沒想到樓市回暖，居然卡在這個地方！

最近房地產市場回暖的聲音真的是頻繁的出現了，都說北上廣深的整體成交蹭蹭的往上漲，這點不可否認，確實是在持續的推進當中！

當然房子賣得好，也得要看看土地情況怎么樣了，畢竟土地也是房地產非常關鍵的一個環節，財政收入也是靠土地在支撐著！

1、土地的數據

最近這幾年土地的數據非常的拉垮，這也讓人看到了另外一個問題點，就是市場到底能不能夠所謂意義上的回暖。

根據數據顯示，一季度300城的住宅出讓金同比下降達到了36.5%成交面積也減少了19.2%的水平，對于這么大幅度的土地下滑，那么也反映出了為什么開發商對整個市場預期判斷這么差呢？

明明房地產成交可以的，但開發商卻不敢拿地，這說明了一個開發商是謹慎的，另外一個就是還不敢放開手腳，畢竟害怕市場不穩定。

簡單的來說，就是2025年1月到5月份的整體數據表現確實可以的，有開發商認為市場正在回暖了，于是就。大膽的拿地，結果在過去的一年時間中，土地卻虧了不少錢呢，因為蹭蹭的往下掉。

根根據國家統計局公開的數據顯示，1月至2月全國房地產投資同比下降11.1%新房開工面積更是下降23.1%投資和開工都雙雙下滑，開發商怎么可能敢大規模的去拿土地？

雖然第一季度這個數據其實不要感覺到驚訝，因為開發商也要觀察市場真正意義上的變化，萬一真的像2025年上半年那種情況，那又不血虧了！

2、預期在大幅度的增長了最近這半年時間，北上廣深這些重點城市以及核心區域出臺的地塊確實是頻繁地創下新高紀錄，不管是樓面價還是地評價還是總價都是拿到了一個非常不錯的成績，甚至也出現了溢價率的情況了。

最根本的原因就是拿出了城市最核心最好的地段，地塊，開發商是忍不住去搶的，所以創下了新高的記錄。另外很重要的一點就是市場也會逐步的帶動一些其他地方進行發展的。

相信在未來很多核心區域的土地都會拿出來拍，就是為了盤活整個市場的活躍度，據中指研究院截止3月22的數據顯示，全國300個城市住宅用地成交面積大漲達到22.8%出讓金也同比上漲10.1%。

在新房成交這一方面也環比上漲了，明顯小陽春在發力了，當然新房的市場遠不及二手房這么猛，畢竟新房市場沒有那么多人去購買了，同比成交下滑還是有12.4%相比去年同期是下跌的，只不過是環比上漲而已。

新房的成交量是決定了開發商愿不愿意拿土地的一個關鍵，所以現在國家出臺了很多，去推動整個市場成交的政策，主要都是針對新房子。

3、一線城市以及新一線城市才是成為了主流郊區不要碰

開發商全部砸錢都是在核心城市，現在并不是看全國范圍內的，更多的都是看相對比較核心的，更關鍵的一點就能夠反映出未來整個市場也是傾向于一線城市以及新一線城市為主。

另外，外圍的34線城市庫存壓得喘不過氣來，畢竟截止到2月末，全國商品房待銷售面積還有7.99億平方米，非常的大壓力啊，同時新房賣不動的最關鍵原因就是新房和二手房完全是屬于背離的狀態的。

根據克而瑞的數據顯示，2026年2月份，全國120平米以上相對較大的戶型占比達到了45.5%其中絕大部分都是靠剛需改善性住房的人。來支撐的，新房做的越大，總價就越高，完全只能靠改善型住房的人才能支撐得起。

另外購買二手房的主要購買力都是300萬以內的，這些絕大部分都是剛需購房者占據了主調。要想想在北京和上海，300萬以內的房子成交占比居然能達到68%的水平，也說明了最重要的一點，面積并不大，基本上都是40 ~70平米不等。

超過300萬以上的房子成交還是特別難的，特別是400萬到700萬之間的二手房，非常非常的難賣，因為改善性的看不上。那邊的二手房，同時另外剛需購房者也買不起這么貴的房子。

二手房都賣不出去的，不要說新房了，所以就導致了這個問題點卡在這里，剛需購房者愿意買房，而置換人群在新房這方面的購買，卻不太給力，甚至是想再觀望一下市場。

所以市場真正的回暖，除了二手房能夠穩得住以外，新房市場也得要穩得住，畢竟不可能長期靠二手房的，二手房總有一天會被凈耗完的！

如果只發展二手房，新房市場就不能夠很好的供應，以及帶動財政收入，所以市場得讓二手房滾動，讓二手房的高端也流動起來，這樣才能帶動改善型的新房。