民主實踐·自治的失敗與孕育

一、

我不得不承認這個實現，小區遲遲未能召開業主大會，重新選聘新的物業公司，以接替鴻園物業的預期離場，這未嘗不是小區業主自治嘗試的一次失敗。

2025年10月20日，鴻園物業向小區業主及物委會，函告了物業公司離場通知，擬定90天后撤離陽光上城。對此，小區物委會迅速召開會議，制定了重新選聘物業公司方案，并決定以“2+1”的工作模式，實現合法合規的選聘新物業。

“2”是指先后召開兩次業主大會，“1”是指舉行一次物業公司的競爭性比選。第一次業主大會投票表決各種文件，構建競爭性比選的合法性基礎。物業公司的競爭性比選確定不少于三家的物業公司，第二次業主大會對三物業公司進行差額投票。“2+1”物業選聘工作模式，既符合了業主大會選聘物業的法定要求，同時又體現了小區業主自治的精神與原則。

在2026年1月初，第一次業主大會的議題材料，已經基本草擬完畢了。同時，小區物委會在公開透明的環境中，也完成了與意向物業的前期協商溝通工作。經物委會內部討論決定，以“線上+電子投票”的方式召開業主大會。“線上”是指基于微信群聊功能，通過建立涵蓋全體業主的微信群，搭建虛擬的小區業主大會模式，“電子投票”是指以電子表單或在線投票工具，并基于業主微信群進行議題投票。該模式的優點在于保障業主的參與權、知情權，并且能提高物委會的工作效率。同時，該模式的缺點在于前期工作的耗時巨大，需要逐一將小區業主拉進業主微信群。

陽光上城共有1249戶住戶，具體包括了高層、別墅及臨街商鋪。經物委會成員的分工協作，以及部分業主參與支持，大約到2月13日的時候，已建成3個小區業主群，群成員大約有1100名。如果排除重復添加的住戶及家屬，至少有1000名業主在群里了，基本滿足了召開業主大會“雙2/3”的要求。

業主清冊是召開業主大會的法定程序，其目的在于核實小區住戶的身份，并確定業主大會成員的投票資格。物委會對業主清冊工作的設計，同樣是以“線上+電子表單”的方式，凡是加入小區業主群的業主，在微信中就能完成業主清冊工作。

2月14日，小區的業主清冊工作正式開始。截止3月14日，業主清冊的人數達561人。小區共有住戶1249，“雙2/3”為832。或者說，如果將業主清冊視為正式投票，那么561人遠未達召開業主大會的及格線。

鴻園物業主動提出離場，業主大會卻未能如期召開，以至于無法選聘新物業接續，而將小區置于可能發生的危機中，我將其稱為是“業主自治的失敗”。

二、

若是以小區政治的視角，觀察或思考小區業主自治，那業主自治的本質則是小區的民主實踐，或者是小區業主的民主實踐。

我國的商品房政策起源于上世紀八十年代初，其伴隨著改革開放而逐漸形成了全國性的房地產業，而小區物業服務又伴隨房地產業而發展。

2003年5月，國務院第9次會議通過了《物業管理條例》，并構建了“業主—業委會”及“業主大會—物業公司”的雙重權力與治理模式。業主不僅是小區的產權所有者，而且還是小區政治的權力基石；業主大會由小區業主構成，它是小區的權力機構，并選聘及解聘物業服務公司；業委會成員由業主大會選舉產生，它不僅是業主大會的執行機構，而且還是業主大會的常設機構。

因此，從《物業管理條例》所構建的“權力—治理”模式，進一步延伸出了小區自治及業主自治的原則。

民主是現代政治文明的基本特征，它包含了主權在民、權力平等、公眾參與等內涵。作為社會主義制度的中國，民主類型具體包括了人民民主、協商民主及基層自治民主，而小區自治則是基層自治民主的類型之一。《物業管理條例》第六條之規定，共列明了小區業主的九項權力，這九項權利構成了業主自治的理論基石。

或者說，雖然法律賦予了小區業主自治的權力，但小區業主卻缺乏系統性的民主訓練。最終，失敗的民主實踐又會影響小區治理。

根據《物業管理條例》的相關規定，法律、法規及規章已賦予了業主權力，但業主卻無法以自身能力使用這些權利，從而解決小區所面臨的各種危險。對此類特定現象的概述，即屬于小區業主自治的失敗。小區業主自治的失敗，它反映了小區民主實踐的失敗。

民主具有以下幾方面的維度，權力來源、組織形式、理念共識及生活方式等。社會的民主制度是一個歷史傳承的過程，而個人的民主方式則一個學習、培訓及訓練的過程。小區民主實踐的失敗，正是小區業主缺乏學習及訓練的過程。

