2026年3月的樓市特征

2026年3月的樓市特征

我屬于現(xiàn)躉現(xiàn)賣，昨天剛抓著一個(gè)二手房中介問(wèn)了半天。

之前出過(guò)一期關(guān)于2026年房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)，當(dāng)時(shí)得到的結(jié)論其實(shí)很簡(jiǎn)單，就是房?jī)r(jià)仍然在下行。我當(dāng)時(shí)說(shuō)，年前某小區(qū)有一個(gè)七千的成交價(jià)格，隨后有一個(gè)一樓就掛出了六千的標(biāo)價(jià)。看得出人們開(kāi)始加速出清。所以，年初的時(shí)候給我的感覺(jué)就是，二手房供給在增加，對(duì)應(yīng)的價(jià)格有可能還會(huì)掉。

但是會(huì)掉多少呢，我也說(shuō)不好，總感覺(jué)不會(huì)掉太多了。房地產(chǎn)市場(chǎng)上沒(méi)有成本這一說(shuō)，現(xiàn)在大部分人都是遠(yuǎn)低于成本價(jià)出售的。

昨天得到的消息是，石家莊成交的二手房，老破小基本沒(méi)有，成交重點(diǎn)是120w以內(nèi)的高層，其實(shí)是大高層，因?yàn)槟莻€(gè)階段的房子大高層居多，所謂的大，就是基本都在三十層左右了。

然后再看貸款情況，整體看首付在一半以上，就是50%首付起步。曾經(jīng)那種盡量多貸款，盡量貸款時(shí)間拉長(zhǎng)的思維方式，在今天不復(fù)存在。

所以房地產(chǎn)行業(yè)一直設(shè)想的換購(gòu)風(fēng)潮并沒(méi)有到來(lái)，反而是之前對(duì)房?jī)r(jià)望而卻步的一些“窮人”，登上了新的舞臺(tái)。

這些才是剛需，純剛需。

大高層的房齡基本上都是十年左右，密度不用說(shuō)大家也能想象得到。成交主力是一百平上下的面積，并算不上高端小區(qū)，所以說(shuō)是剛需更為合理。成交的房產(chǎn)仍然是同類中的便宜貨，說(shuō)白了就是一個(gè)小區(qū)中相同戶型，成交的一定是最便宜的那一兩個(gè)，其他的開(kāi)價(jià)高的，經(jīng)常連看房展示的機(jī)會(huì)都沒(méi)有。

三月還沒(méi)過(guò)完，就目前的情況看，中介的反饋是，比去年三月的成交量基本上翻了一倍。這個(gè)銷量和一月可不一樣。很多地產(chǎn)人都會(huì)在年初給出樂(lè)觀判斷，因?yàn)橐辉鲁山涣亢统山粌r(jià)格都很高。但是一月是購(gòu)買學(xué)區(qū)房的時(shí)間，成交的都是學(xué)區(qū)房，單價(jià)偏高屬于正常現(xiàn)象。說(shuō)白了，一月份買房的人大概率不是用來(lái)住的，不屬于市場(chǎng)的真實(shí)需求。我國(guó)的教育制度也在不斷優(yōu)化，如果未來(lái)某一天，教育資源實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)調(diào)整，學(xué)區(qū)房將會(huì)一文不值。

但是三月不同，成交的都是相對(duì)來(lái)說(shuō)比較便宜的房子，買來(lái)住是大概率的事情。有人說(shuō)會(huì)不會(huì)有人買來(lái)出租，我的感覺(jué)是沒(méi)有，起碼沒(méi)有多少。因?yàn)槌銮宓姆孔釉蕉啵馕吨鲎馐袌?chǎng)的供給也會(huì)越多，房?jī)r(jià)也會(huì)慢慢下降。雖然租金下降的幅度不大，但是能看出是下降的。當(dāng)然這個(gè)判斷很難推理到全國(guó)，因?yàn)槭仪f經(jīng)濟(jì)也出現(xiàn)下行，外來(lái)務(wù)工人數(shù)大幅度減少，這才是導(dǎo)致租金下降的一個(gè)原因。

所以如果有人想要去考察投資，不能以當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)作為考慮，應(yīng)該以當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展作為重點(diǎn)。不過(guò)反過(guò)來(lái)說(shuō)，如果當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)好，那房?jī)r(jià)和房租必然一起上升，所以下降的時(shí)候也會(huì)一起下降。

買了房子自己住的人，純剛需。

人們?yōu)槭裁磿?huì)買房，這個(gè)問(wèn)題我也問(wèn)了。中介的反饋是，大多數(shù)人覺(jué)得就算現(xiàn)在不是底價(jià)，再降的空間也不是很大，虧一點(diǎn)也可以接受。

很合理的思維方式。

所以未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)上升么？不會(huì)。

不要以為成交上升就能改變市場(chǎng)的供需關(guān)系，要知道現(xiàn)在供給是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求的，哪怕三月的需求翻了個(gè)倍，距離和供給持平也是萬(wàn)里之遙。

要知道只有供需平衡的時(shí)候，價(jià)格才能穩(wěn)定。當(dāng)需求上升到超過(guò)供給的時(shí)候，價(jià)格才會(huì)上升。

要知道現(xiàn)在房產(chǎn)的一個(gè)突出問(wèn)題是，它已經(jīng)淪為了一般消費(fèi)品，而不是有投資價(jià)值的產(chǎn)品。就單純說(shuō)石家莊的供給情況，房產(chǎn)數(shù)已經(jīng)到了居民戶數(shù)的三倍，當(dāng)然這其中包括了村證。但是其他城市估計(jì)這個(gè)比例也不會(huì)太樂(lè)觀。

所以房?jī)r(jià)不會(huì)上升的，小幅度的，或者是局部的上升是有可能的，整體不會(huì)。未來(lái)也許有一天隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展房?jī)r(jià)也會(huì)上一上，不過(guò)作為一個(gè)在市場(chǎng)上供過(guò)于求的消費(fèi)品，就算經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房?jī)r(jià)上升的空間也極為有限。

所以未來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)掉么？很難說(shuō)。但感覺(jué)房產(chǎn)稅可以考慮出臺(tái)了，等到房產(chǎn)稅出來(lái)，肯定還是要掉一點(diǎn)的。家庭里多出一套房子，還要說(shuō)，如果家里多個(gè)三四五六套房子，那房產(chǎn)稅就是個(gè)大問(wèn)題了。