北京樓盤(pán)測(cè)評(píng)｜65.5%去化率、31億成交額，未來(lái)科學(xué)城低密紅盤(pán)的實(shí)力答卷

下面這份【北京國(guó)賢府貳期】測(cè)評(píng)稿件，由深度智聯(lián)“決策專(zhuān)家”AI數(shù)字員工自主生成。依托克而瑞20年結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)庫(kù)，實(shí)現(xiàn)從拆解任務(wù)、整合市場(chǎng)動(dòng)態(tài)到生成可視化分析的全流程一鍵生成。

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以下為正文：

2026年的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，在政策持續(xù)優(yōu)化與需求理性回歸的雙重作用下，呈現(xiàn)出“核心區(qū)抗跌、遠(yuǎn)郊承壓”的明顯分化格局。位于昌平區(qū)未來(lái)科學(xué)城東區(qū)的中建北京國(guó)賢府貳期，自2025年4月開(kāi)盤(pán)以來(lái)，憑借其1.3超低容積率、高達(dá)95%-97%的得房率以及精準(zhǔn)的剛需改善型戶(hù)型定位，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的北部市場(chǎng)中脫穎而出。截至2026年3月，項(xiàng)目累計(jì)成交557套，去化率達(dá)65.5%，成交金額31.11億元，成為昌平區(qū)現(xiàn)象級(jí)紅盤(pán)。

本文將基于克而瑞數(shù)據(jù)，對(duì)中建北京國(guó)賢府貳期進(jìn)行深度測(cè)評(píng)。

一、項(xiàng)目概況：未來(lái)科學(xué)城核心的低密洋房社區(qū)

中建北京國(guó)賢府貳期坐落于北京市昌平區(qū)未來(lái)科學(xué)城東區(qū)核心地帶，具體位于定泗路與東北路交匯處西北角，介于五環(huán)與六環(huán)之間。項(xiàng)目由中建智地與未來(lái)科學(xué)城置業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)，體現(xiàn)了央企品牌與地方平臺(tái)公司的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，為項(xiàng)目的品質(zhì)兌現(xiàn)與交付安全提供了堅(jiān)實(shí)保障。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目總占地面積70,524.58平方米，總建筑面積91,681.95平方米，容積率僅為1.3，規(guī)劃總戶(hù)數(shù)850戶(hù)。這一容積率在北京主城區(qū)范圍內(nèi)屬于極低密度開(kāi)發(fā)，遠(yuǎn)低于普通住宅常見(jiàn)的2.0-3.0水平，確保了居住環(huán)境的開(kāi)闊與私密。綠化率為30%，在低密度洋房社區(qū)中足以營(yíng)造舒適宜居的微氣候環(huán)境。

項(xiàng)目共規(guī)劃建設(shè)26棟住宅樓，全部為6至8層的多層板式洋房，采用一梯兩戶(hù)設(shè)計(jì)，極大降低了單元內(nèi)的住戶(hù)密度，提升了居住的靜謐性與尊崇感。外立面融合現(xiàn)代元素與唐代建筑規(guī)制，采用面磚材質(zhì)，并借鑒傳統(tǒng)飛檐形成獨(dú)特的羽翼形態(tài)，彰顯新中式府邸的文化底蘊(yùn)。

價(jià)格方面，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2026年2月，項(xiàng)目最新報(bào)價(jià)為54,000元/平方米。項(xiàng)目于2025年4月19日正式開(kāi)盤(pán)。從成交數(shù)據(jù)看，2025年4月至2026年3月期間，項(xiàng)目累計(jì)成交面積59,259平方米（557套），累計(jì)成交金額311,137.30萬(wàn)元，整體成交均價(jià)52,505元/平方米。

二、產(chǎn)品力解析：極致得房率與空間革新

中建北京國(guó)賢府貳期的產(chǎn)品力集中體現(xiàn)在戶(hù)型設(shè)計(jì)、空間利用率及社區(qū)規(guī)劃三大維度，形成了差異化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

