重磅38號文，商品房建設用地按下了暫停鍵

近日，自然資源部38號文《關于進一步做好自然資源要素保障的通知》引發了大家高度關注，內容提到新增建設用地不再用于經營性房地產開發，優先保障重大項目和民生事業發展，這等于是給商品房開發按下了暫停鍵，核心內容是統籌存量和增量建設用地促進內涵式發展，這對于房地產行業影響是巨大的。

同策研究院聯席院長宋紅衛分析，從內容來看，有幾條是跟住宅土地供應相關的內容。

第一、“地方人民政府依法批準但實際未使用的建設用地，可由原批準用地機關撤回用地批準文件”。這對于很多囤地未開發的開發商影響較大，持有的土地要么被強制回收或者在專項債的支持下回購。回收的土地用途會根據當前實際情況做調整，如果被強制收回，對于企業來講是一筆比較大的損失，如果是在專項債的支持下跟相關部門溝通之后進行回購，對企業來講則是一筆資產的出清，是回籠現金流的渠道，對企業來講反而是利好。收回來的土地，未來用途規劃是根據城市產業發展的情況去做調整，有利于城市存量土地的盤活。

第二、“新增建設用地與存量建設用地盤活掛鉤機制，年度新增城鄉建設用地原則上不得超過盤活存量土地面積”。這對于很多低能級城市影響較大，尤其是產業薄弱，人口流出，對土地出讓金依賴度較高城市。這些城市本來盤活存量資產的難度較大，政策出臺后，意味著未來能賣的土地量大打折扣。

第三、“新增建設用地優先保障重大項目建設和民生事業發展，原則上不用于經營性房地產開發”。這意味著商品房建設用地未來主要來自存量用地和低效用地，這對于去庫存有最直接的影響。原來很多城市庫存之所以大，是因為一方面面臨庫存壓力，一方面還在賣地建房，導致降首付、財政補貼等政策效果大大折扣，這次政策是從源頭關上了水龍頭。

這次政策可以看出，十五五期間供地政策從邏輯上發生了本質的變化，基本遵循了盤活存量，以需定供，存量優先的十二字方針。從根本上解決了庫存的源頭問題，同時再協同好房子政策以及需求端政策的支持，假以時日，房地產庫存問題就會得到根本性解決。從長期來看，也在倒逼部分城市擺脫土地財政，重振實體經濟發展的邏輯。

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