三、

雅典城邦的民主政治制度，是古希臘民主政治的典范形式，其基本特征是全體公民是統治者，參與政治，集體掌握國家最高權力，公民集體內部相對平等。一般而言，歷史教科書大多是這樣評價雅典民主的，它只是成年男性公民當家作主的政治制度，民主對婦女、外邦人、廣大奴隸而言是遙不可及的，它僅僅一部分人的少數的民主。然而歷史事實是，古希臘城邦實行強制性兵役制，成年男性公民需服兵役以保護城邦安全，城邦公民戰時為兵、平時務農，而女性、奴隸及非公民是排除在外的。

對于雅典城邦的民主政治而言，公民獲得參與政治的權力，其責任是履行保護城邦的義務，而代價則可能是付出生命。對于集合性的群體而言，民主制度是一個好東西，它能保障成員平等獲得權力，但成員對此亦應當承擔責任。就現代民主制度而言，這種責任包括了參與、包容、監督及表達等。

投票選舉制度既是雅典民主政治制度的重要組成部分，亦是民主意志得以實現的重要工具措施。雅典城邦的執政官就是由公民大會選舉產生的，而蘇格拉底也是被雅典的公民法庭投票判處死刑的。

民主并非是意外的恩賜之物，它是需要承擔責任的試煉，而承擔責任又需要具備基本條件，諸如時間、精力、學識、財富、膽識等。

當代中國是社會主義國家，人民民主亦被寫進了憲法，但有關基層社會公民的民主教育及訓練，這方面的探索、實踐及成效卻微乎其微。以民主的包容，彌合社會的分歧；以民主的責任，鞏固政權的根基；以民主的共識，提升治理的能力。若是以此為衡量標準，這就是微乎其微的判斷了。

四、

對于小區政治的觀察與思考，我經歷了一個從革命反抗，到民主實踐的轉變過程。如果說，業主革命是對外維權斗爭的反抗；那么，民主實踐則是向內凝聚共識的過程。具體而言，組織召開小區業主大會，并通過投票表決解決問題，這正是小區共識得以凝聚的表現。

業主大會是小區自治、業主自治的載體。在制度構建層面，如何通過法律、法規及規章等，設計業主大會的召開程序、議事討論規則及投票表決方式等，這體現了制度構建對小區自治的塑造。在民主實踐層面，小區業主如何能積極參與業主大會，并能夠熟練的運用規則表達自己的意見，這體現了民主實踐對業主的培育與訓練。

對于業主大會而言，從理論層面分析，其分為會前、會中及會后三個部分。會前需提前15天發布公告，這不僅是明確會議召開的時間，而且還是提前公示大會的討論議題，并保障業主有足夠的時間了解議題。會中則是指大會召開的整個期間，并可細化為以下環節：大會主席團的議題說明、業主的議題討論、大會舉行議題投票表決、對議題表決情況進行計票、議題投票表決情況等。會后則需要將議題投票情況進行公示并及時備案。

一般而言，召開業主大會不具備人民代表大會那樣的條件，能將全體業主統一集中到某個場所召開會議，然后能一氣呵成的完成各個環節及程序。于是，在相對集中的完成議題說明環節之后，議題討論及投票表決就只能在一段時間里分散完成了，然后再相對集中的完成投票統計等。

此外，對于業主大會而言，業主身份核實也比較重要，這是保障業主大會合法性的程序要求。業主大會由小區業主組成，而小區住戶并不等于小區業主，業主清冊工作即是在核實住戶的身份，以確認其是否具備業主大會的投票資格。

組織召開一場業主大會，并不是一件容易的事情。業主大會召開的成功與否，其決定因素取決于以下幾方面：小區業主的共識與配合、積極性與參與度，業委會的籌備與宣傳、組織與動員，街道與住建局的支持與幫助、指導與監督。

五、

或者是小區自治、業主自治，或者是小區事務經業主大會投票表決，說出來不過就是一句話，寫在書本里不過就是一個法條。然而，具體實踐卻是一件非常困難的事情。

業主投票是業主大會成功舉行的關鍵，而組織性、紀律性及參與性則是保障業主投票的關鍵。然而，現代商業住宅是建立在陌生人社會基礎之上，它缺乏傳統村落那種持續百年的血緣紐帶，也缺乏計劃經濟時代工廠社會那種社群的行政組織性，也缺乏宗教團體那種統一的社會群體價值觀。

中國的房地產業歷史不超過五十年，而曲靖的房地產業歷史也不超過三十年，要想在這么短的時間里，自發孕育出具有一定自治能力的社群，這的確不是一件容易得事情。

正是通過對小區重新選聘物業的觀察，讓我深刻體會到在商住小區里自發孕育民主社群的困難重重。

陽光上城業主自治失敗即將面臨這樣的困境。就外部壓力而言，4月20日是鴻園物業推遲離場的最后時間，目前僅剩一個多月的時間了。自從鴻園物業函告離場通知之后，加劇了部分業主的觀望態度，業主物業費收繳率持續下降，這又影響到了物業服務質量。就內部阻礙而言，至今，業主清冊的人數僅為561人，至少還差272名，才能推定達到召開業主大會“雙2/3”的合法條件。通過觀察業主清冊的工作進度情況，雖然在線投票已經提供了極大的方便，但基于業主對業主大會的參與性，議題投票表決至少需要二個月的時間。在召開第一次業主大會之后，至少還需要一個月舉行物業公司的競爭性比選，這才能確定第二次業主大會物業公司差額選舉的名單。

