3月樓市“小陽春”苗頭已現(xiàn)，核心城市行情悄然回暖

“這周的二手房帶看量，比春節(jié)后第一周漲了差不多20%。”近日，在北京西四環(huán)一家二手房中介門店里，店長一邊整理著客戶資料，一邊跟新京報貝殼財經(jīng)記者聊起近期的市場變化。在他的直觀感受里，最近上門看房的人明顯多了，成交量也在穩(wěn)步回暖，但價格整體依舊平穩(wěn)，并未出現(xiàn)大起大落。

3月樓市“小陽春”已經(jīng)拉開序幕。和往年同期相比，今年“小陽春”會呈現(xiàn)出怎樣的成色？在市場人士看來，今年的春季行情，既有傳統(tǒng)季節(jié)性規(guī)律的支撐，又帶著十分鮮明的“結(jié)構(gòu)性分化”特征。

一線城市率先回暖，帶看、成交同步回升

每年3月，都是二手房市場傳統(tǒng)的回暖窗口。從近幾年的走勢不難看出，春季歷來是全年成交最為關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)之一。

2025年3月，北京二手住宅網(wǎng)簽19233套，創(chuàng)下當(dāng)年全年峰值；上海同期二手房成交約1.8萬套，是2023年4月以來的高點(diǎn)；深圳二手住宅網(wǎng)簽6078套，環(huán)比、同比分別大漲65.3%和58.3%。

拉長時間線看，2024年3月北京二手住宅網(wǎng)簽14280套，是當(dāng)年的最高點(diǎn)；2023年3月更是高達(dá)22192套。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉曾指出，從市場趨勢看，北京二手房火熱的基礎(chǔ)線是二手房住宅單月1.5萬套。

對此，上述門店店長也給出了很實(shí)在的判斷：“今年3月成交量超過1.5萬套，問題不大。”

從近期日度網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，也能直接感受到市場熱度。3月9日、10日、11日，北京二手住宅分別成交712套、657套、751套，連續(xù)保持高位運(yùn)行。

新京報貝殼財經(jīng)記者 段文平 制圖

上海市場的復(fù)蘇勢頭也較為搶眼。3月7日，上海二手房單日網(wǎng)簽1324套，時隔315天再度創(chuàng)下單日新高；3月8日、9日也分別成交1179套、870套，熱度持續(xù)。

“‘滬七條’出臺后短短10天，線上咨詢、用戶留電等指標(biāo)同比漲幅就超過80%。”58安居客研究院院長張波表示，這一輪政策對改善型需求的激活非常直接、見效也快，是往年同期不具備的關(guān)鍵推力。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)也觀察到，春節(jié)后，上海二手房交易持續(xù)保持活躍態(tài)勢，周末交易表現(xiàn)尤為突出。除了上海，其他重點(diǎn)城市二手房市場也有積極表現(xiàn)。“一個核心原因在于，當(dāng)前購房成本已處于相對低位，疊加各類樓市利好政策的持續(xù)發(fā)力，以及市場對房價企穩(wěn)的預(yù)期不斷增強(qiáng)，多重因素共振推動市場交易進(jìn)一步活躍。”

在深圳，據(jù)樂有家數(shù)據(jù)，3月2日-3月8日，樂有家深圳二手簽約量環(huán)比大漲132%，創(chuàng)下自2025年3月底以來的最高值；二手看房量也達(dá)到了2024年10月中旬以來的最高點(diǎn)。

張波分析，核心一二城市迎來“小陽春”的概率還是較高，但市場不具備全面火熱的基礎(chǔ)，從安居客線上百城二手房掛牌均價來看，目前仍呈環(huán)比微降態(tài)勢（2月環(huán)比降0.20%），不少中小城市同比仍在下行，決定了熱度只集中在核心城市。

張波進(jìn)一步說，市場的分化還將持續(xù)，這一分化不僅表現(xiàn)在不同能級城市，同一能級城市的市場恢復(fù)節(jié)奏也可能差別較大。

熱點(diǎn)地塊頻現(xiàn)高熱，整體仍以分化為主

土地市場的溫度，往往與樓市熱度同頻共振。在土地市場，更像是“局部點(diǎn)火”，個別優(yōu)質(zhì)地塊拍出高熱度。

3月10日，在23輪競價后，保利發(fā)展以15.86億元的總價拿下杭州世紀(jì)城核心單元XS010401-09地塊，樓面價38084元/平方米，溢價率16.11%。而在4天前，保利歷經(jīng)超109輪競價、以總價32.24億元斬獲上城區(qū)城東新城單元SC080201-27地塊，成交樓面價44985元/平方米，溢價率高達(dá)51.08%。

再往前看，2月底廣州珠江新城馬場1期地塊更是引發(fā)全國關(guān)注：經(jīng)過9小時、243輪激烈爭奪，越秀地產(chǎn)以236.04億元總價拿下，溢價率26.60%，成交樓面價約8.5萬元/平方米，刷新廣州住宅樓面價紀(jì)錄，總價款也位居廣州土拍史上第二。

在張波看來，熱門地塊還是以個案表現(xiàn)更為明顯，這些地塊多位于核心城區(qū)，配套成熟、人口流入穩(wěn)定，且規(guī)劃指標(biāo)，包括容積率、戶型限制適配當(dāng)前核心改善需求，自然吸引房企競爭，并非整體市場熱度傳導(dǎo)。

中指研究院曹晶晶也持相似觀點(diǎn)，“土地市場同樣仍呈明顯的分化態(tài)勢，房企拿地高度聚焦、審慎布局，僅核心城市優(yōu)質(zhì)地塊保持較高熱度。”

政策持續(xù)托底，“小陽春”溫而不熱、分化加劇

近期，從中央到地方，穩(wěn)樓市的政策信號不斷釋放。2月25日，上海“滬七條”樓市新政正式出臺，從放寬非滬籍社保年限、提高公積金貸款額度、優(yōu)化房產(chǎn)稅等多個維度精準(zhǔn)發(fā)力，直接提振市場信心。

今年《政府工作報告》明確提出“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，在改善民生方面，尤其提到，加強(qiáng)初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求。

“預(yù)計接下來中央和地方將加快推動各項(xiàng)政策落地，為3、4月‘小陽春’創(chuàng)造有利條件。”曹晶晶認(rèn)為，綜合目前市場情況及政策走向判斷，今年的“小陽春”仍會在部分核心城市出現(xiàn)，但總體呈現(xiàn)出“溫而不熱”、分化加劇的特點(diǎn)。

她進(jìn)一步表示，從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，受去年同期較高基數(shù)影響，今年1-2月重點(diǎn)城市新房銷售面積同比普遍回落，但二手房成交量保持平穩(wěn)。隨著假期因素消退，積壓需求正在逐步釋放。春節(jié)假期后的兩周，北京、上海等城市新房及二手房成交量環(huán)比持續(xù)回升。隨著3月核心城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市，預(yù)計本輪“小陽春”仍將呈現(xiàn)明顯的區(qū)域性特征，人口持續(xù)凈流入、庫存合理的核心一二線城市，有望迎來階段性行情。但整體而言，要穩(wěn)住房地產(chǎn)，仍有賴于居民收入預(yù)期改善與房價預(yù)期的實(shí)質(zhì)性修復(fù)。

新京報貝殼財經(jīng)記者 段文平

編輯 楊娟娟

校對 楊利