如何激活10萬億存量公積金？專家建議：放寬提取限制，或直接充抵首付、還房貸

本文來源：時代周報 作者：傅一波

近段時間，多地發布住房公積金制度新政。如成都計劃階段性取消住房公積金貸款次數限制，雙人貸款額度提至120萬；福州則是調整政策，住房裝修、購買車庫等可提取住房公積金。

截至2024年底，我國住房公積金繳存余額為109252.79億元。

如何讓10萬億存量資金“活”起來？在2025年底召開的中央經濟工作會議上，“深化住房公積金制度改革”被單獨提及；12月下旬，全國住房城鄉建設工作會議召開，提出“更好發揮住房公積金作用”“深化住房公積金制度改革”，會議累計提及公積金7次。

今年政府工作報告首次明確提出“深化住房公積金制度改革”。這是公積金改革時隔10年再被寫進政府工作報告。

上海金融與法律研究院院長傅蔚岡在接受時代周報記者采訪時指出，如今樓市處于調整期，超過10萬億元的存量公積金或將通過制度改革發揮更大的作用。

據時代周報記者不完全統計，2025年以來，在因城施策框架下，各地公積金優化政策已超280條，涵蓋繳存、貸款、提取全鏈條。進入2026年，改革力度持續加碼，上海、天津、沈陽等重點城市率先發力，精準對接居民剛需與改善型住房需求。

上海金融與法律研究院院長傅蔚岡

傅蔚岡表示，目前許多跡象表明，深化住房公積金制度改革勢在必行，這也是一場由市場變化推動的改革。

以下是時代周報與傅蔚岡的對話：

時代周報：當初設立公積金制度的原因和目的是什么呢？

傅蔚岡：從制度來看，它最初是從新加坡引進的，1991年在上海試行，主要目的是籌措資金，或者說是強制儲蓄。

追根溯源的話，我們可以了解到，在1955年，新加坡建立的所謂中央公積金制度的原因也是這樣。一開始只是一項為工人提供退休保障的社保強制儲蓄計劃。隨后，公積金的保障范圍不斷擴大，最終演變為涵蓋養老、醫療、住房、教育、投資等內容的社會保障制度。

彼時，新加坡規定了每個國民不分職業，只要是受雇員工，都要繳納約20%的薪水到他個人的公積金賬戶里，雇主則要繳納約16%到員工的賬戶內，繳納比率在員工年齡超過50歲后會逐漸下降。這樣的政策制度為新加坡政府進行公共建設和投資提供了巨額資金，也增強了新加坡政府的財務能力。

所以，在當時由于住房條件差、需求較大但資金不足的背景下，上海率先試行公積金制度，通過個人、企業、國家各出一部分，集資建公房，以建立住房公積金制度籌集專項住房資金，一方面為解決居民住房的供需矛盾，另一方面也為當地發展提供了基礎性的龐大資金后盾。

到了1994年，國務院發文全面推廣住房公積金制度：全國縣級以上城鎮機關、事業和國有企業單位和職工，幾乎都進入到住房公積金制度的覆蓋范圍。1997年，公積金也被寫入政府工作報告，“鼓勵企業主動用自己的財力，積極補充公積金和資本金”。

但1998年房改之后，中國的商品房市場起來了，商業貸款逐漸完善，慢慢地產生對于公積金使用的討論，當然也暴露出公積金制度存在的矛盾點。

時代周報：所謂的“矛盾點”，具體是指什么？

傅蔚岡：具體來看的話，主要矛盾有兩個。

第一，公積金的支取使用與收益。《住房公積金管理條例》指出，職工個人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，屬于職工個人所有。因此理論上，公積金屬于個人財產，不屬于公積金管理中心。這就像我們把錢存入銀行，銀行賬戶上的錢還是屬于自己，且存取自由，并能夠獲得利息等收益。但在現實中，個人難以直接享受到相應收益。

從使用端說，公積金最大的收益就是更低的房貸利息。如當前公積金的貸款利息大概是在2.1%-3%區間，商貸利息根據每個地方的不同，在3%-4%區間。這中間的利差，對于大部分居民而言其實并不大，也無法因為這個利差而轉換成購房的行為。

第二個矛盾點就是一直被討論的“公積金無法解決窮人買房的難題”。當然，這里的窮人是打引號的。但的確對于一部分群體而言，住房公積金不是劃算與否，而是是否需要。

舉個例子，以上海的收入來看，一個月收入1萬左右的工薪階層，如果沒有親屬的支持，可能短時間內沒法買房，那就無法動用自己的公積金。這意味著，每月被扣繳資金一直沉淀在公積金管理中心。

于是，部分人會感覺到：當初推出公積金制度，本是想解決中低收入階層的買房難問題。但是在實踐中，享受到這一政策紅利的大多是中高收入階層。所以我將這種現象稱為分配的“逆向激勵”：高收入者因具備購房能力，能利用公積金杠桿享受低息貸款；而真正需要保障的低收入者，由于買不起房，資金被長期封鎖在賬戶中，客觀上形成了“窮人補貼富人”的循環。

時代周報：這是否為當下提出改革的核心原因？

傅蔚岡：公積金制度涉及超過1.6億繳存人和10萬億規模的資金池，背后關聯著地方財政、保障房建設以及龐大的管理系統，屬于“牽一發而動全身”。

過去由于房地產市場處于長上行周期，公積金的“低息杠桿”優勢得以保存。

但到了現在，外部環境發生了根本性變化：房地產供需關系發生重大轉變，商業貸款利率降低。當公積金相對于商貸的“溢價空間”被壓縮時，公積金本身的吸引力和問題被放大了。

當然，直接取消現有的機構，它肯定會帶來很多問題。比如，各地的公積金中心怎么辦？我們之前繳納的公積金又該如何處理？所以，從過去幾年來，各個地方都不斷推出新的政策，比如可以用公積金租房、支付醫療費用，甚至繳納物業費等，異地的接續、取用也都慢慢在進行和開放中。

可以說是各種各樣的問題疊加在一起，將公積金制度推向了改革的風口中。

時代周報：你覺得接下來改革的重點方向會在哪里？

傅蔚岡：我們都知道，房地產市場在國民經濟中占據一個非常重要的地位，長期以來我們稱其為支柱，但最近幾年這一市場發生了變化。

比如房地產市場的價格不再像以往那樣高歌猛進，逐漸平穩，因此居民的購房意愿有所下降。在這個背景之下，10萬億元存量公積金就能起到很大的作用了。如何更好地利用這個存量資金，就成為現在遇到的情況。

過去的做法多是“小修小補”，側重于提高提取的便利性；而當下的深化改革，其目標是從“輔助購房工具”轉向“存量資產盤活器”和“內需加速器”。首先要激活流動性：10萬億存量資金是巨大的“沉默成本”。通過放寬提取限制（如裝修、物業費、甚至特定條件的消費支出），可以迅速轉化為居民的即時購買力，產生乘數效應。

其次，要解決資產負債表的問題。在居民收入預期波動的背景下，公積金改革可以起到“減壓閥”作用。例如，通過允許公積金直接充抵首付或償還存量房貸，可以有效緩解居民家庭的現金流壓力。

再次，對接住房新模式。改革的另一個目的是支持“租購并舉”。現在的重點不再是單純支持買房，而是通過公積金支持保障性租賃住房建設，實現資金在住房領域內部的閉環循環。