨的開(kāi)發(fā)節(jié)奏滯后與資金沉淀壓力。收儲(chǔ)政策的出臺(tái)，為這部分沉淀的“賬面資產(chǎn)”提供了退出通道，有助于國(guó)企優(yōu)化資產(chǎn)配置。

? 用地性質(zhì)

除通州平潮R2023-011地塊為安置房用地外，其余11宗均為商品住宅用地，這表明當(dāng)前階段的收儲(chǔ)意在精準(zhǔn)調(diào)節(jié)商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)。

? 規(guī)劃指標(biāo)

8宗地塊容積率在1.5-2.0之間，4宗在1.5及以下。其中，南通創(chuàng)新區(qū)R23022地塊容積率上限僅1.1，是本輪收儲(chǔ)中的“最低密地塊”。即便是此類(lèi)具備高端項(xiàng)目開(kāi)發(fā)潛力的地塊，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，政府與開(kāi)發(fā)商也均持謹(jǐn)慎態(tài)度。

? 拿地成本

本輪收儲(chǔ)地塊中，樓面價(jià)最高的依舊是創(chuàng)新區(qū)R23022地塊，達(dá)17090元/㎡；啟東22014地塊（樓面價(jià)13053元/㎡）、通州R2021-027地塊（樓面價(jià)9205元/㎡）緊隨其后。

? 閑置時(shí)間

12宗地塊出讓至今普遍已超兩年，其中3宗閑置已超四年。長(zhǎng)期閑置的背后，或因拿地成本過(guò)高，即便開(kāi)發(fā)也難以覆蓋成本，或因市場(chǎng)變化太快，原有產(chǎn)品定位已無(wú)法匹配當(dāng)前需求。

以通州金沙灣R2021-027地塊為例，2021年高點(diǎn)拿地，容積率1.9，樓面價(jià)9205元/㎡，按常規(guī)成本測(cè)算，新房入市價(jià)需達(dá)1.8萬(wàn)/㎡左右。然而目前板塊內(nèi)次新房成交價(jià)僅約7000-8000元/㎡，若強(qiáng)行開(kāi)發(fā)將面臨“硬著陸”風(fēng)險(xiǎn)。

再比如創(chuàng)新區(qū)R23022地塊，雖具備低密高端屬性，但板塊內(nèi)中高層庫(kù)存壓力猶不可小覷。若此時(shí)再放量高端產(chǎn)品，恐加劇板塊內(nèi)部分化，并非明智之舉。延伸閱讀：創(chuàng)新區(qū)樓市兩極分化，終于逼得政府出手了

回購(gòu)價(jià)格是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，它不僅關(guān)乎政府真金白銀的成本支出，也反映出不同板塊的市場(chǎng)預(yù)期。

從公示信息來(lái)看，12宗地塊的回購(gòu)價(jià)與其出讓價(jià)相比：4宗回購(gòu)價(jià)/出讓價(jià)比值在0.9-1.0之間，僅微幅折讓?zhuān)?strong>3宗比值在0.8-0.9之間，屬適度折讓?zhuān)?strong>4宗比值在0.7-0.8之間，反映出一定的估值壓力。

值得關(guān)注的是，本輪收儲(chǔ)中出現(xiàn)兩個(gè)“極端”案例：

? 近乎“腰斬”：?jiǎn)|22014地塊

該地塊2022年12月出讓?zhuān)藭r(shí)成交價(jià)48530萬(wàn)元（樓面價(jià)13053元/㎡），如今擬回購(gòu)價(jià)僅25640萬(wàn)元，回購(gòu)價(jià)/出讓價(jià)比值低至0.53，開(kāi)發(fā)商賬面損失22890萬(wàn)元。

大幅折價(jià)背后，是啟東近年新房去化放緩、價(jià)格回調(diào)的現(xiàn)實(shí)映射。高昂的拿地成本與當(dāng)前市場(chǎng)售價(jià)倒掛，只能“斷臂求生”在收儲(chǔ)通道中出清。

? 近乎“原價(jià)”：通州灣TR21011地塊

該地塊2021年5月出讓?zhuān)e置已近五年，回購(gòu)價(jià)僅比出讓價(jià)少了17萬(wàn)元，幾乎“全額保本”。

這或與地塊原始出讓價(jià)不高（總價(jià)7217萬(wàn)元、樓面價(jià)2438元/㎡）有關(guān)，也可能與其遺留問(wèn)題簡(jiǎn)單、開(kāi)發(fā)主體配合度高有關(guān)。筆者認(rèn)為，通州灣樓市長(zhǎng)期低迷，“原價(jià)”收儲(chǔ)更多是個(gè)案博弈的結(jié)果，并不意味著板塊熱度的回升。

回購(gòu)價(jià)格的差異，既是市場(chǎng)預(yù)期的投射，也是政企博弈的產(chǎn)物。對(duì)于地塊權(quán)利人而言，盡管需承受一定折價(jià)損失，但相較因逾期未開(kāi)發(fā)可能導(dǎo)致土地款全額沉沒(méi)的情形，“被回購(gòu)”已經(jīng)是一種具備制度保障的相對(duì)優(yōu)解。

然而，眼前的12宗地塊只是冰山一角。據(jù)「新知南通研究院」不完全統(tǒng)計(jì)，2020-2025年，南通大市累計(jì)出讓商品住宅地塊多達(dá)926宗，土地面積約4460萬(wàn)㎡，土地出讓金規(guī)模約4800億元。未來(lái)仍有大量地塊面臨“收儲(chǔ)”或“爛尾”的選擇題。

接下來(lái)，我們將系統(tǒng)梳理南通各地超兩年未動(dòng)工地塊清單，透視市場(chǎng)真實(shí)庫(kù)存壓力，敬請(qǐng)關(guān)注。

數(shù)據(jù)說(shuō)明

*數(shù)據(jù)來(lái)源：南通各地自然資源和規(guī)劃局官網(wǎng)、南通市自然資源網(wǎng)上交易平臺(tái)

*統(tǒng)計(jì)時(shí)間截至：2026年2月末

*不完全統(tǒng)計(jì)，僅供參考

*轉(zhuǎn)載或引用，請(qǐng)注明來(lái)源「新知南通研究院」