于是，小區的民主實踐就面臨這樣困境，若要依法依規選聘新的物業服務公司，那小區至少在一段時間里，就會陷入缺乏物業服務的局面；若要保證小區物業服務不斷檔，那么召開業主大會及物業選聘，就無法實現程序合法及保障業主權力。

六、

政治選擇從來都是現實性、妥協性及原則性的平衡。

認清現實，所立目標；

那現狀是什么？所要達到的目標是什么？審視現實與目標之間的差距，這種差距是否可以妥協，以及被各方所接受？

原則是什么？

不可突破的底線又是什么？

面對小區民主實踐的失敗，讓我進而繼續思考。

陽光上城物業管理之所以陷入今日之困境，根本原因是部分業主以各種理由拒繳物業費用，使鴻園物業對小區的運轉難以為繼，而鴻園物業又因云電后勤系統體改的原因，使其于小區物業服務合同而言，喪失了依法追討業主所欠費用的主體資格。

因此，此次小區重新選聘物業服務公司，符合法定程序的物業選聘工作，即是物委會的工作原則與底線。唯有程序合法選聘的物業公司，將來才能依法起訴拖欠物業費的業主，而這也才能獲得法院的判決支持。否則，不過是又埋下了另外一個禍端，過去不愿意繳納物業費的業主，在將來大多也是不愿意繳納物業費，而物業選聘違法即是一個最好的借口及理由。

然而，現實情況則是部分小區業主的不配合，以及所剩時間無法以合法程序選聘新的物業公司。

于是，就產生了以下問題的解決措施：

其一、對于推進業主大會的進程，而部分小區業主的不配合，物委會保障每一位業主的權利，保障每一位業主通過投票表決自己的觀點，但部分業主卻以這種權利消極阻滯業主大會的召開。民主從而都不是無償享受的，既然部分業主不愿承擔責任，那么對于不愿參加業主大會的業主，其缺席票自動歸入多數票，該措施是否能被各方所接受。

其二、對于小區即將陷入缺乏物業服務的局面，各方應當如何協商公共應對？

對于物委會而言，或與鴻園物業繼續協商延遲離場，但需要動員業主繳納物業費；或以非法程序直接選聘新的物業公司，以解決鴻園物業決定離場后的困境。或選擇應急物業服務，以解決鴻園決定離場后局面，但同時仍需繼續推動業主大會的召開，通過法定形式選聘新的物業服務公司。

對于小區業主而言，既然不愿意積極參與業主大會，以合法形式解決小區所存在的問題，那就繳納拖欠鴻園物業的物業費，讓鴻園物業繼續提供物業服務；或者是接受物委會以違法程序所選聘的物業公司；或者是接受物委會所選擇的應急物業公司。

對于政府及職能部門而言，其職能職責不僅是指導、監督，同時還是兜底。陽光上城所面臨的困境，既有普遍性、亦有特殊性，若業主自治卻無法解決自身問題，任由其發展就可能會形成社會問題，顯而易見的是，小區缺乏物業服務的垃圾清運、電梯維保及安防維護等問題，若因這些問題所導致安全事故，此時就不是基層政府兜底的問題了，而是上級政府對下級政府的問責了吧。

七、

對于小區治理而言，“善治”以作為一種價值理念，或者是一種工作方式，它至少可以包括以下幾個維度，小區業主的共同價值需求、業主與物業之間的關系、以及基層政府的社會治理能力。

對于業主群體而言，“善治”至少包括了承擔小區責任、解決小區內部分歧的方式、以及小區共同遵守的公約等。對于經業主大會選聘的物業公司，基本實現了雙方權益的平衡，此時的“善治”就體現為雙方的溝通與協商。

對于政府而言，小區“善治”則應當充分發揮指導、幫助、教育、訓練、監督等職能職責，并充當好小區業主自治民主實踐母體孕育的角色。小區治理是政府基層社會治理的重要領域，小區成熟的業主自治猶如民主生命體，它能降低政府基層社會治理的成本，反之則會加重。推動小區業主的民主實踐，讓小區獲得一種生命力，從而由內向外的推動小區的發展。

然而，政府如何充當好這個母體孕育的角色，具體應當以什么樣的措施及方式，確實推動小區業主自治的民主實踐，這就是一個非常值得思考的問題了！

總之，就一句話，做好了是成績；做不好就是問題！

八、

這是我最痛苦的一次思考，也是我不得不面對的現狀！

還想說點什么，在漫漫探索與實踐過程中，卻不知此時還可以再說什么。

畢竟，小區物業會努力了，支持配合的業主也努力，鴻園物業各給予了莫大的幫助。

或者說，是我們都還不夠努力吧！

小區自治的民主實踐本就不是能一蹴而就的事情！

陳浩 記于知止堂上

2026年3月14日