（一）戶(hù)型結(jié)構(gòu)：精準(zhǔn)覆蓋全譜系需求

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)分析，項(xiàng)目戶(hù)型構(gòu)成如下：

二房：占比11.65%，面積57.95-83.01平方米，共99套

三房：占比52.35%，面積89.83-103.59平方米，共445套

四房：占比36.00%，面積115.87-168.67平方米，共306套

三房產(chǎn)品為絕對(duì)主力，占比超過(guò)一半，面積集中在90-103平方米區(qū)間，精準(zhǔn)契合當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)“小三居”的旺盛需求。四房產(chǎn)品則面向更高階改善客群，其中166平方米大平層四房位于北區(qū)樓王位置，成為項(xiàng)目旗艦產(chǎn)品。

（二）極致得房率：95%-97%的空間革命

項(xiàng)目最大的亮點(diǎn)在于其驚人的得房率。據(jù)報(bào)告披露，二期得房率高達(dá)95%-97%，遠(yuǎn)超一期80%-88%的水平?？硕饠?shù)據(jù)雖未直接給出得房率數(shù)值，但其營(yíng)銷(xiāo)信息中反復(fù)強(qiáng)調(diào)“空間使用率充分”，并詳細(xì)描述了90平方米三居南向面寬達(dá)9.5米、116平方米四居實(shí)現(xiàn)“四葉草”布局等創(chuàng)新設(shè)計(jì)，這些都從側(cè)面印證了高得房率的真實(shí)性。例如，77-99平方米的戶(hù)型即可做成三居室，綜合使用率高達(dá)97%，這在北京新房市場(chǎng)中罕見(jiàn)，極大地提升了產(chǎn)品的性?xún)r(jià)比和居住體驗(yàn)。

（三）細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)：小戶(hù)型的大宅體驗(yàn)

項(xiàng)目在細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)上頗具匠心。110平方米和119平方米戶(hù)型均采用獨(dú)立中西廚設(shè)計(jì)，配備獨(dú)立早餐區(qū)、吧臺(tái)及帶窗的獨(dú)立家政間，將小戶(hù)型的居住功能提升至豪宅級(jí)別。即使是入門(mén)級(jí)的72平方米兩居，也能擁有超越面積本身的居住品質(zhì)。

（四）社區(qū)規(guī)劃：唐風(fēng)園林與湖景

社區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施同樣體現(xiàn)高端定位。項(xiàng)目規(guī)劃有近5,600平方米的唐風(fēng)園林和約2,600平方米的湖景，并引入下沉式廣場(chǎng)等創(chuàng)新景觀設(shè)計(jì)。一期已實(shí)景呈現(xiàn)的假山、瀑布、噴泉等景觀為二期提供了良好的品質(zhì)參考，確保了園林效果的可預(yù)期性。需注意的是，二期地塊因南側(cè)配建占據(jù)呈長(zhǎng)條形，對(duì)園林的整體發(fā)揮構(gòu)成一定限制，北側(cè)地塊景觀資源更為優(yōu)越。

三、市場(chǎng)表現(xiàn)：65.5%去化率的穩(wěn)健走勢(shì)

中建北京國(guó)賢府二期的市場(chǎng)表現(xiàn)極為亮眼。根據(jù)克而瑞項(xiàng)目自身月度供求數(shù)據(jù)，項(xiàng)目在2025年5月即迎來(lái)首個(gè)成交高峰，單月成交205套，成交面積20,988平方米，成交金額11.19億元，成交均價(jià)53,323元/平方米。這一強(qiáng)勁開(kāi)局，印證了市場(chǎng)對(duì)其產(chǎn)品力的高度認(rèn)可。

