劉成云的綠城“首考”：穩比快更重要

出品|中訪網

審核|李曉燕

近期，綠城中國發布2025年度盈利預警，預計股東應占利潤同比下降約95%，引發市場關注。這一數據恰好落在中交系老將劉成云執掌綠城滿一年的節點，也讓這家以品質立身的房企，站在行業轉型與自身變革的交匯點。

放在房地產深度調整的大背景下審視，綠城的業績表現并非經營失序，而是主動去庫存、一次性釋放歷史包袱、堅守安全底線的階段性結果。在行業普遍虧損、流動性承壓的2025年，綠城守住了財務安全、穩住了銷售規模、優化了資產結構，以“短期利潤讓位于長期健康”的戰略選擇，為高質量發展筑牢根基。劉成云掌舵的第一年，既是陣痛之年，更是筑基之年。

2025年是房地產行業調整最為劇烈的一年，行業虧損面擴大、毛利率持續走低、資產減值集中計提成為常態。數據顯示，多家頭部房企出現百億級虧損，超七成上市房企業績下滑，行業進入“低增長、低利潤、低容錯”的新常態。綠城的利潤下滑，是行業共性壓力與自身歷史包袱疊加的結果，而非個例性風險。

面對行業寒冬，綠城的核心優勢在于守住了安全底線。劉成云上任伊始便確立“穩健經營、風險可控”的總基調，推動公司持續優化債務結構，短期負債占比降至歷史新低，現金短債比超過2.5倍，創歷史新高。憑借央企背景與穩健財務策略，綠城保持融資渠道暢通，未出現公開市場債務違約，在民營房企普遍遭遇流動性危機時，成為行業中少有的“安全島”。

與利潤下滑形成鮮明對比的是，綠城銷售規模逆勢攀升。2025年全口徑銷售額達2519億元，位居行業第二，銷售面積躋身行業前列。在市場整體收縮的背景下，綠城依托產品力與一二線核心城市布局優勢，實現市場份額提升，回款率維持高位，現金流安全得到充分保障。這種“規模穩、現金流穩、財務穩”的態勢，在行業中尤為稀缺。

綠城將利潤下滑歸因于三點：行業調整、去化長庫存導致毛利率下滑、計提大額資產減值。這背后，是劉成云團隊主動作為、刮骨療毒的戰略決心，而非被動承受壓力。

過去一年，綠城堅定推進去庫存策略，以價換量加速盤活存量資產，有效降低庫存風險、回籠資金。這一操作雖短期拉低結轉毛利率，但從長期看，解決了歷史遺留的高庫存難題，為后續輕裝上陣掃清障礙。同時，公司基于審慎原則計提資產減值，一次性釋放歷史項目風險，避免風險遞延，符合央企房企穩健經營、防范化解風險的核心要求。

毛利率下滑是行業共性問題，也是綠城轉型期的階段性挑戰。2022至2024年，綠城綜合毛利率從17.3%降至12.8%，2025年受去庫存與高地價項目結算影響進一步承壓。但值得注意的是，這一壓力主要來自歷史項目，而非新增投資。劉成云上任后，綠城投資更趨保守，聚焦一二線核心城市，嚴控非核心區域投入，新拓項目利潤率更有保障，為后續毛利率修復埋下伏筆。

代建等輕資產業務持續領跑行業，成為穩定盈利的重要支撐。盡管當前輕資產利潤尚不足以覆蓋重資產波動，但綠城已形成“重資產穩規模、輕資產提效益”的雙輪格局，隨著輕資產占比提升，盈利結構將持續優化。

2025年3月27日，劉成云正式接任綠城中國董事會主席，這位在中交體系深耕三十余年的老將，帶來了與過往規模沖刺不同的管理思路：更強調風險控制、長期發展與運營效率。

在投資端，綠城堅守“安全性、流動性、盈利性”均衡原則，聚焦高能級城市，精準把握結構性機會，摒棄盲目擴張，從源頭提升項目質量。在運營端，推進內部組織優化，降本增效，提升管理精細化水平。在產品端，堅守產品主義，升級“好房子”體系，以品質筑牢核心競爭力，延續綠城高端市場口碑。

這種戰略調整，契合行業從“規模至上”轉向“質量至上”的大趨勢。過去，綠城曾陷入“規模登頂與利潤崩塌”的反差，而劉成云團隊正推動公司回歸經營本質：不再單純追求規模增速，而是兼顧規模、利潤與風險，走可持續發展之路。

不可否認，戰略調整難以立刻扭轉歷史積累的問題。此前擴張期獲取的高地價項目集中結算，仍對盈利構成壓力；多元化業務尚未形成足夠支撐，盈利結構仍高度依賴傳統開發。這些問題并非劉成云上任后產生，而是行業轉型期房企共同面臨的挑戰，且綠城已在積極破解。

從品質標桿到規模前列，再到短期盈利探底，綠城的走勢是房地產行業轉型的縮影。在行業根本性重構的關鍵階段，綠城的價值不應僅以短期利潤衡量，更應看到其穿越周期的韌性、資產結構的優化、發展模式的升級。

劉成云曾表示，行業進入“存量博弈、品質制勝”新階段，穩健經營是第一位。過去一年，綠城用行動踐行這一理念：放棄短期利潤誘惑，主動去庫存、提現金流、降風險，以“穩”為核心應對市場波動。這種選擇，看似保守，實則是行業寒冬中最正確的長期主義。

未來，隨著歷史包袱逐步出清、新拓項目進入結算、輕資產業務持續發力，綠城盈利修復具備堅實基礎。同時，公司堅守產品力優勢，在一二線核心城市擁有優質土儲，疊加中交集團資源支持，發展韌性持續增強。

短期利潤承壓，是綠城轉型路上的必經陣痛；而財務安全、規模穩固、資產優化、戰略清晰，才是這家老牌房企穿越周期的核心底氣。劉成云掌舵的第一年，綠城交出的不是一份亮眼的利潤答卷，而是一份安全、穩健、著眼長遠的筑基答卷。

房地產行業最艱難的時刻正在過去，市場逐步邁向止跌回穩。對于綠城而言，當下的考驗不是“活下去”，而是在保持行業地位的同時，穩步修復盈利能力，重新定義品質房企的價值與位置。我們有理由相信，歷經陣痛洗禮后的綠城，將以更輕盈的資產、更穩健的經營、更強勁的產品力，在行業新周期中行穩致遠。