從全年走勢(shì)看，盡管后續(xù)月份成交有所波動(dòng)，但項(xiàng)目始終保持穩(wěn)定的去化節(jié)奏。截至2026年3月，項(xiàng)目累計(jì)成交557套，去化率約為65.5%（557/850），在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下表現(xiàn)優(yōu)異。其成交均價(jià)基本穩(wěn)定在50,000-53,000元/平方米區(qū)間，顯示出強(qiáng)大的價(jià)格支撐力。尤為值得一提的是，項(xiàng)目在2025年4月開(kāi)盤(pán)時(shí)，曾創(chuàng)下“首開(kāi)勁銷(xiāo)358套、銷(xiāo)售額21.4億元”的輝煌業(yè)績(jī)，與克而瑞匯總數(shù)據(jù)高度吻合，共同描繪出項(xiàng)目熱銷(xiāo)的圖景。

庫(kù)存方面，根據(jù)克而瑞月度庫(kù)存數(shù)據(jù)，項(xiàng)目自2025年4月入市以來(lái)，庫(kù)存持續(xù)消化，截至2026年2月，項(xiàng)目庫(kù)存套數(shù)為293套。整體去化節(jié)奏健康平穩(wěn)。

四、區(qū)域價(jià)值：未來(lái)科學(xué)城東區(qū)的產(chǎn)城融合高地

（一）區(qū)位與交通：短期短板，長(zhǎng)期可期

項(xiàng)目位于未來(lái)科學(xué)城東區(qū)核心，處于北京中軸線向北延伸的脈絡(luò)之上。交通方面，目前距離最近的地鐵站為在建中的17號(hào)線北段未來(lái)科學(xué)城北站（約2.6公里）和未來(lái)科學(xué)城南站（約2.6公里），日常通勤主要依賴(lài)公交和自駕。但區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)正在加速完善：定泗路局部路段拓寬已通車(chē)、北清路快速化改造完畢并通車(chē)，加之年底17號(hào)線南北貫通、18號(hào)線建成通車(chē)的規(guī)劃，未來(lái)區(qū)域交通便捷度將得到質(zhì)的飛躍。

（二）教育資源：雙名校體系環(huán)繞

教育資源是項(xiàng)目的一大核心優(yōu)勢(shì)。克而瑞周邊配套數(shù)據(jù)顯示，3公里范圍內(nèi)坐擁極為豐富的教育配套：王子島英語(yǔ)幼兒園、伊頓雙語(yǔ)幼兒園等十余所優(yōu)質(zhì)幼兒園；北京市昌平區(qū)北七家中心小學(xué)；首都師范大學(xué)附屬中學(xué)（昌平學(xué)校）（743米）、北師大二附中未來(lái)科技城學(xué)校（2,218米）等知名學(xué)府。此外，報(bào)告還提及“北師大、十一學(xué)校雙教育體系相伴”，進(jìn)一步強(qiáng)化了區(qū)域的教育高地形象。

（三）商業(yè)與生活配套：山姆會(huì)員店領(lǐng)銜

商業(yè)配套正隨著區(qū)域發(fā)展加速兌現(xiàn)。項(xiàng)目南側(cè)緊鄰北京最大的山姆會(huì)員店（約6.57萬(wàn)平方米），步行可達(dá)，已于近期開(kāi)業(yè)，為業(yè)主提供了高品質(zhì)的購(gòu)物體驗(yàn)。項(xiàng)目自身配建約8,100平方米綜合商業(yè)金融用地。保利未來(lái)大都匯、華潤(rùn)商業(yè)中心等均在推進(jìn)中。醫(yī)療資源方面，王府中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院、清華長(zhǎng)庚醫(yī)院、北京友誼醫(yī)院順義分院（建設(shè)中）均在周邊布局，三甲醫(yī)療資源較為集聚。生態(tài)資源方面，項(xiàng)目被溫榆河濕地公園等五大公園環(huán)抱，拉斐特城堡動(dòng)物園、水韻風(fēng)情莊園廣場(chǎng)等休閑場(chǎng)所也為業(yè)主提供了豐富的戶(hù)外活動(dòng)選擇。

五、2026年北京市場(chǎng)背景：改善需求主導(dǎo)的理性回歸

2026年，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)整體趨于穩(wěn)定，政策端持續(xù)釋放呵護(hù)信號(hào)，重點(diǎn)支持“好房子”建設(shè)和改善型住房需求。從昌平北七家板塊來(lái)看，2025年4月至2026年3月期間，板塊內(nèi)新房成交均價(jià)呈現(xiàn)波動(dòng)，但中建北京國(guó)賢府貳期以52,505元/平方米的成交均價(jià)，顯著高于同區(qū)域的金辰府（39,975元/平方米）、國(guó)瑞熙墅（42,748元/平方米）等競(jìng)品，體現(xiàn)出其產(chǎn)品力支撐下的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

據(jù)克而瑞周邊交易數(shù)據(jù)對(duì)比，中建北京國(guó)賢府貳期的核心競(jìng)爭(zhēng)力體現(xiàn)在：

產(chǎn)品稀缺性：1.3容積率、純洋房產(chǎn)品形態(tài)，區(qū)域內(nèi)獨(dú)樹(shù)一幟。

極致性?xún)r(jià)比：95%-97%得房率，實(shí)際使用單價(jià)遠(yuǎn)低于表面售價(jià)。

精準(zhǔn)定位：72-168平方米戶(hù)型區(qū)間，切中主流剛需改善需求。

六、未來(lái)價(jià)值潛力與購(gòu)房建議

項(xiàng)目前景：產(chǎn)業(yè)與配套雙輪驅(qū)動(dòng)

中建北京國(guó)賢府貳期的價(jià)值根基在于其所在的昌平未來(lái)科學(xué)城板塊。經(jīng)過(guò)16年發(fā)展，該區(qū)域已匯集中國(guó)電子、中國(guó)電信、國(guó)家能源、國(guó)家電網(wǎng)等420家各級(jí)央企機(jī)構(gòu)，形成三大千億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群，2024年躋身“全國(guó)科技城百?gòu)?qiáng)榜前三名”。隨著產(chǎn)業(yè)人口持續(xù)導(dǎo)入，居住需求將長(zhǎng)期保持旺盛。山姆會(huì)員店開(kāi)業(yè)、六大商圈成熟、五大公園環(huán)抱，以及教育、醫(yī)療配套不斷完善，共同構(gòu)成了“產(chǎn)-城-人”深度融合的理想生活圈。

購(gòu)房建議

首次置業(yè)及剛改型購(gòu)房者：可優(yōu)先選擇89-103平方米三居戶(hù)型，總價(jià)約460-540萬(wàn)元，得房率高達(dá)95%以上，實(shí)際使用面積堪比市場(chǎng)110-120平方米產(chǎn)品，性?xún)r(jià)比突出。

深度改善型購(gòu)房者：推薦115-168平方米四居戶(hù)型，總價(jià)約600-880萬(wàn)元，其中166平方米樓王戶(hù)型位于北區(qū)，景觀視野更佳，適合多孩家庭或三代同堂。

資產(chǎn)配置型投資者：鑒于未來(lái)科學(xué)城強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐、持續(xù)兌現(xiàn)的交通配套以及項(xiàng)目自身的產(chǎn)品稀缺性，項(xiàng)目具備中長(zhǎng)期持有的價(jià)值基礎(chǔ)，尤其適合看好北京北部發(fā)展的長(zhǎng)線投資者。

中建北京國(guó)賢府貳期憑借其1.3的超低容積率、95%-97%的極致得房率、精準(zhǔn)的戶(hù)型定位以及未來(lái)科學(xué)城東區(qū)的強(qiáng)大產(chǎn)業(yè)支撐，成功在北京北部市場(chǎng)樹(shù)立了低密洋房的標(biāo)桿形象。截至2026年3月，項(xiàng)目以65.5%的去化率、31.11億元的成交金額，印證了其產(chǎn)品邏輯與市場(chǎng)需求的高度契合。其背后堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與持續(xù)兌現(xiàn)的城市配套，共同構(gòu)筑了項(xiàng)目穿越周期的長(zhǎng)期價(jià)值。對(duì)于追求高品質(zhì)居住體驗(yàn)的剛需及改善型購(gòu)房者而言，中建北京國(guó)賢府貳期是一個(gè)值得深入考量的優(yōu)質(zhì)選擇。

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